Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда происходит переход права собственности на недвижимость?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
От сделки до ее регистрации
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.
Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.
Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.
Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.
Вопрос–ответ: как оформить сделку купли-продажи квартиры?
Вопрос–ответ: как оформить сделку купли-продажи квартиры? В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.
Этот материал будет полезен тем, кто планирует продать или купить квартиру. Какие документы собрать, какую информацию проверить, какие юридические нюансы учесть – всё это поможет в успешном оформлении сделки.
Что делать, если вы продавец
Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время. Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.
Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:
- Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
- Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
- Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги — она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
- Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Что делать, если вы покупатель
Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.
Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости — как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше).
При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире.
Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг.
Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.
Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.
В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.
Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
- свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.
Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
- Куда обращаться для осуществления регистрационных действий
- Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Документы на регистрацию права собственности можно подать:
- в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
- в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»);
- через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.).
При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется.
Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.
Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество
С юридической точки зрения понятия «владелец» и «собственник» недвижимости не являются синонимами. Получивший объект по правовому основанию гражданин считается его владельцем, а документы называются правоустанавливающими. К ним относятся договоры и соглашения:
- приватизации жилого помещения, дающие право на получение от государства гражданину жилья единожды;
- купли-продажи или мены при приобретении жилья на вторичном рынке;
- дарения при получении подарка от дарителя;
- долевого участия в строительстве при планировании покупки жилья на первичном рынке;
- об ипотеке;
- о разделе материальных ценностей, находящихся в совместном распоряжении, чаще всего при расторжении брака между супругами;
- решение судебной инстанции о разделе имущественных активов.
Законодательное регулирование
Значимый правовой нюанс, касающийся сделок с недвижимым имуществом, относится к фактической дате, когда возникает право собственности на недвижимость. Первостепенная важность связана не только с получением полновластного распоряжения и совершения всех значимых сделок, но и возникновения налоговых обязательств, определяемых периодом и началом отсчёта нахождения объекта в составе активов нового собственника.
Способы перехода прав
Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.
Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода
можно выделить:
-
Создание нового объекта
. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации. -
Приобретение прав на бесхозные объекты
. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.
К производным способам
перехода прав собственности можно отнести такие случаи:
-
На основании отчуждения
. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость. -
При наследовании
. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.
Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.
Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.
Основания возникновения права собственности на самовольную постройку
Чтобы разобраться, когда право собственности на любую недвижимость возникает, следует понимать, что оно означает. С юридической точки зрения собственность подразумевает под собой возможность реализации трех правомочий:
- владения;
- пользования;
- распоряжения.
Предлагаем ознакомиться: Подать возражение на судебный приказ
Лицо может получить недвижимость в результате покупки, переходу по наследству, обмену, долевом или паевом участии в строительстве, самостоятельного возведения дома. Рассмотрим каждое из этих оснований, чтобы понять, когда возникает право собственности.
- При наследовании недвижимости наследник считается собственником уже при вступлении в наследство. Однако распоряжаться таким имуществом он все равно не сможет до тех пор, пока не зарегистрирует его.
- При покупке собственность приобретается пошагово: договор дает право пользоваться недвижимостью, акт передачи — владеть объектом, и лишь регистрация — распоряжаться им в полной мере.
- При дарении все права наступают лишь после регистрации. Договор в данном случае означает только желание подарить объект.
- В случае с обменом полноценное владение имуществом наступит после регистрации. Договор и акт являются предварительным этапом для действий в Росреестре.
- Паевое участие чаще всего используется при строительстве дач в садоводческих товариществах, гаражей в кооперативах и другом подобном строительстве. Владение станет полноправным в данном случае после выплаты последнего пая, а возможность распоряжения наступит после государственной регистрации.
- При долевом участии договор подписывают со строительной компанией. Владение в не начнется после его подписания, а также получения акта о передачи. Право собственности на квартиру наступит после регистрации.
- Если же гражданин решил построить дом своими силами, то у него изначально предполагается право владения возводимым имуществом. Но несмотря на то, что он может жить и пользоваться им, и никто кроме него на жилье не претендует, отчуждать его или передавать по наследству нельзя. Поэтому и в данном случае право собственности возникает с момента государственной регистрации.
В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.
Порядок проведения государственной регистрации
Процедура осуществления перехода права владения зависит от основания ее проведения:
- В случае с регистрацией договора купли-продажи, дарения, мены и других возмездных и безвозмездных соглашений переход права осуществляется на основании представленных бумаг, свидетельствующих о переходе прав от одного частного лица к другому.
- Во втором случае осуществляется перевод помещения или земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Такие случаи имеют место при заключении договора приватизации или деприватизации (осуществляется переход права наоборот от граждан к органам власти), приобретение земельного участка в собственность, если он был получен на основании акта о бессрочном или наследственном владении.
- В третьем случае переход права реализуется в рамках наследственного дела. Наследник обязан уведомить нотариуса, в ведении которого находится дело, о правах на объект недвижимости, завещанный или положенный ему по закону. В течение 6 месяцев ведется подсчет наследников, которые явились с заявлениями о своих правах. По истечение этого срока нотариус выдает гражданам и организациям, деятельность которых не связана с извлечением прибыли, свидетельства, с которыми нужно явиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности с умершего на наследника. Порядок и сроки осуществления регистрации сделки такие же, как при совершении сделки купли-продажи или мены с присутствием обеих сторон.
Переход права собственности на нового владельца осуществляется в момент помещения государственным регистратором сведений об об снованиях перехода собственности и сторонах сделки. Подтверждается указанное действие отметкой на оригинале договора купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельстве о наследовании и др.
При заказе справки из госреестра в расширенном виде будут указаны все сведения об основаниях и датах перехода прав на каждого владельца недвижимости. Такой документ может запросить только действительный собственник. Бумага запрашивается обычно при проведении сделок по распоряжению имуществом или наложению обеспечения при оформлении залога или ипотеки в банке.
Предлагаем ознакомиться: До скольки лет оплачивается декретный отпуск
Отказ в установлении перехода собственности осуществляется в случаях:
- когда представлены неполные сведения о владельце или объекте недвижимости;
- при подделке документов, сообщении недостоверной информации при регистрации сделки;
- при отсутствии в госреестре данных об объекте недвижимости – как пример, при владении землей на праве бессрочного пользования при отсутствии приватизации по закону о дачной амнистии или другим основаниям;
- заявитель не имеет права на распоряжение недвижимостью, к примеру, свидетельство о наследстве получено, но имущественный статус не прошел регистрацию в органах Росреестра.
Как отказаться от права собственности на земельный участок, узнайте в статье: отказ от права собственности на земельный участок. Про льготы по налогу на имущество читайте здесь.
Получается, при каких бы обстоятельствах недвижимость ни переходила в «новые руки», собственность будет начинаться после государственной регистрации. Эта процедура в стране стала проводиться с 1997 года, когда вступил в силу соответствующий федеральный закон. До этого ее осуществляли по желанию владельцев.
Определенного промежутка времени, при котором должна быть проведена регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, законом не предусмотрено. Однако, нужно понимать, что ни права отчуждения, ни права передачи по наследству у владельца нет до тех пор, пока не будет реализован переход права собственности гражданина на квартиру.
Также нужно понимать, что если имущественное право передается, то это возможно лишь при наличии факта предыдущей регистрации, которая содержится в базе ЕГРП. Кроме этого объект должен иметь соответствующий кадастровый номер. Наступает право собственности при регистрации в следующем порядке:
- подают документы в Росреестр;
- сотрудники проверяют подлинность бумаг, законность сделки, а также отсутствие разногласий между сторонами;
- при положительном исходе делается запись о переходе собственности в Росреестр;
- выдается свидетельство.
Но бывает, что граждане получают отказ в государственной регистрации. Это может произойти по следующим причинам:
- не все документы представлены;
- данные, которые указал заявитель, не полные или содержат ошибки;
- объект не значится в государственном кадастре, и в Росреестре зафиксирован ранее не был.
Итак, право собственности может возникнуть только после прохождения государственной регистрации. Однако, это не значит, что совершенная сделка не может быть аннулирована. Если будет доказана ее незаконность, то передача собственности также будет отменена, а имущество подлежит возврату.
В настоящее время пройти государственную регистрацию можно несколькими путями.
- Лично посетить отделение Росреестра, и сдать документы. Тогда заявление пишут непосредственно в учреждении.
- Выслать их по почте заказным письмом. К ним прикладывают копии паспортов сторон сделки, а подписи на документах заверяют у нотариуса.
- Сдать на электронном ресурсе в сети Интернет. Вариант возможен в случае, если обе стороны обладают электронными подписями.
Для государственной регистрации квартиры в Росреестре, необходимо предоставить следующий пакет документов:
- подписанные заявления сторон;
- паспорта;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- основание, с которым связано возникновение собственности;
- договор;
- акт приема-передачи имущества.
Другой комментарий к статье 551 Гражданского Кодекса РФ
1. В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
2. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
3. Следуя законодательной логике, Закон о регистрации именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
4. Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса; к этому же ряду следует отнести и комментируемую статью.
5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , а также другими нормативными правовыми актами.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Бюллетень нормативных актов. 2006. N 41.
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона — с момента выплаты указанного пая. Очевидно, что законодательством установлены и иные исключения из общего правила, в частности п. 4 ст. 1152 ГК РФ и др.
6. В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения (см. ст. 558 ГК и комментарий к ней), а также о продаже предприятия.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права собственности по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:
1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.
В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
Следует отметить, что с 1 сентября 2006 г. нотариус, удостоверивший сделку либо документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество .
———————————
Данное полномочие было предоставлено нотариусу в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
Документы для оформления права нового собственника
Как видно из изложенных выше оснований, они имеют совершенно разную правовую структуру, поэтому, единого «стандартного» пакета документов нет и быть не может.
Можно только наметить алгоритм действий старого и нового собственников, для того, чтобы оформление сделки прошло быстро, не потребовала многократных обращений в государственные и судебные органы для восстановления документов или установления юридически значимых фактов.
Со стороны титульного владельца объекта недвижимости потребуется:
- Документы, удостоверяющие личность.
- Документ о праве владения объектом ( правоустанавливающий ). Им может быть выписка Росреестра – оптимальный вариант, в ней изложены все необходимые для совершения сделки данные. Договор приватизации, заключенный до создания Росреестра , паспорт БТИ или акт ввода в эксплуатацию. Кроме этих документов, в качестве подтверждения права, могут рассматриваться решения судов о признании права, завещания, договоры дарения и ренты.
- Если речь идет об объекте, привязанном к земельному участку, находящемуся в бессрочном пользовании или собственности, потребуется кадастровый паспорт участка и план;
- Согласие совладельцев недвижимости на отчуждение владения
- Согласие органов опеки, если в квартире (доме) проживает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
- паспорт;
- заявление;
- договор или завещание;
- документы, предоставленные бывшим собственником;
- квитанцию оплаты госпошлины .
Оформление собственности по дарственной
Нередки ситуации, когда владелец недвижимости решает передать свое право собственности другому лицу. В этом случае обыкновенной устной договоренности будет мало. Необходимо оформить соответствующий договор, составленный по необходимой форме, согласно которому будет передаваться право на владение недвижимости.
По большому счету процедура передачи права на недвижимость не подразумевает оплаты, но договор придется заключать в обязательном порядке. Наличие такого соглашения позволяет в дальнейшем не допустить возникновения разного рода имущественных споров и различных претензий со стороны людей, так или иначе заинтересованных в получении этой недвижимости. В частности, родные люди человека, подарившего недвижимость, не смогут оспорить факт операции, касающейся передачи жилплощади.
Этот момент очень важен в случаях, когда недвижимость принадлежит одновременно нескольким людям. Чтобы сделка была грамотно оформленной и имела всю юридическую силу, придется получить подтверждение от каждого из владельцев недвижимости.
Если данное условие не будет выполнено, то не удастся оформить свидетельство на право собственности. В результате, новый хозяин не сможет в полной мере использовать жилье и совершать с ним любые юридические операции, например, обменивать, продавать, сдавать и так далее.
Как определяется момент перехода права собственности на имущество недвижимого типа?
В соответствии с законодательной базой любой переход права на недвижимое имущество должен проходить процедуру госрегистрации, соответственно, моментом перехода считается именно она. При этом участники договора купли-продажи не имеют права на собственное усмотрение изменить этот момент.
Рассмотрим данный аспект на примере продажи квартиры. Покупатель и реализатор заключили договор купли-продажи. По факту его подписания квартира уже будет считаться проданной, но ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться этим имуществом до официальной госрегистрации. С точки зрения продавца недвижимость считается предметом договора, и официальным владельцем уже считается покупатель. Но покупатель не имеет права собственности, что также ограничивает его. Только по факту официальной регистрации право собственности на недвижимость переходит к покупателю.
Расходы на государственную регистрацию
Процедура государственной регистрации начинается после уплаты государственной пошлины. Именно дата совершения платежа является отправной точкой отсчета указанных выше сроков рассмотрения документов.
Размер госпошлины определяется с учетом статуса заявителей и объекта регистрации (ст. 333.33 НК РФ):
| Что регистрируется | Сумма, руб. |
| Переход права собственности на квартиру, дом | 2000 (для физлиц) |
| 22 000 (для юрлиц) | |
| Право собственности на землю для строительства гаража или ИЖС, ведения огородничества, садоводства, подсобного или дачного хозяйства | 350 |
| 350*размер доли (при регистрации долевой собственности) | |
| Доля в праве общей собственности (кроме земель с/х назначения) | 2000*размер доли (для физлиц) |
| 22 000* размер доли (для юрлиц) | |
| Право общей совместной собственности (кроме земель с/х назначения) | 2000 (для физлиц) |
| Доля в праве общей собственности по общему имуществу многоквартирного дома | 200 |
| Смена залогодержателя по уступке прав, обеспечиваемых ипотекой | 1600 |
| Ипотека | 1000 (для физлиц) |
| 4000 (для юрлиц) |
Способы перехода прав
Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.
Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода можно выделить:
- Создание нового объекта. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации.
- Приобретение прав на бесхозные объекты. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.
К производным способам перехода прав собственности можно отнести такие случаи:
- На основании отчуждения. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость.
- При наследовании. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.
Оформление собственности по дарственной
Нередки ситуации, когда владелец недвижимости решает передать свое право собственности другому лицу. В этом случае обыкновенной устной договоренности будет мало. Необходимо оформить соответствующий договор, составленный по необходимой форме, согласно которому будет передаваться право на владение недвижимости.
По большому счету процедура передачи права на недвижимость не подразумевает оплаты, но договор придется заключать в обязательном порядке. Наличие такого соглашения позволяет в дальнейшем не допустить возникновения разного рода имущественных споров и различных претензий со стороны людей, так или иначе заинтересованных в получении этой недвижимости. В частности, родные люди человека, подарившего недвижимость, не смогут оспорить факт операции, касающейся передачи жилплощади.
Этот момент очень важен в случаях, когда недвижимость принадлежит одновременно нескольким людям. Чтобы сделка была грамотно оформленной и имела всю юридическую силу, придется получить подтверждение от каждого из владельцев недвижимости.
Если данное условие не будет выполнено, то не удастся оформить свидетельство на право собственности. В результате, новый хозяин не сможет в полной мере использовать жилье и совершать с ним любые юридические операции, например, обменивать, продавать, сдавать и так далее.