Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 63 ЖК РФ. Форма договора социального найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
При получении социального жилья нужно подтвердить статус нуждающегося. Это возможно в следующих случаях:
- в собственности вовсе нет объектов недвижимости;
- ранее не предоставлялись объекты по договору социального найма;
- имеющееся жилье не соответствует общепринятым нормам по площади;
- жилье непригодно для проживания;
- один из жильцов имеет болезнь, из-за которой ему нужно ограничить контакты с другими гражданами. Например, хроническое инфекционное заболевание.
Комментарии к ст. 63 ЖК РФ
1. Как и ранее, ЖК РФ предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (см. комментарий к ст. 57 ЖК).
2. Несоблюдение простой письменной формы при заключении договора социального найма не влечет за собой его недействительность, поскольку это не предусмотрено ЖК РФ (ср. ст. 162 ГК). В юридической литературе отмечалось, что «поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме» .
———————————
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. С. 349.
По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора (сделки) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение заключения такого договора на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, при незаключении договора социального найма между нанимателем и наймодателем подтверждением возникновения отношений по пользованию жилым помещением может служить, в частности, надлежаще оформленное решение органа местного самоуправления о предоставлении такого жилого помещения конкретному лицу (лицам).
3. Ранее на практике, как правило, не уделялось должного внимания заключению договоров социального найма в письменной форме. Между тем выполнение соответствующих предписаний ЖК РФ позволит сторонам договора иметь четкую информацию об их взаимных правах и обязанностях, предотвратит возможные конфликтные ситуации по поводу пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением.
Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
Жилищным кодексом РФ предусмотрены не только основания заключения, но также и основания для расторжения договора социального найма. Причем в зависимости от тех или иных оснований, различаются также и правовые последствия расторжения договора. Поэтому вместе с основаниями расторжения договора социального найма, давайте одновременно рассмотрим и правовые последствия расторжения такого договора по каждому из оснований в отдельности.
1. Договор социального найма может быть расторгнут в связи с обменом одного жилого помещения на другое (статьи 72 и 74 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае договор на ранее занимаемое жилое помещение подлежит расторжению и одновременно заключается договор социального найма на жилое помещение, полученное в результате обмена.
2. На основании письменного заявления нанимателя жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, нанимателю квартиры и членам его семьи занимаемое им жилье может быть заменено на жилье меньшей площади (статья 81 Жилищного кодекса РФ).
При этом договор социального найма на занимаемое жилое помещение расторгается, и заключается новый договор социального найма на предоставленное взамен жилое помещение меньшей общей площади.
3. В случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, и занимающих разные жилые помещения по отдельным договорам социального найма (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
В данном случае договоры социального найма на отдельно взятые жилые помещения (комнаты) в одной квартире расторгаются, и заключается один общий договор социального найма.
4. Замена нанимателя по ранее заключенному договору социального найма в связи с письменным заявлением одного из членов семьи нанимателя (и при наличии согласия нанимателя жилого помещения), а также в связи со смертью нанимателя квартиры (часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах изменяется фамилия нанимателя квартиры или комнаты в квартире, но сам предмет договора социального найма (квартира или комната в квартире) остается неизменным.
5. По обоюдному согласию сторон (нанимателя и наймодателя), а также в связи с письменным заявлением нанимателя квартиры и членов его семьи о расторжении договора социального найма (части 1 и 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
По требованию наймодателя в судебном порядке в случаях (часть 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ):
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
В связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (часть 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ). При таких обстоятельствах договор социального найма подлежит расторжению без заключения нового договора социального найма на другое жилое помещение.
6. Граждане могут быть выселены из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях (статья 85 Жилищного кодекса РФ):
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В этих случаях граждане подлежат переселению в другое жилое помещение с последующим заключением с ними нового договора социального найма на вновь предоставленное жилье.
7. В случае лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (часть 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае наймодатель может потребовать в одностороннем порядке расторжения договора социального найма и выселения таких граждан, лишенных родительских прав, из жилого помещения без предоставления им другого жилья и, соответственно, без заключения с такими выселяемыми гражданами нового договора социального найма.
Какие права и обязанности у нанимателя
Наниматели квартир по договорам социального найма имеют значительно больше прав, чем арендаторы квартир на рынке. Они могут:
- требовать у собственника жилья проведения своевременного ремонта, если он необходим;
- заменять или обменивать квартиру;
- сдавать жилплощадь в поднаем по договору.
При этом, наниматель по соц найму обязан:
- сообщать наймодателю о тех или иных событиях событиях в жизни, изменяющих условия, на которых была получена жилплощадь;
- поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и при необходимости ремонтировать ее;
- использовать жилую недвижимость исключительно для проживания в ней людей. Так, запрещено превращать квартиру в склад или в мастерскую;
- своевременно вносить платежи за коммунальные услуги.
Если очередь претендента на социальное жильё подошла, он получает соответствующее уведомление. Дальнейшая процедура зависит от региона. Например, в Москве претенденту дают выбор из трёх жилых помещений. Если ни одно из них не подошло, следующий выбор претенденту предоставят только через год. Если предоставленное помещение подходит, муниципалитет заключает с гражданином договор соцнайма.
Договор заключают в типовой утвержденной государством форме. Это бланк в котором указана вся необходимая информация о жилье, нанимателе и наймодателе. Квартиросъемщикам остается лишь подписать его.
Как и в любом другом договоре аренды или найма, здесь описаны:
- стороны договора;
- их права и обязанности;
- объект договора;
- срок действия договора;
- размер арендной платы.
Договор заключают в уполномоченном органе местного самоуправления или в МФЦ. Также документы на заключение договора можно подать через портал госуслуг.
Для заключения договора необходимо предоставить пакет документов. В разных регионах он может быть разным, однако вас точно попросят принести:
- заявление от всех членов семьи;
- уведомление о том, что соискателю предложили на рассмотрение варианты жилья;
- удостоверения личности всех подписавших заявление;
- выписка из домовой книги или единый жилищный документ;
- письменное согласие всех членов семьи на получение жилья по договору соцнайма;
- письменное свидетельство всех членов семьи о том, что семья не ухудшала жилые условия намеренно в течение последних пяти лет.
Известны случаи, когда договор социального найма жилого помещения заключали через суд. так происходит, если местный орган самоуправления отказывается подписывать договор по надуманным предлогам.
Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe
Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.
Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:
🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;
🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;
🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.
Поднаем жилого помещения и правовой статус временных жильцов
В соответствии со ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Ст. 77 ЖК РФ закрепляет, что договор поднайма заключается в письменной форме и его экземпляр передается наймодателю. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма заключается на срок, определяемый сторонами. Если срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем устанавливаются по соглашению сторон.
Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Как заполнять шапку типового договора найма жилого помещения
В верхней части документа указано название договора (оно остается неизменным). Номер типового договора найма квартиры можно узнать в МФЦ или уполномоченном органе при подписании контракта. Далее необходимо вписать название населенного пункта и региона, в котором заключается контракт. Рядом с местом заключения отражается дата подписания.
Ниже указывается название наймодателя, собственник квартиры, информация о том, на каком основании наймодатель действует от имени собственника (устав района и т. п.), а сведения о лице, действующем от имени наймодателя (глава администрации и пр.).
Далее указываются Ф. И. О. нанимателя (полностью). В заключение прописываются реквизиты решения, на основании которого заключается контракт (например, решения о предоставлении жилого помещения).
Предмет договора — существенное условие. Соответственно, без его согласования сделку нельзя считать заключенной. Это обуславливает важность рассматриваемого раздела соглашения и необходимость правильного его заполнения.
В нем необходимо указать:
- в чьей собственности находится жилье — государственной или муниципальной;
- сколько комнат в квартире;
- какова общая площадь квартиры (именно общая, а не жилая);
- какова жилая площадь квартиры;
- адрес места нахождения жилья;
- перечень предоставляемых услуг (газо-, водо-, электроснабжение и т. д.);
- перечень членов семьи, которые будут жить вместе с нанимателем (важно указать всех).
Получить жилье в соцнаем могут граждане, которые признаны одновременно малоимущими и нуждающимися в жилье.
Человек может быть признан нуждающимся в жилье в нескольких случаях:
- Если у него нет недвижимости в собственности;
- Если площадь его жилья меньше нормы, которая установлена региональными властями (например, в Москве норма составляет 10 кв. метров на человека);
- Если дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу;
- Один из жильцов имеет тяжелое хроническое заболевание, которое представляет опасность для других жителей.
Как правило, малоимущими признаются граждане, доход которых составляет меньше прожиточного минимума. Однако конкретные критерии устанавливают региональные власти.
Процедура подачи заявления
Чтобы претендовать на заключение договора социального найма, гражданин должен подать заявление. Оформлением соглашения занимается управление департамента Жилищной политики. Обратиться в администрацию можно и через МФЦ. Гражданин, желающий получить жилье от государства, должен подготовить пакет документации.
В перечень бумаг в обязательном порядке необходимо включить:
- паспорт;
- составленное заявление;
- удостоверение личности всех членов семьи заявителя;
- справка, подтверждающая, что недвижимость является муниципальной собственностью;
- документация, выступающая основанием для вселения гражданина в квартиру;
- справки о родстве с лицами, которые будут включены в договор;
- документация, подтверждающая факт отсутствия задолженности по платежам.
Список бумаг может меняться. Если заявитель состоит в браке, он должен приложить к установленному перечню свидетельство об официальной регистрации отношений или документ, подтверждающий, что человек находится в разводе. Заявление на оформление договора соц найма можно составлять в свободной форме.
Основанием для вселения граждан в муниципальное жилье является соответствующее решение администрации. Потому они вправе разместиться в предоставленной квартире еще до подписания договора социального найма. При этом наличие решения или ордера позволяет оформить его без дополнительных проверок.
Поэтому для проживающих в муниципальной квартире процесс получения договора сокращается на один этап – этап подготовки большого количества документов, подтверждающих нуждаемость в жилье. Останется:
- Подготовить документы:
- заявление от нанимателя и членов семьи, проживающих в квартире вместе с ним;
- решение о предоставлении муниципального жилья;
- документы, удостоверяющие личность заявителей (нанимателя и проживающих совместно членов семьи);
- единый жилищный документ (выписка из лицевого счета).
- Представить документы в отдел по жилищным вопросам территориальной администрации или в МФЦ.
- Подписать договор социального найма после его подготовки и получить свой экземпляр.
Особенности соглашения
Перед подписанием данного документа граждане должны разобраться в его особенностях. Договор социального найма жилого помещения отличается особенностями:
- в качестве предмета такого соглашения выступают разные жилые помещения или только их части, причем пользоваться ими можно исключительно для постоянного проживания с учетом многочисленных требований законодательства;
- у жилья должен иметься отдельный вход, поэтому оно должно быть изолированным;
- жилые помещения принадлежат по-прежнему государству или муниципалитету;
- предоставляются они только нанимателям, являющимся гражданами, которые нуждаются в жилье;
- пользоваться недвижимостью может не только ответственный квартиросъемщик, но и все члены его семьи;
- если человек, с которым непосредственно заключалось соглашение, умирает, то перезаключается договор на другого члена его семьи, который проживает в этой недвижимости, а также пользуется ею на законных основаниях;
- не устанавливаются в данном соглашении какие-либо ограниченные сроки, в течение которых могут граждане пользоваться жилым помещением, поэтому стандартно такой документ является бессрочным.
Расторжение данного контракта может осуществляться по инициативе самих нанимателей или в судебном порядке, когда инициатором выступает непосредственный владелец, являющийся наймодателем. Обычно необходимость в расторжении договора социального найма жилого помещения обусловлена тем, что жильцы нарушают требования данного соглашения или права соседей.
Какими правами и обязанностями наделяются жильцы?
Наниматели социального жилья на основании соглашения приобретают определенные права и обязанности. Обязаны граждане выполнять действия:
- иметь официальные документы, подтверждающие, что они проживают в жилье на законных основаниях;
- пользоваться жилым помещением без применения разных действий и способов, за счет которых ухудшается состояние жилплощади;
- применять жилье по назначению, а именно проживать в нем на постоянной основе;
- услуги ЖКХ должны оплачиваться полностью и своевременно;
- выполнять текущий ремонт, если возникает необходимость в данном процессе.
К правам граждан, проживающих в жилье на основании договора социального найма жилищного помещения, относится:
- при необходимости может производиться обмен жилья или его замена;
- общедомовое имущество может использоваться жильцами на общих основаниях;
- если ремонт проводится несвоевременно или некачественно, то претензии предъявляются к муниципалитету;
- допускается селить в жилье на временной основе других людей.
Разрешается даже по контракту сдавать квартиру в субаренду за определенную плату.