Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: обговариваем обеспечительный платеж в договоре аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.
Перенос с одного договора на другой:
Обеспечительный депозит находится у Арендодателя на протяжении всего Срока аренды. В случае если сначала был заключен Краткосрочный договор аренды, а потом заключается Долгосрочный договора, то нужно предусмотреть условие, что «после заключения Сторонами Долгосрочного договора аренды внесенный ранее Обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечительного платежа по заключаемому Долгосрочному договору аренды.».
Также можно прописать, если у вас серия Краткосрочных договоров (несколько договоров на короткий срок, заключаемые подряд, без регистрации), что:
«В случае заключения Сторонами нового краткосрочного договора аренды сумма Обеспечительного депозита засчитывается в качестве обеспечительного депозита по новому Краткосрочному договору аренды.».
Правовая основа обеспечительного платежа
Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Так, по договору аренды арендодатель может столкнуться с порчей своего имущества или неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.
Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери. Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности:
— неустойкой,
— залогом,
— удержанием вещи,
— поручительством,
— гарантией независимой стороны,
— задатком,
— обеспечительным (гарантийным) платежом.
Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении одной из сторон договора в пользу другой стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед второй стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).
Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж после окончания срока действия договора обычно возвращается. Хотя по договоренности сторон он может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.
Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем.
Обратите внимание: обеспечительный платеж не может рассматриваться как аванс, залог или задаток. Ведь он обеспечивает возможность арендодателя погасить в будущем свои потери, если они возникнут. Такой платеж скорее сродни страховым платежам. Но отличается от них тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение возвращается арендатору.
Появление обеспечительных платежей
В 2015 году способы обеспечения исполнения обязательств были дополнены новым видом — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Однако де факто такой способ был известен юридическому сообществу еще до внесения указанных нововведений в кодекс.
Суды при рассмотрении вопросов об аренде еще не созданных вещей столкнулись с необходимостью квалификации правоотношений по внесению денежных сумм в доказательство намерений контрагента. Некоторые контрагенты посчитали, что в таких ситуациях возможно применение правовой конструкции задатка, однако суды сочли эту позицию неверной. К примеру, 9-й Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.05.2008 № 09АП-4095/08-ГК указал, что обеспечительный платеж следует понимать как иной способ обеспечения обязательств, а не как задаток.
Не было в ситуации отсутствия нормативного регулирования определенности и по вопросу правильного наименования такого способа. Помимо формулировки «обеспечительный платеж» (определение Верховного суда РФ от 20.07.2015 № 305-ЭС15-4679) применялись термины:
- «обеспечительный взнос/задаток» (постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу № А55-19857/2008);
- «гарантийный платеж» (определение ВС от 26.06.2015 № 307-ЭС15-4456);
- «гарантийный задаток» (решение МКАС при Торгово-промышленной палате России от 30.10.2003 по делу № 15/2003);
- «страховой депозит» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А43-7902/2009-21-242) и др.
Основной и дополнительный платежи
Согласовав условие о применении этого способа обеспечения исполнения обязательств, контрагенты иногда забывают, что в случае использования обеспечительного платежа по назначению, т. е. в счет исполнения обязательств стороны, внесенная сумма частично или полностью переходит в собственность пострадавшего контрагента. При этом либо величина платежа снижается, либо он полностью расходуется и фактически перестает существовать. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, выраженных в невозможности использования существующего de jure обеспечительного платежа, сторонам рекомендуется оговорить возможность внесения дополнительных сумм (ч. 3 ст. 381.1 ГК).
Например, если изначально было оговорено внесение обеспечительного платежа в твердой денежной сумме, можно включить в текст соглашения следующее условие: «В случае если часть или полная сумма обеспечительного платежа в соответствии с п. (указывается пункт, определяющий обстоятельства, при наступлении которых возможна реализация платежа) Договора были использованы в качестве надлежащего исполнения обязательств Арендатором, последний обязуется срок до трех банковских дней внести на счет Арендодателя денежную сумму, на которую уменьшился размер обеспечительного платежа».
Если условие о применении этого способа обеспечения обязательств имеет для какой-либо из сторон большое значение, его нелишне будет дополнить нормой об ответственности за ее нарушение. Например, можно оговорить, что при недостатке средств, внесенных в качестве обеспечения, арендодатель получит право истребовать имущество из временного владения арендатора до момента получения полной суммы.
(Продолжение. Начало см. «Финансовая газета», 2018, N 36)
Выданный обеспечительный платеж не приводит к уменьшению экономических выгод организации и, соответственно, не признается расходом. Внесенный обеспечительный платеж учитывается у арендатора как дебиторская задолженность (п. 16 ПБУ 10/99).
Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете может применяться счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76. При перечислении арендодателю обеспечительного взноса производится запись по дебету соответствующего аналитического счета к счету 76 в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетные счета».
При возврате арендодателем обеспечительного взноса производится запись по дебету счета 51 «Расчетные счета» в корреспонденции с кредитом соответствующего аналитического счета к счету 76.
Таким образом, у арендатора обеспечительный платеж показывается на счете 76 с момента перечисления обеспечительного взноса до момента его возврата.
Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа у арендатора будут следующими:
- Дебет счета 76 «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» Кредит счета 51 «Расчетные счета» — при перечислении платежа;
- Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 76 «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» — при получении его обратно.
Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя арендатор будет отражать сумму платежа за балансом на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».
С забалансового счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.
Понятие обеспечительного платежа
Такой платеж выступает в качестве гарантии для владельца недвижимости, то арендатор точно будет следовать требованиям составленного контракта. Обеспечительный платеж в договоре аренды может обладать разным размером, но обычно зависит от месячной арендной платы.
Наиболее часто он требуется, если сдается в аренду коммерческая недвижимость, поэтому арендатором выступает компания. Фирма перечисляет денежные средства владельцу объекта, а возврат обеспечительного платежа по договору аренду осуществляется по истечении срока действия соглашения или при досрочном расторжении контракта.
Может не возвращаться сумма, если нарушаются арендатором какие-либо условия договора или же он нарушает целостность недвижимости. Поэтому такой платеж по-другому называется страховым депозитом или гарантией.
Договор аренды квартиры с обеспечительным платежом образец
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства. При наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств, сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему Договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменном виде другую сторону с приложением соответствующих доказательств.
6.2. В случае если обстоятельства непреодолимой силы будут действовать более 30 календарных дней подряд, любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.
Если стороны предусматривают обеспечительный платеж в договоре аренды, то пользователь должен перечислить собственнику имущества определенную сумму. Дальнейшие действия с денежными средствами будут зависеть от поведения сторон сделки. В частности, при надлежащем исполнении обязательства должником, собственник имущества осуществляет возврат обеспечительного платежа. Законодательство допускает разные варианты использования суммы. Так, собственник может произвести зачет обеспечения в счет арендной оплаты или иных платежей по договору, если пользователь не исполнил обязанностей по их перечислению. Полученная владельцем имущества сумма может также использоваться в качестве компенсации убытков, понесенных им по вине второй стороны. Если после всех вычетов остается какая-либо сумма, то она должна быть возвращена субъекту, пользовавшемуся имуществом.
Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС
Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:
- Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
- у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
- у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
- Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).
Бухгалтерский учёт обеспечительных платежей
Автор: Ольга Нуянзина
Эксперт по вопросам бухгалтерского учёта
и налогообложения компании «что делать консалт»
С 1 июня 2015 года в Гражданский кодекс РФ введено понятие обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств. Хотя само понятие официально введено только с указанной даты, на практике оно применялось и ранее. Рассмотрим подробнее порядок отражения обеспечительных платежей в бухгалтерском учёте каждой стороной договора.
Обеспечительный платёж ‒ денежная сумма, которую одна сторона договора уплачивает в пользу другой в качестве обеспечения исполнения денежных обязательств, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора, а также иные обязательства, предусмотренные п. 1 ст. 381.1 ГК РФ.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства, а в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон 1 .
Основанием для отражения рассматриваемых операций является договор, содержащий условие об уплате обеспечительного платежа, основания для его возврата или зачёта. Также бухгалтеру потребуется выписка по расчётному счёту организации для подтверждения поступления или списания обеспечительного платежа.
Остальные операции, связанные с данными расчётами, подтверждаются бухгалтерской справкой. Обязательная для применения форма данного документа нормативно не установлена. Поэтому её надо разработать самостоятельно и утвердить приказом руководителя организации в качестве приложения к бухгалтерской учётной политике2. Бухгалтерская справка оформляется при отражении и списании сумм обеспечительного платежа по забалансовому счёту, а также при зачёте обеспечительного платежа в счёт погашения обязательства. Рассмотрим подробнее варианты учёта на примерах.
Пример 1.
Рассмотрим ситуацию, когда договором установлена обязанность уплатить обеспечительный платёж, который гарантирует исполнение обязательств. При этом предусмотрено, что если в течение срока действия договора не нарушается порядок выплаты арендных платежей, обеспечительный платёж полежит возврату.
Учёт полученного обеспечительного платежа
При указанных условиях сумма полученного организацией обеспечительного платежа до момента его зачёта в счёт исполнения обязательства представляет собой кредиторскую задолженность перед контрагентом, поскольку подлежит возврату при условии надлежащего исполнения последним своих обязательств по договору. Таким образом, на дату получения обеспечительного платежа его сумма в состав доходов не включается, поскольку не происходит увеличения экономических выгод организации, то есть рассматриваемое поступление не соответствует понятию дохода, приведённому в п. 2 Положения по бухгалтерскому учёту «Доходы организации» ПБУ 9/993.
Для отражения в учёте расчётов по обеспечительным платежам организация может открыть отдельный субсчёт к счёту 76, что необходимо закрепить в учётной политике по бухгалтерскому учёту4. В нашем примере это будет субсчёт 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу».
Получение обеспечительного платежа отражается в учёте на основании договора и выписки банка по расчётному счёту следующими проводками:
• Дебет 51 «Расчётные счета»
• Кредит 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу».
Одновременно сумма полученного платежа до момента её возврата на основании бухгалтерской справки отражается в составе полученных обеспечений по дебету забалансового счёта 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
На дату возврата обеспечительного платежа в связи с исполнением контрагентом своих обязательств не происходит уменьшения экономических выгод организации, то есть не возникает расхода применительно к п. 2 Положения по бухгалтерскому учёту «Расходы организации» ПБУ 10/995. В учёте организации отражается погашение кредиторской задолженности перед контрагентом.
Возврат обеспечительного платежа на основании договора и выписки банка по расчётному счёту организации отражается в учёте следующим образом:
• Дебет 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу»
• Кредит 51 «Расчётные счета».
Одновременно с забалансового счёта на основании бухгалтерской справки списывается сумма обеспечения по кредиту счёта 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Учёт выданных обеспечительных платежей
Выданный обеспечительный платёж также не приводит к уменьшению экономических выгод организации и, соответственно, не признаётся расходом, а отражается в учёте в качестве дебиторской задолженности6.
Сумма выплаченного обеспечительного платежа может отражаться в бухгалтерском учёте следующей проводкой:
• Дебет 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу»
• Кредит 51 «Расчётные счета».
Одновременно данная сумма обеспечительного платежа отражается по дебету забалансового счёта 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».
При возврате обеспечительного платежа в случае надлежащего исполнения обязанностей по договору в учёте делаются следующие проводки:
• Дебет 51 «Расчётные счета»
• Кредит 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу».
Пример 2.
Допустим, в рассматриваемой ситуации в течение срока действия договора заказчик (арендатор, покупатель) допускает нарушение порядка или сроков оплаты, что приводит к обязанности уплатить штраф в предусмотренном договором размере. По условиям договора исполнитель (арендодатель, продавец) вправе из суммы обеспечительного платежа удержать сумму штрафа, а оставшуюся часть обеспечительного платежа обязан вернуть.
Учёт у исполнителя
В данной ситуации в адрес заказчика выставляется претензия, а в учёте исполнителя операции по расчётам по претензии отражаются только на дату признания должником данной претензии7.
Соответственно, первичным документом по данной операции будет являться документ, подтверждающий такое согласие, К примеру, это может быть письмо или уведомление от арендатора, подписанное его руководителем.
Тогда на дату получения соответствующего документа организация отражает в учёте прочий доход 8:
• Дебет 76-2 «Расчёты по претензиям»
• Кредит 91-1 «Прочие доходы».
Удержание суммы признанного штрафа за счёт суммы обеспечительного платежа на основании договора и бухгалтерской справки-расчёта отражается в учёте следующими проводками:
• Дебет 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу»
• Кредит 76-2 «Расчёты по претензиям».
При этом нужно учитывать, что сумма, учтённая за балансом в составе обеспечений, также подлежит соразмерному уменьшению.
Кредит 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» ‒ списана с забалансового счёта сумма обеспечительного платежа, направленная на погашение задолженности по претензии.
По окончании действия договора обеспечительный платёж возвращается арендатору уже за минусом удержанного штрафа, что отражается проводкой:
• Дебет 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу»
• Кредит 51 «Расчётные счета».
Соответствующая сумма также списывается по счёту 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Учёт у заказчика
На дату признания претензии, полученной от исполнителя, заказчик отражает в учёте прочий расход:
• Дебет 91-2 «Прочий расход»
• Кредит 76-2 «Расчёты по претензиям».
А затем уменьшает сумму дебиторской задолженности по обеспечительному платежу на сумму удержанных штрафных санкций:
• Дебет 76-2 «Расчёты по претензиям»
• Кредит 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу».
Одновременно зачтённая сумма обеспечительного платежа списывается по кредиту счёта 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».
Обратите внимание, что списанию подлежит не вся сумма обеспечения, а только та часть, которая направлена на погашение штрафных санкций.
В чем разница по налогам списания обеспечительного платежа?
Вопрос: По договору аренды арендатор вносит обеспечительный платеж в обеспечение своих обязательств. Обеспечительный платеж (доля) списывается в счет арендодателя на оплату ПЕНЕЙ ШТРАФОВ по договору если арендатор не своевременно вносит арендную пату — в данном случае у арендодателя с налогообложением по данному удержанию из обеспечительного платежа все нормально. А вот удержать обеспечительный платеж в счет самой АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ в случае не своевременного ее внесения арендодатель не может — якобы не выгодно и он «попадает» на налоги. В чем разница по налогам — списания обеспечительного платежа в счет ПЕНЕЙ ШТРАФА и аналогично в счет АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, и есть ли она вообще?
Извиняюсь за дилетантское изложение вопроса, надеюсь эксперты меня поймут.
С уважением, Константин.
Вопрос относится к городу Москва
Что касается доходов в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также в виде сумм возмещения убытков (ущерба) учитываются в составе внереализационных доходов на основании п. 3 ст. 250 НК РФ и признаются в налоговом учете на дату их признания должником либо дату вступления в законную силу решения суда (пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Таким образом, доход в виде санкций за нарушение условий договора аренды для целей налогообложения налогом на прибыль организаций учитывается в составе внереализационных доходов в соответствии с п. 3 ст. 250 НК РФ.То есть как вы видите в данном случае уплачивается только налог на прибыл, в случае отнесения обеспечительного платежа в счет арендной платы то надо смотреть какая организационно правовая форма у арендодателя и на какую систему налогообложения он использует.
Обеспечение заявки на электронных аукционах
Отдельно надо сказать об обеспечении заявок на электронных аукционах. Для этого вида торгов закон предусмотрел несколько вариантов обеспечения:
- в общем случае размер обеспечения составит от 0,5 до 5 % начальной (максимальной) цены контракта (на практике заказчики чаще всего заказчики устанавливают 5%);
- для аукционов с небольшой начальной (максимальной) ценой — не более 3 000 000 руб., размер обеспечения не должен превышать 1% начальной (максимальной) цены контракта;
- в том случае, если проводится аукцион для субъектов малого предпринимательства, обеспечение не должно превышать 2% начальной (максимальной) цены контракта.
Как находить информацию о торгах
Многие опытные поставщики пользуются для поиска и структурирования информации специальным веб-сервисом «Контур.Закупки». С его помощью поставщик может быстро найти нужные ему закупки. Сервис отличается от «умным» поиском, который позволяет искать закупки по типу торгов, по отрасли, по региону, по цене или заказчику, а также исправляет опечатки и не придает значения окончаниям слов. На основании сведений о предыдущих закупках заказчика в сервисе можно анализировать требования заказчика и прогнозировать стратегию поведения конкурентов. Но самое главное — в «Контур.Закупках» поставщик может настроить шаблоны запросов о торгах по «своим» товарам (работам, услугам) и получать на электронную почту уведомления о том, что в системе появились интересующие его торги, конкурсы или аукционы.
Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?
Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:
- составляется в отношении дорогостоящего имущества;
- отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
- действует в течение достаточно продолжительного времени.
То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:
- от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
- непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
- несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.
О том, выполнение каких еще задач может обеспечивать гарантийный платеж, читайте в статье «Нужно ли исчислять НДС с денежных средств, полученных в качестве обеспечительного (гарантийного) платежа, залога, депозита?».
В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:
- конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
- объем средств, вносимых в обеспечение;
- порядок:
- внесения платежа,
- его использования,
- пополнения на использованную сумму,
- изменения размера,
- возврата.
В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.