Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вашу квартиру не покупают годами? Продайте её государству — вот как это сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регулирование вопросов, связанных с приобретением жилья для сирот, имеет ряд своих особенностей, так как покупку осуществляет администрация муниципального образования, в котором сироты проживают или куда приедут после детского дома.
Плюсы продажи квартиры государству через госзакупки:
1. Государство не торгуется, а изначально назначает цену, по которой готово купить квартиру. И эта цена выше, чем реально можно продать квартиру на рынке.
2. Государство в отличие от обычных покупателей, не выбирает среди нескольких квартир, а быстро принимает решение о покупке. В процедуре закупки обычно участвует 1-2 квартиры. Некоторые закупки признаются несостоявшимися, так как не было подано ни одной заявки (собственники в этом не хотят разбираться и редко в них участвуют).
3. Государство — надежный покупатель, у которого всегда есть деньги. Покупатель по объявлению с деньгами может обмануть. Покупателю-ипотечнику могут не одобрить ипотеку.
4. Покупатель в лице государства действует в рамках закона. Все его действия по закупке квартиры четко регламентированы и прозрачны для продавца квартиры. Вы всегда уверены, что получите полную оплату по госконтракту за свою квартиру.
5. Продавая квартиру государству, вы обеспечиваете детей-сирот, нуждающихся в жилье. Вы выполняете свою социальную миссию и помогаете детям. Еще раз напомню, что многие закупки остаются несостоявшимися, так как не подано ни одной заявки. А это значит, что еще один ребенок не получит вовремя так необходимое ему жилье.
Как видите плюсы очевидны. Собственник быстро находит покупателя и гарантировано получает оплату (хотя саму оплату может ждать продолжительное время). Но, согласитесь, что лучше ждать оплату от государства, чем месяцами ждать покупателя, который еще и попросит скидку. А ведь, некоторые квартиры продаются полгода-год. Особенно в небольших населенных пунктах.
Как я описал выше, конечно, не обязательно разбираться во всех нюансах самостоятельно. Лучше, если это сделает специалист. Такие специалисты есть. Они также работают по всей России. Но, у многих возникают сложности при общении с собственниками при разъяснении им условий работы и выгодах такого сотрудничества. А некоторые специалисты даже не объясняют собственникам всех нюансов такой работы. В итоге, у собственников остаются сомнения по этому вопросу.
Для проведения процедуры покупки квартиры через электронные торги в перечень необходимых документов для сделки вносятся определенные изменения:
Для осуществления регистрации перехода права собственности в Росреестре придется предоставить всю аукционную документацию, а также подписанный в бумажном виде договор купли-продажи. Кроме того, покупателю потребуется приложить квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права собственности и выдачу выписки из ЕГРП.
Где нужно оформлять куплю-продажу земельного участка и как это правильно сделать? Узнайте об этом, прочитав нашу статью.
Проверить сумму налога на землю можно разными способами, в том числе и через интернет. Подробнее об этом читайте в нашей статье.
После публикации протокола о подведении итогов закупки заказчик готовит и отправляет проект контракта поставщику в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и если есть доработки направляет протокол разногласий в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, правит, корректирует и публикует подписанный проект в течение 3 дней. Продавец подписывает доработанный документ. После чего покупатель в течение 3 дней визирует его со своей стороны.
В аукционе и конкурсе контракт заключается не ранее чем через 10 дней после публикации протокола о подведении результатов закупки. При проведении запроса котировок или запроса предложений в электронной форме этот срок составляет 7 дней. Это зафиксировано в ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ.
Продажа квартиры администрации города
Часто администрация покупает жильё у физических лиц, проводя открытый конкурс. В этом случае договор может включать в себя пункт, гласящий, что при заключении контракта с городской администрацией физическое лицо, продав жилплощадь, обязан выплатить налоги, связанные с оплаченным контрактом. Это ни в коем случае не означает, что продавец должен вносить какие-то налоговые платежи за покупателя, то есть в данном случае — за городскую администрацию. Речь идёт лишь об уплате налога на доход, полученный физическим лицом в результате продажи своего имущества.
Дело в том, что хотя закон и не запрещает городской администрации приобретать жильё через риелтеров, внутренние распоряжения её руководителей могут препятствовать этому в целях экономии бюджетных средств. Поэтому прежде, чем заключать договор с риелтером о продаже жилья администрации города, стоит ознакомиться с предписаниями, которыми последняя руководствуется при покупке жилплощади. Это поможет избежать недоразумений и не стать жертвами мошенников.
Определение детей-сирот
К данной социальной группе относятся граждане до 18 лет оставшиеся без попечения родителей, а также те, которые были взяты под опеку ближайшими родственниками и другими людьми.
Официально получают этот статус те малыши, чьи родители:
- признаны без вести пропавшими;
- признаны умершими;
- лишены родительских прав;
- находятся на длительном стационарном лечении и с тяжелыми диагнозами;
- находятся в местах лишения свободы;
- находятся в ранге подозреваемых (при наличии текущего судебного процесса);
- не желают выполнять родительские обязательства;
- инвалиды первой группы;
- признаны не дееспособными;
- отказались от чада (забрать из лечебного учреждения и других официальных организаций).
Продажа квартиры государству: особенности и порядок процедуры
Законом подобные операции не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные сложности. Необходимо убедиться, что выделение доли оформлено официально:
- имеется план БТИ с точными размерами и конфигурацией;
- права собственника подтверждены выпиской из базы данных ЕГРН.
Другие жильцы квартиры имеют преимущественное право покупки. Как уведомить сособственников о продаже – читайте в нашей предыдущей статье.
К сведению! Продать государству можно минимум целую комнату с отдельным входом.
Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.
Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.
Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:
- расчета налогов на недвижимость и полученный доход;
- оформления прав наследства, дарения;
- выполнения обменных операций.
Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.
Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на март 2019 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.
К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.
В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:
- площадь;
- количество комнат;
- расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
- год постройки;
- архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
- действительное состояние.
С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.
Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.
Выкуп квартир у населения по программам государственных закупок
- подготовка документов для подачи заявки;
- направление денежной суммы в качестве обеспечения заявки;
- направление заявки на признание участником электронных торгов;
- участие в аукционе с предложением цены контракта;
- осмотр квартиры комиссией организатора торгов;
- направление организатору торгов денежной суммы в качестве обеспечения исполнения контракта;
- подписание контракта ЭЦП и направление организатору торгов;
- подписание контракта и акта передачи квартиры сторонами контракта;
- обращение за государственной регистрацией перехода права собственности;
- перечисление денежных средств за продажу квартиры продавцу.
Найти закупку жилой недвижимости.
Ищем собственника подходящей квартиры.
Оформляем агентский договор и доверенность.
Грамотно оформляем доверенность (Подробности внизу страницы)
Участвуем в закупках под своей подписью, но от имени собственника.
После победы оформляем дополнительное соглашение, где включаем собственника как участника правоотношений.
Получаем комиссию за проведенную сделку.
Что предлагают делать эксперты?
На первый взгляд кажется, что порядок получения жилья не так уж и сложен. Но на практике многие дети-сироты сталкиваются с разного рода проблемами, некоторые дожидаются своей очереди десятилетиями. Чтобы процесс обеспечения жильём не растянулся на десятилетия, рекомендуем прислушаться к советам экспертов.
Юрист фонда «Волонтёры в помощь детям-сиротам» Павел Денисов рекомендует при получении жилья обращаться прямо в суд. По его словам, такая практика в разных регионах сокращает сроки ожидания до 2-5 лет.
Бывший уполномоченный РФ по правам ребёнка Анна Кузнецова отмечает, что заниматься вопросом обеспечения сирот жильём должно именно Министерство строительства, которое в курсе дел с качеством жилых площадей. Это связано с тем, что очень часто выпускники детских домов и интернатов получают совершенно непригодные для жилья помещения и в конечном итоге остаются ни с чем.
Андрей Спивак, председатель Национального фонда защиты детей от жестокого обращения, видит главную проблему с жильём для сирот в недостаточном финансировании. По его мнению, большинству сирот дают жильё в неблагополучных районах и с ненадлежащими условиями для жизни именно по причине недостаточного бюджета.
Я получила квартиру от государства как сирота и хочу ее приватизировать сколько
В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. Договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок не более чем один раз.
Прожить необходимо 5 лет. И затем этот договор также может быть продлён на усмотрение контролирующих организация. Органы опеки будут контролировать состояние квартиры, следить за жизнью молодых людей. Через 5 лет приватизируете и сделаете постоянную прописку. У вас не договор социального найма,а договор специализированного найма
Полезно знать: как проводят аукцион на покупку квартир для детей сирот
Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.
Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.
В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:
- площадь;
- количество комнат;
- расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
- год постройки;
- архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
- действительное состояние.
С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.
Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.
Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:
- для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
- при переселении из аварийного жилья;
- в рамках программ реконструкции.
Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.
Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:
- подписывают договор и акты передачи;
- дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
- заключают договор социального найма.
Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.
Какие особенности существуют
Приобретателями жилого помещения согласно действующему законодательству могут выступать не только граждане и организации, но и государство в виде органа местной администрации. Часто власти прибегают к покупке недвижимости для детей сирот, решения жилищного вопроса по программе переселения, в рамках проектов социальной направленности для малообеспеченных слоев населения или востребованных на рынке труда специалистов.
Продажа квартиры администрации города не имеет кардинальных отличий от обычной сделки по отчуждению имущества. Процесс состоит из ряда последовательных этапов и требует стандартного пакета документов. Единственное отличие заключается в том, чтобы получить от администрации города согласие на покупку квартиры.
Для продавца заключение подобной сделки связано со следующими преимуществами:
- не нужно беспокоиться за надежность покупателя;
- не требуется привлечение услуг юриста и дополнительных расходов на их оплату;
- процесс прозрачен и имеет четкую законодательную регламентацию;
- имущество будет использовано в дальнейшем на благие цели.
Как проводится аукцион
Для участия в аукционе необходимо получение сертификата электронной подписи, который может быть получен в центре с соответствующей аккредитацией. Стоимость ее получения может различаться, поэтому информацию такого рода стоит уточнить заранее.
Владельцы квартир часто прибегают к услугам агентств для проведения аукциона, которые представляют в торгах интересы собственника. В такой ситуации оформляется доверенность, а наличие такого документа дает специалистам возможность действовать от имени гражданина. При этом речь не идет о том, что такой документ дает возможность продавать и получать денежные средства за продавца жилого объекта. Документ определяет полный объем полномочий, которыми владелец наделяет своих представителей.
Процесс сделки с привлечением механизма электронного аукциона состоит из следующих последовательных этапов:
- подготовка пакета документов для участия, перечень которых содержится в документации о проведении аукциона;
- обеспечение заявки в виде определенной суммы;
- получение статуса участника торгов;
- принятие участия в проводимом аукционе с указанием цены контракта;
- осмотр жилого помещения организатором торгов;
- подписание договора и акта приема-передачи;
- оформление перехода права собственности и перечисление средств на счет продавца