Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка (передача) земель, находящихся в собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
Порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков
Ст. 39.29 ЗК РФ установлен порядок заключения соглашения о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
Граждане или юридические лица, собственники участков должны обратиться в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении.
К заявлению о перераспределении земельных участков необходимо приложить копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на участок, принадлежащий заявителю (договоры купли-продажи, дарения и т. д., а также свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), в случае, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН; схему расположения земельного участка; документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подаётся представителем); заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо.
Заявление, а также документы, прилагаемые к нему, по выбору заявителя могут быть поданы или направлены в уполномоченный орган лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет (п. 5 ст. 39.29 ЗК РФ).
Основания для отказа в перераспределении земель
Основаниями для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков несоответствие поданного завления случаям перераспределения земельных участков, которые предусмотрены законодательством:
- отсутствие согласия третьих лиц, изложенное в письменной форме, если прирезаемый участок обременён их правами, например, ипотека в банке, требующая согласования с ним; на прирезаемом участке находится здание или сооружение, объект незавершённого строительства, находящиеся в собственности муниципалитета или государства, или собственности граждан или юридических лиц;
- прирезаемый участок относится к изъятым из оборота или ограниченным в обороте муниципальным или государственным землям; прирезаемый участок относится к землям, зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;
- по прирезаемому участку подготовлено решение о проведении аукциона с публикацией извещения о проведении и выполнено предварительное согласование о его предоставлении и срок действия решения ещё не истёк; на прирезаемый участок уже подано иное завление о предварительном согласовании по его предоставлению, но ещё не приняты решения ни в согласовании и утверждения схемы расположения, ни в от отказе (как многим нравится говорить, “кто первый встал, того и тапки”);
- площадь прирезаемого участка увеличит площадь образуемого при его слиянии с основным с превышением более чем на 10% установленных размеров предельных площадей земельных участков; прирезаемый участок не может рассматриваться в качестве “добавки” и подлежит формированию в качестве самостоятельного;
- границы основного участка, к которому планируется прирезка, требуют уточнения, то есть, если основной участок не отмежёван; несоответствие схемы расположения земельного участка.
Принятие решения по заявлению о перераспределении земель.
В течение 30 дней с момента получения заявления администрация выполняет одно из следующих действий.
- Принимает решение об утверждении Схемы и направляет решение заявителю вместе со схемой.
Данное решение может оформляться в виде постановления (распоряжения) главы администрации.
Обратите внимание. Администрация должна предоставить вам оригинал решения и утвержденную Схему.
Не доверяйте ничьим устным заверениям, что принято положительное решение. Чиновники за слова не отвечают.
Если получили положительное решение и утвержденную схему, то переходите к следующему 5-му этапу.
- Направляет письменное согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с проектом межевания.
Указанное согласие администрация направляет в случае, если заявляли о перераспределении участка по 3-му основанию. То есть на территории, где утвержден проект межевания.
Мы рассматриваем процедуру прирезки земли по 4-му основанию. То есть для участков ЛПХ, ИЖС, огородничество и садоводство, где нет утвержденного проекта межевания. Поэтому не будем акцентировать внимание на этом пункте.
- Принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.
В пункте 9 статьи 39.29 ЗК РФ перечислено 13 оснований, когда отказывают в перераспределении земельных участков.
Далее рассмотрим эти основания, а также способы, как минимизировать риск получения отказа.
5-ый этап.
Заключение соглашения о перераспределении земель.
В течение 30 дней с передачи документов в администрацию получите Соглашение о перераспределении земельного участка.
Как только получили Соглашение, у вас есть 30 дней на подписание и направление в администрацию.
Направлять Соглашение целесообразно с сопроводительным письмом. На 2-ом экземпляре администрация должна поставить входящий штамп с датой.
Обратите внимание. Администрация может отказать в заключении соглашения.
Отказ в заключении соглашения возможен, если площадь участка в кадастровом паспорте окажется больше площади на Схеме.
Для отказа необходимо расхождение площади более чем на 10%. Менее десяти процентов допускается.
Чтобы избежать данной проблемы необходимо проконтролировать кадастрового инженера. Он должен соблюдать предельный лимит расхождения площади.
Случаи отказа в перераспределении земель
Администрация имеет право отказать в проведении рассматриваемой процедуры. В таком случае заявителю направляют мотивированный отказ, с объяснением причин принятия такого решения:
- заявление не соответствует законодательно установленным требованиям;
- к заявке приложены не все документы;
- земли ограничены или изъяты из оборота;
- на зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
- участок является предметом аукциона;
- после перераспределения, надел гражданина или организации станет больше максимально допустимых размеров, принятых в субъекте;
- границы зу, принадлежащего заявителю, предстоит уточнить;
- схема расположения зу не соответствует установленным требованиям.
Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:
- Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
- Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.
Перераспределение возможно
Тот факт, что смежные земельные участки являются участками «неразграниченной государственной собственности», означает следующее. Они находятся в ведении одного и того же субъекта, к которому следует обратиться в соответствии с п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ для разрешения возникшего вопроса. Например, в городах Москве и Санкт-Петербурге «распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований, а также если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности» (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2022 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Документы для перераспределения земельных участков
Для того чтобы начать процедуру перераспределения земель, представьте в Росреестр такие документы:
- гражданские паспорта заявителей, то есть участников соглашения о перераспределении;
- письменное соглашение собственников смежных участков о перераспределении земельных участков;
- заявление соответствующего образца в подразделение ЕГРН о перераспределении;
- технические и кадастровые паспорта, другая техническая документация на земельные участки, которых касается процесс перераспределения;
- правоустанавливающие документы на земельные участки, указанные в соглашении о перераспределении.
Могут потребоваться и другие документы по усмотрению работников Росреестра.
Стоимость перераспределения земельных участков
Перераспределение земель осуществляется на платной основе.
Общий размер финансовых затрат состоит из:
- стоимости территории, которая присоединяется в результате перераспределения. Ее рассчитывают, исходя из вида собственности: государственная или частная. Если частная, то стоимость может быть определена по рыночным ценам. Если государственная, то исходя из кадастровой стоимости;
- затрат на оплату услуг кадастрового инженера и проведение межевания вновь образуемых земельных наделов. Это могут быть суммы в пределах от 15 000 до 50 000 рублей;
- государственной пошлины за проведение регистрации внесенных изменений в земельные участки, а также за выдачу соответствующих документов из ЕГРН. Так, за снятие участков с регистрации необходимо будет уплатить 2 000 рублей, за постановку вновь образованных участков на учет — также 2 000 рублей для физических лиц с каждого собственника участка, и 22 000 рублей, если в процессе перераспределения участвует юридическое лицо.
Отказ в перераспределении
Здесь речь идет не об отказе в регистрации в Росреестре. Это отдельная тема, и если есть все необходимые разрешительные документы, это решается кадастровым инженером. Расскажем об отказе в самой возможности перераспределения от муниципалитета.
Если отказ вдруг произошел из-за неправильной подготовки схемы расположения, естественно переделаем и быстро и бесплатно. Но это случай из разряда «вдруг». Почти всегда причины в другом. Их с указанием нормативов и актов всегда в отказе подробно расписывают. Запрашиваемый участок может находиться в охранной зоне кабеля, водохранилища и т.д; там может планироваться какое- нибудь строительство; кто- то уже подал заявку на приобретение этого участка.. ну и т.д. Оспорить это можно в судебном или досудебном порядке.
Правовые основания и процедура раздела земельного участка арендатором
Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставленных государственным унитарным предприятиям, государственным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи». Более того, согласно п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ «решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений арендаторов земельных участков, из которых образуются земельные участки». Таким образом, по общему правилу для перераспределения земельных участков (которое согласно п.
1 ст. 11.2 ЗК РФ является одним из видов образования земельных участков) необходимо согласие арендатора смежного земельного участка, если он является объектом договора аренды. Тот факт, что смежные земельные участки являются участками «неразграниченной государственной собственности», означает следующее.
Основания для перераспределения земельных участков с муниципальной землей
В соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, к основаниям для процедуры перераспределения земель относятся следующие:
- Если целью перераспределения является приведение в соответствие межевым планам территорий с особым планом развития, установленном на местном уровне;
- Если целью данной процедуры является исключение чересполосицы или искривлений границ участков. При этом увеличение площади участков не должно превышать определенные величины;
- Если участки, участвующие в перераспределении, могут быть использованы в целях ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, ИЖС. При этом участок должен достигнуть минимального размера по площади;
- Если участок, участвующий в перераспределении, подлежит использованию в целях капитального строительства, в частности, для строительства тех или иных объектов в соответствии с государственными или муниципальными нуждами.
Следует отметить, что приведенный перечень оснований является исчерпывающим и расширен иными основаниями уже быть не может.
Как оформить перераспределение земельных участков с муниципальной землей
Чтобы оформить увеличение вашего участка за счет государственных и муниципальных земель, осуществите следующие действия:
- Подайте соответствующее заявление в администрацию вашего района;
- Дождитесь рассмотрения вашего заявления комитетом по земельным вопросам. Установленный срок для рассмотрения составляет тридцать дней;
- Организуйте кадастровые работы на вашем участке;
- Оформите предварительный межевой план на новый участок;
- Представьте результаты кадастровых работ в комитет по земельным вопросам;
- Подпишите соглашение о перераспределении в исполнительном органе;
- Оплатите перераспределение территории (срок оплаты – тридцать дней с момента подписания соглашения);
- Оформите право собственности на ваш новый участок.
Законодательный аспект
Основы нормативно-правового регулирования заложены в 11.7 статье Земельного кодекса.
Обозначенные в данной статье нормы приведем ниже:
- процесс перераспределения влечет за собой формирование одного или нескольких участков земли с новыми границами, а существовавшие ранее аннулируются;
- вновь образованные участки являются основанием для прекращения существования имевших место ранее и приводят к образованию новых земельных образований;
- если участок, принадлежащий одному собственнику – частному лицу, перераспределяется для нескольких владельцев, то последние наделяются соответствующими полномочиями, подтверждающимися законодательством;
- при перераспределении земель, принадлежащих муниципалитетам или государству, между частными собственниками или муниципалитетами, государством и муниципальными органами, а также принадлежащих на правах пользования физическим лицам, в силу вступают статьи 4 главы Земельного кодекса;
- одновременно процесс перераспределения земель между собственниками разных статусов: частными лицами и организациями, муниципальными властями и государством влечет за собой оформление документации, подтверждающей их правомочность в отношении участков.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.
Условия перераспределения земли
Важно! Рассматриваемая процедура требует соблюдения ряда условий в ходе ее проведения:
- перераспределение или присоединение участков допустимо, если они соприкасаются между собой хотя бы в одной точке, то есть являются соседними;
- участок, на который претендует гражданин, не должен иметь обременений в виде арестов, залогов и иных ограничений;
- до момента подачи документов необходимо обратиться к собственнику участка, на который претендуете, договориться о прирезке, а по возможности составить предварительное соглашение письменно;
- далее собирается пакет документов для проведения процедуры;
- в территориальный отдел Росреестра предоставляется заявление по факту предстоящего проведения перераспределения;
- после этого необходимо заказать межевание, которое проводит кадастровый инженер.
Нюансы процедуры между двумя собственниками
Процедура перераспределения земель между собственниками двух участков происходит по определенным законом правилам. В первую очередь сторонами, участвующими в перераспределении, производится изучение всей имеющейся на земли документации, подтверждающей право собственности. После этого в территориальные кадастровые органы направляются запросы.
Соглашение о перераспределении заключается между несколькими лицами, а поэтому оно должно соответствовать установленным письменным формам, а именно договору по установленному законом образцу.
При отсутствии такого документа, то есть если перераспределение произведено без письменного соглашения, вопрос решается через суд.
Примечательно, что число сторон, участвующих в подобных сделках, законодатель не ограничивает.
Кадастровые работы по перераспределению земельных участков выполняются в том случае, если собственников не устраивают существующие границы между смежными участками или конфигурация участков. Неудачная форма земельного участка, наличие вкраплений и вклиниваний смежных участков, сложности с логичным подведением коммуникаций и подъездом к земельному участку – оснований и причин для перераспределения земельных участков достаточно много. Что такое перераспределение земельных участков – это комплекс кадастровых работ по изменению границ и конфигурации смежных земельных участков, фактически это сведение ряда действий таких как раздел и объединение в одно – перераспределение. При перераспределении смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование первичных смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки.
Наиболее распространенным вариантом перераспределения земельных участков является перераспределение границ внутри границ землепользования, находящегося в частной собственности. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
Земельные участки, подлежащие перераспределению должны соответствовать ряду требований:
- участки должны быть поставлены на государственный кадастровый учёт в соответствии с требованиями действующего законодательства, границы их должны быть определены
- участки должны быть смежными
- участки должны принадлежать одному административному округу (в результате кадастровых работ не должны изменяться границы муниципальных образований)
- участки должны иметь одну категорию и одно целевое назначение.
Право собственности на образуемые в результате перераспределения новые земельные участки возникает у собственников исходных (преобразуемых) в соответствии с теми условиями, которые указанные собственники установят в соглашении об образовании земельных участков.
Согласно п. 3 ст. 11.7 ЗК РФ перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:
- перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
- образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 ЗК РФ.
В вышеназванных случаях перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.
Соглашение заключается по правилам гражданского законодательства Российской Федерации с учетом императивного требования специальной нормы п. 4 ст. 11.7 ЗК РФ: в таком соглашении обязательно должны быть определены условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки.
Перераспределение допускается при наличии в письменной форме согласия собственников исходных земельных участков. Не требуется такое согласие при перераспределении земельных участков на основании решения суда.