Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как передать имущество
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Порядок переоформления квартиры
Первым делом потребуется собрать необходимый пакет документов. Одним из самых продолжительных моментов при сборе документов будет получение выписки из БТИ. Для этого необходимо обратиться в БТИ и вызвать специализированного техинженера. Инженер осмотрит квартиру, после чего составит документы, на основании которых будет предоставлена выписка. Необходимо это в первую очередь для того, чтобы проверить не проводилась ли в квартире незаконная перепланировка. В случае если квартира в долевой собственности, то у нотариуса нужно будет составить разрешение на отчуждение квартиры.
После этого всех зарегистрированных жильцов необходимо выписать из квартиры, после чего получить справку из домовой книги, к которой должно быть прописано, что прописанных людей в квартире нет. Затем заключают соглашение купли-продажи, которое можно просто составить в письменном виде, либо заверить его у нотариуса. Помимо этого оформляют акт приема-передачи жилья.
Важно! Весь собранный пакет документов, включая основной договор, подается на госрегистрацию. Через 30 дней после подачи новый собственник получит право владения квартирой.
Как происходит оформление дарственной
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.
«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:
- Супруг, дети, родители;
- Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
- Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
- Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Для собственника квартиры, осуществляющего перерегистрацию прав по договору купли-продажи или мены, важно помнить об обязательных платежах в бюджет государства. Налог на прибыль составляет 13% с полученной суммы. Однако это правило не действует при:
- Возмездном отчуждении имущества, находящимся в собственности 3 и 5 лет:
- 3 года – если квартира получена в наследство, в процессе приватизации, по дарственной от близкого родственника или ренты;
- 5 лет – другим способом.
- Стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
- Расходы на покупку квартиры превышали полученный доход.
При передаче жилья в дар, по наследству или при обмене на равноценную квартиру (без доплаты) НДФЛ не оплачивается.
Любой гражданин России имеет право вернуть уплаченные налоги! Просто заполните форму справа, и наш специалист расскажет, как это сделать.
Советы от юристов для правоприобретателей:
- Чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки и составленного договора, заверяйте соглашения в нотариальной палате.
- Если при покупке квартиры не уверены в честности продавца – закажите выписку ЕГРН – фамилия и имя собственника, а также информация об обременении открыты. Благодаря этой справке, вы узнаете о том, кто на самом деле владелец квартиры и какие есть ограничения в использовании.
- Не покупайте квартиру с прописанными в ней лицами. Чтобы выписать даже взрослого трудоспособного гражданина, потребуется потратить время и деньги на судебное разбирательство.
- Будьте внимательны при заключении договора ренты. Возможно, что у пожилого человека есть родственники, претендующие на квартиру – они вправе оспорить договор в судебном порядке.
- Если на ваше имя оформили открытое завещание – проверьте его. Любая опечатка, искажающая понимание волеизъявления влечет к недействительности такого акта.
Договор передачи квартиры в собственность: основные моменты
- Любая сделка по отчуждению составляется в письменной форме. Основная масса таких сделок – это договор. Заключается при наличии доброй воли именно двух сторон. Исключение составляет наследование. Завещание сделкой является, но односторонней;
- Закон может предусмотреть и нотариальную форму (например, наследование, рента);
- Также обязательно указываются стороны, объект, цена, иные необходимые условия, определенные законом. Так, например, стороны договора приватизации строго определены законом:
- со стороны собственника договор подписывает уполномоченный орган местной или государственной власти, в зависимости от принадлежности жилфонда. Подписать договор передачи квартиры в собственность от имени собственника уполномочены предприятия, учреждения, казенные предприятия. Но не любые, а только государственные и муниципальные;
- со стороны приобретателей выступают все лица, проживающие по соцнайму и прописанные в жилом помещении, особенно несовершеннолетние.
переоформления квартиры на супруга
Наиболее часто переоформление квартиры на супруга встречается в бракоразводных процессах. Причинной этому является то, что недвижимость считается неделимым имуществом. Как правило, суд оставляет недвижимость женщине. Муж может поступить двумя способами. Либо продать супруге свою долю. Либо подарить, оформляя дарственную. Если он выбирает последний вариант, то произвести оформление дарственной лучше до официального расторжения брака.
Так как в браке супруги считаются родственниками, а переоформление квартиры на них не облагается налогом. Если же дарственная будет составлена после развода, то супруге придется оплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.
Если супруге не могут прийти к компромиссу, то возможно оформление квартиры на ребенка. Если ему еще нет 18 лет, то один из родителей назначается опекуном. Опекун не может продать или подарить квартиру другому человеку. Такое право имеет только ребенок, но только когда достигнет совершеннолетнего возраста.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Что делать, если с одним из содольщиков потеряна связь
В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве на собственность продавец обязан известить остальных содольщиков об этом, чтобы предоставить им преимущество в праве выкупа продаваемой доли первыми. Сообщение оформляется в письменной форме или нотариальным извещением. В письме указываются все условия купли-продажи и точная цена сделки. Если в течение месяца преимущественным правом никто не воспользовался, то дольщик может продать свою долю кому угодно.
В случае, если один из собственников неоднократно менял место жительства и последнее его пребывание неизвестно, более того, с ним никак не удается связаться, то извещение о продаже долевой недвижимости отправляется по адресу последнего места проживания наследника. По истечении месяца, если он не заявил о себе, квартира продается, но доля не объявившегося собственника останется в его владении. Получается, что покупатель купил квартиру уже с жильцом.
Семья-западня: чем опасны родственники в операциях с недвижимостью
Процедура переоформления собственности на квартиру зависит от того каким способом она переходит к иному владельцу, ведь собственник на начальном этапе должен подтвердить свое право владеть и распоряжаться жильем. Также дополнительно к представленным данным в ряде случаев необходимо будет приложить и иные документы в подтверждение соблюдения прав иных лиц.
Основной пакет документов, который необходимо собрать при оформлении договора купли-продажи квартиры включает:
- договор купли-продажи;
- удостоверение личности сторон сделки;
- правоустанавливающие данные на квартиру, то есть свидетельство о праве собственности;
- технический паспорт;
- выписка из ЕГРП об отсутствии обременения;
- расширенная выписка из домовой книги;
- справка из УК или ТСЖ об отсутствии задолженности по ЖКХ.
Дополнительно к указанным данным прилагается:
- нотариально заверенное согласие супруги/супруга на продажу жилья, если оно было куплено в браке;
- разрешение органов опеки, если в продаваемой квартире прописан ребенок.
В случае если жилье находится в долевом владении во исполнение ст.250 ГК РФ прилагается уведомление о праве преимущественной покупки другим сособственникам.
Важно! Ст.250 ГК РФ предполагает соблюдение 30-дневного срока между уведомлением о намерении продать долю и предложением продать часть квартиры иным лицам. При этом если остальные жильцы письменно откажутся от участия в сделки, жилье можно продать и ранее установленных сроков.
Процедура дарения в рамках норм ст.572 ГК РФ подразумевает безвозмездную передачу в дар жилья. Однако ввиду того, что владелец квартиры меняется, для государственной регистрации перехода прав собственности также предоставляется определенный пакет документов:
- паспорта сторон;
- свидетельство о праве собственности;
- договор дарения;
- технический паспорт;
- выписка из домой книги;
- инвентаризационная стоимость квартиры для расчета налога.
Дополнительно могут прилагаться:
- документы о полномочиях законных представителей одаряемого, если речь идет о ребенке;
- согласие супруга/супруги, если жилье получено при совместном проживании.
Важно! В силу ст.37 ФЗ №102 законом допускается дарение квартиры, которая находится в ипотечном кредите, но только при наличии письменного согласия банка – залогодержателя жилья.
После приватизации жильем можно распоряжаться по своему желанию. Можно ее продать, подарить или завещать. При этом в процессе сбора пакета документов следует учитывать ряд особенностей. Так в ходе приватизации один из прописанных членов семьи может отказаться от своей доли в пользу своей жены, к примеру, и получить право пожизненного проживания, о чем будущим владельцам следует знать. Также определенные сложности могут возникнуть, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний. Выписать его без разрешения органов опеки не получится.
Во исполнение норм ст.551 ГК РФ процедура перехода прав собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Пройти регистрацию и получить свидетельство на право владения можно в Росреестре по месту расположения жилья.
При этом можно осуществить переоформление квартиры через МФЦ в упрощенном порядке. Для начала нужно встать на очередь по телефону или путем электронной регистрации. Посетить Цент в назначенное специалистом время и передать ему полный пакет документов. Срок переоформления квартиры составляет всего 10 дней, по истечении которых уже новому владельцу выдается на руки свидетельство о праве собственности.
Полная стоимость процедуры переоформления права собственности на жилье зависит от способа перехода, ведь в случае того же заключения договора рента, привлечение нотариуса обязательно, как и заверение им согласия на продажу либо дарение квартиры от супруги/супруга. Иные расходы будут подразумевать следующие суммы:
- 200 рублей за получение выписки из ЕГРП;
- 2000 рублей госпошлина за оформление свидетельства о праве собственности.
Это передача права собственности на жилье другому человеку.
Часто собственники квартир хотят передать свое жилье родственникам по бытовым причинам. Закон предоставляет им возможность сделать это, используя различные процедуры.
В то же время даже привычная продажа квартиры считается ее переоформлением на другого человека. Только если в первом случае дарения собственник передает свое право безвозмездно, то при продаже он намеренно получает за это деньги.
Всего их несколько. Сначала просто перечислим их, а ниже рассмотрим подробнее каждый случай:
- Купля и продажа;
- Обмен (мена);
- Договор ренты;
- Дарение;
- Наследство и раздел совместной собственности.
Документы для переоформления квартиры на родственника
Вне зависимости от того способа, которым хозяин квартиры предпочел передать ее родственнику, важно грамотно оформить документы, чтобы договор или завещание было сложно подвергнуть сомнению и доказать в судебном разбирательстве его несоответствие российскому законодательству.
Любая сделка по передаче объекта недвижимости родственнику, требует стандартного пакета документов, а именно:
- Общегражданские паспорта участников договора. Если даритель отчуждает квартиру несовершеннолетнему, то от последнего понадобится свидетельство о рождении;
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Выписка о зарегистрированных жильцах в квартире;
- Техническая и кадастровая документация на жилье;
- Соглашение совладельцев жилплощади на передачу ее новому собственнику, например, второго супруга, если жилье является общей собственностью:
- Квитанция об уплате госпошлины, если она предусмотрена законом.
Помимо перечисленных документов, необходимо предоставить непосредственно договор, по которому будет происходить отчуждение жилплощади, в частности, договор купли-продажи, ренты, дарения или же завещание. В зависимости от выбранного механизма переоформления жилья, могут потребоваться дополнительные документы.
Если соглашение требует нотариального удостоверения, то необходимо обратиться в нотариальную контору для придания сделке юридической силы. Если участники не могут самостоятельно составить договор, это может сделать за них нотариус. Данная процедура не является бесплатной и оплачивается согласно установленному нотариальному тарифу.
Если договор, подлежащий нотариальному удостоверению, останется без такового, то он будет считаться ничтожным и, соответственно, не повлечет за собой правовых последствий.
Чтобы сменить собственника необходимо:
- Подготовка документации. Поднимаются документы, хранящиеся у собственника, недостающие бумаги заказываются (согласие супруга, разрешение органов опеки, кадастровый паспорт на квартиру и т. д.).
- Оформляется договор или иной правовой акт, на основании которого будет предано право собственности на жилье.
- При необходимости оформленное соглашение заверяется нотариально.
- После того как документы подписаны, договор должен быть передан в Росреестр или зарегистрирован через МФЦ. Процедура в среднем длится 7–10 рабочих дней, после чего новый собственник получает выписку из базы ЕГРН с записью о зарегистрированном переходе прав.
Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия
Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:
- Название того регистрационного органа.
- Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
- Юридический адрес «спорной» жилплощади.
- Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
- Дату и подпись.
К заявлению прилагаются такие документы:
- Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
- Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
- Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.
Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:
- Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
- Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
- Требования истца.
- Ссылки на законодательные нормы и регламенты.
К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):
- Копия паспорта.
- Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
- Расширенная выписка из домовой книги.
- Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
- Квитанция об оплате пошлины.
В семьях часто по разным причинам оформляют недвижимость на маму, папу или бабушку одного из супругов. Чаще всего – чтобы скрыть доход или получить какие-то бонусы, которые положены по закону всем, кроме молодых. Если квартира (дом, дача) куплена за деньги семьи, но оформлена на тёщу (свёкра), отстоять право на неё почти невозможно.
После расторжения брака второй супруг окажется на улице. Выселить его нетрудно – при отсутствии права собственности. И уж тем более недвижимость можно без проблем продать – ведь формально она относится к уже постороннему человеку.
Важно! Всё совместно нажитое имущество следует оформлять на одного из супругов. При регистрации объекта на родственника жены или мужа, у семьи право собственности на недвижимость не возникает
Долги «вешалки»
Формальный собственник может не рассчитаться по кредиту или займу, стать виновником ДТП – одним словом, понести серьёзные финансовые убытки. В рамках их взыскания на собственность должника налагается арест. Придётся доказывать, что право собственности на квартиру, дом, дачу было формальным. Стоит ли объяснять, что судебный пристав в это не поверит? Ну или не будет иметь законных оснований, чтобы поверить. Суды, как правило, с приставами соглашаются.
Купля-продажа или дарение – как лучше?
Договор купли-продажи для владельца квартиры самый надежный способ вступления в собственность. Оспорить данный договор, при условии выполнения всех пунктов закона, практически не возможно. Однако если речь идет о добавлении недостающей суммы для покупки жилья молодой паре, когда квартира оформляется на одного из супругов, следует помнить, что такое жилье будет считаться совместнонажитым, даже в случае полного оформления на одного из них.
В случае дарения такая недвижимость считается собственностью только того, кому она была подарена. При разводе, претендовать на квартиру может только один из супругов, она не станет объектом дележа. Кроме того, договор дарения легко отозвать назад и аннулировать. Однако в случае дарения квартиры третьими лицами (а также дальними родственниками) собственнику придется заплатить большой налог на нее.