Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Защита законных прав по делам о самовольных постройках
Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.
Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года
Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.
Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.
Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Приостановка, отказ в регистрации дома
С 2020 года появилось много новых ограничений в документах на земельные участки, которых нет в документе собственника. Это новые обременительные записи, которые не дают возможности нормальной регистрации. Важно эти ограничения проанализировать до заключения договора с кадастровым инженером, и, если они есть, подумать о компенсационных мероприятиях или вообще о возможности регистрационного учета объекта.
Если Вы подали документы на регистрацию и получили отказ или приостановку в регистрации собственности, приходите к нам. Подумаем вместе, что делать. В одних случаях, может быть не прав Росреестр, в других Администрация. Тогда придется обращаться в суд. А в третьих, если дом построен с нарушениями, например, под проводами ЛЭП , жилым он точно быть не может, а построенный дом в водоохранной зоне водного объекта обязательно должен иметь дополнительные очистные сооружения… Об этом можно узнать у юристов нашей организации.
Участок в собственности: могут ли заставить снести строение?
Очередной вопрос, который очень важен при решении проблем с незаконными постройками касается того, могут ли потребовать их снести, если земля в собственности. На сегодняшний день это не предусмотрено законом.
Такой исход возможен только в тех случаях, если имеется соответствующее решение суда или же, когда сооружение возведено на земельном участке муниципальной или государственной принадлежности.
Однако в этом случае есть исключение — например, когда построенное здание угрожает жизни или здоровью человека. Обычно это случается, если не соблюдены ГОСТы, стандарты, применены для строительства вредные материалы. Но и в этом случае суд может решить оставить строение на переделку.
Важно! Если администрация подала иск о сносе возведенного дома, при этом суд отказал, то теперь местные власти до сих пор не имеют права прийти к владельцу дома и потребовать ликвидировать дом.
Обращайте внимание на характер и назначение постройки, прикиньте судьбу имущества и прочие моменты:
Если строение имеет фундамент, прочную основу, жилое назначение и площадь свыше 50 кв. метров – желательно его зарегистрировать в собственность.
Отсутствие кадастрового учета осложняет сделки с землей и домом: продажу, обмен, дарение, наследство и т.д.
Владелец неузаконенного строения не сможет оформить ипотеку под залог недвижимости.
Чем больше объектов на участке в СНТ, тем выше компенсация за изъятие земли на государственные или муниципальные нужды. Неоформленные строения выкупу не подлежат – хозяин территории их попросту потеряет.
Налоговая льгота дает шанс не платить за одну хозяйственную постройку площадью 50 кв. метров, при условии, что на нее оформлен кадастровый документ.
Чтобы зарегистрировать строение, владельцу нужно пригласить кадастрового инженера, оформить договор на подготовку техплана, поставить объект на учет и заказать кадастровую выписку из ЕГРН (паспорт). Иногда право собственности признается в судебном порядке.
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Составление проектных бумаг под застройку рекомендуется поручить профессионалам. В проекте нужно отразить все технические данные, используемые для проведения строительных работ, включая инженерные коммуникации и отделочные материалы.
При составлении паспорта проекта необходимо иметь на руках разрешение на строительство. Несанкционированное возведение частного дома наказывается крупными штрафами. Отсутствие разрешительных документов чревато административной ответственностью также и в таких ситуациях:
- нарушен порядок выполнения технологии строительства;
- выполненная реконструкция не соответствуют утвержденным данным в проекте;
- объект в период капитального строительства незаконно отремонтирован;
- объект водится в эксплуатацию в период капитального строительства.
Если положения законодательства нарушаются физическими лицами, предусмотрен штраф в сумме 2-5 тысяч рублей. Для подрядчиков и предпринимателей штрафные санкции составляют 20-50 тысяч рублей, для юридических лиц – до 1 млн рублей.
Снести нельзя признать право собственности
Государство даёт гражданам шанс по оформлению законного вещного права на такие постройки. Легализация самовольного строительства возможна при наличии следующих условий, прописанных в п.3 ст. 222 ГК РФ:
- строение возведено на земельном участке, имущественное право на который узаконено. Владельцем выступает один человек;
- строительные работы производились в соответствии с нормами;
- сам объект не угрожает жизни людей, не затрагивает интересы третьих лиц, не является объектом спора;
- ни один контролирующий и надзорный орган не имеет претензий к данному строению.
Важно! Чтобы признать произвольное строение законным объектом имущественного права, необходимо пройти процедуру легализации и соблюсти определённый порядок, который прописан в Законе № 340-ФЗ.
Для того чтобы оформить собственность на произвольную постройку, необходимо подготовить комплект документов. В него входит:
- удостоверение личности. По российским законам, это паспорт. Но можно предъявить иные документы, которые также подходят под данную категорию;
- уведомление о начале строительства. Так как самострой уже возведён, данная бумага не нужна, но согласовывать её придётся. Это будет делать специальная комиссия, которая посетит участок и проверит, чтобы возведённая постройка соответствовала указанным нормам;
- уведомление об окончании строительства. После того как будет согласовано уведомление о начале строительства, нужно согласовать такой же документ об окончании работ. Порядок действий аналогичный;
- документы о наличии вещного права на земельный участок;
- техплан и экспликация.
Важно! Если есть собственность на участок, значит, он состоит на кадастровом учёте. Но это не означает, что ранее проводились межевые работы и границы земельного надела чётко разграничены. Необходимо удостовериться в проведении данной процедуры. Если её не было, рекомендуется её провести. В противном случае, могут возникнуть некоторые проблемы с легализацией самостроя.
Как же оформить построенный жилой дом? Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Новый дом (пристройка) должна соответствовать всем параметрам, относящимся к жилым помещениям, предназначенным для круглогодичного проживания, удовлетворять всем требованиям безопасности граждан. Строение не должно представлять угрозу соседним строениям и инженерным сетям, обладать признаками малоэтажного строения (не более 3-х этажей, не выше 12 м), а так же не нарушать прав и интересов третьих лиц.
Об этом, а также о расположении нового дома, делаются отметки в независимом экспертном заключении, которое необходимо заказать для судебного разбирательства. От грамотного заключения эксперта зависит очень многое, а именно от сведений, содержащихся в заключении, судья будет делать вывод о возможности признания данного объекта соответствующим всем параметрам для постановки дома на кадастровый учет и регистрации на него права собственности. Поэтому, мы рекомендуем выбирать проверенную организацию, которая давно уже находится на рынке экспертных услуг.
До экспертизы нужно выяснить соответствует ли нормам жилое помещение, не нарушает ли оно прав третьих лиц, например, насколько близко строение располагается от соседнего участка, как настроены соседи (если менее 3х метров от границы забора) и т.д. Если найти компромисс не удается, то шансы признать право собственности на такой объект в судебном порядке очень малы.
Если на самовольную постройку уже зарегистрировано право собственности, правообладатель может столкнуться с требованиями об устранении нарушений – сносе дополнительных этажей, уменьшением площади объекта и т.д. В предписании будет указан срок на его исполнение. Если требование не будет выполнено, к собственнику могут предъявлять иск о сносе самостроя за его счет.
Если на незаконно возведенный объект не зарегистрированы права, признать их можно только через суд или в административном порядке. Для этого необходимо располагать проектной документацией, обратиться в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство.
Правила постановки строения на учет предусматривают необходимость разработки кадастрового плана и последующую регистрацию в Росреестре через МФЦ. Предлагаемая далее инструкция о том, как оформить дачный дом в собственность, предусматривает пошагово такие действия:
- Сбор необходимой документации, уплата государственной пошлины и составление декларации.
- Разработка и оформление кадастрового плана, для чего нужно обращаться в соответствующую службу, с заключением договора и проведением работ, требующих выезда специалиста на место.
- Оплата государственного сбора в размере 350 рублей для каждого объекта, который предстоит регистрировать.
- Передача разработанного кадастрового плана с сопроводительной документацией в МФЦ для регистрации.
- Получение выписки из единого реестра недвижимости, подтверждающего право собственности на дачный дом.
Оформлять дачный дом в собственность можно в 2022 году и в отношении недостроенного объекта. Процедура регистрации в данном случае может проводиться такими способами:
- Получить разрешение на строительство нового объекта и зарегистрировать жилой дом на участке в собственность по обычной схеме после возведения здания, собрав нужный пакет документов.
- Начинать строительство без разрешения, а затем оформить объект как самовольно возведенный после завершения строительных работ. В этом случае придется заплатить штраф в размере 2 000 руб.
- Зарегистрировать по составленной декларации.
Проблемы при составлении декларации связаны с необходимостью давать в документе точные характеристики, которые не всегда возможно определить, если не достраивать здание.
Данные способы являются не альтернативными, а последовательными.
Иными словами, начинать процедуру признания садового дома жилым необходимо с 1-го способа.
Узаконить самострой в 2021 году
Зачастую граждане, владеющие земельными участками, считают, что раз надел находится в их собственности, значит на нем можно строить любую недвижимость. Однако это совсем не так. В данной статье мы подробно разберем вопрос к чему может привести такое суждение и как можно предотвратить его негативные последствия.
Итак, в вашей собственности находится земельный участок, на котором вы хотите построить, например, жилой дом. По закону, каждый гражданин должен перед началом строительства уведомить орган местного самоуправления о таковых намерениях, а по окончании, известить о завершении строительства все ту же администрацию, приложив технический план на возведенный объект. Вот этот момент нельзя пропустить. Построить недвижимость и поставить в известность государственные органы необходимо, чтобы постройку не признали самостроем.
Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.
Что такое «дачная амнистия»?
Что значит «дачная амнистия»? «Дачная амнистия» на земельный участок или дачное строение – это упрощенный порядок оформления собственности на различные объекты недвижимости: участки, дома, бани, нежилые помещения и т. д. Она действует с 1 сентября 2006 года, но вопрос по-прежнему остается актуальным для многих россиян. Поэтому осенью 2020 года действие закона снова продлили. Таким образом, «дачная амнистия» продлена до 2026 года (закон о внесении изменений – Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).
Упрощенный порядок оформления права собственности доступен для тех, кто владеет правами на земельный участок, на котором расположены строения. Оформить здания или участок в собственность можно, предоставив три документа: на право владения участком, технический план на дом и декларация, которую владелец заполняет самостоятельно.
Как зарегистрировать дом через суд?
Нередки случаи, когда оформить построенное домовладение не представляется возможным. Единственным выходом является обращение в суд. И таких ситуаций очень много. Например, собственник не окончил строительство объекта до августа 2018 года, соответственно оформить его в настоящее время кроме как через суд он не сможет. Поскольку с 1 марта 2019 года упрощенный порядок прекратил свое действие и без уведомлений зарегистрировать дачный дом нельзя. Также, встречаются случаи, когда допущены по той или иной причине отступления от пожарных, градостроительных норм или разрешенных параметров строительства, тогда уполномоченный орган отказывает. Такие дома считаются самовольными постройками.
При отказе уполномоченных органов, заявитель вправе подать исковое заявление о признании права собственности на самовольное строение. Такие дела рассматриваются по правилам, предусмотренным ГПК РФ районным судом. Ответчиков в данном деле будет орган власти. Важно знать, что отсутствие уведомления еще не является основанием для отказа в иске.
Заявление должно соответствовать требованиям действующего законодательства. К нему необходимо приложить следующее:
- технический план здания;
- выписка из ЕГРН на землю;
- паспорт гражданина или доверенность представителя;
- отказ уполномоченного органа;
- заключение эксперта о соблюдении градостроительных, пожарных и санитарных норм;
- доказательства, подтверждающие, что строение не угрожает жизни и здоровью граждан;
- иные документы в зависимости от ситуации.