Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли пользоваться чердаком и подвалом в своих целях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Отличительные характеристики помещений
Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.
|
Нежилая |
Жилая |
|
Условия жильцов вовсе отсутствуют или созданы частично |
Должны соблюдаться технические, тепловые, шумовые, противопожарные нормативы и требования СанПина |
|
Полное отсутствие коммуникаций или их минимальное количество |
Обязательно проводятся коммуникации для обеспечения газо-, электро- и водоснабжения, а также вентиляция и канализация |
|
Допустимо применение для получения прибыли |
Коммерческое применение допустимо только в виде исключения, к примеру, для открытия адвокатского кабинета |
|
Нельзя регистрировать граждан |
Прописка граждан разрешена |
С 2013 года прописываться на даче разрешили. Правда, с некоторыми оговорками.
Требования, предъявляемые комиссией к качеству садового домика, таковы:
- наличествует капитальный фундамент;
- в стенах нет механических повреждений;
- соблюдены все санитарные нормы при оборудовании коммуникаций;
- нормы солнечного освещения помещения соблюдены;
- степень гидротеплоизоляции позволяет поддерживать внутри менее 80% влажности и более 18° температуры;
- здание зарегистрировано в Росреестре.
Только при соблюдении этих правил дом возможно признать пригодным для круглогодичного пребывания.
Но и этого еще не достаточно для прописки.
Помимо пригодности для жизни самого здания, сам дачный участок должен соответствовать определенным нормам:
- документально подтвержденное разрешенное использование земли — садоводство;
- земля размещается на территории какого-либо населенного пункта.
Можно ли проживать в неприспособленном для этого месте?
По закону никто не может запретить владельцу круглосуточно находиться в собственном офисе, цеху, гараже. Другое дело, когда его пребывание там создает дискомфорт для окружающих. Тогда соседи могут обратиться к представителям закона с просьбой разобраться с ситуацией. Хотя часто доказать факт проживания сложно, за это берутся только при веских причинах, например, когда в подвале поселились нелегальные мигранты или беглые преступники.
Арендатору помещения жить в объекте нежилого фонда рискованно — могут возникнуть проблемы с властями. Особенно если в договоре аренды строго прописаны нужды, для которых разрешается использовать квадратные метры площади. В случае выявления не целевого использования своего имущества, владелец недвижимости имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке (подробнее о правилах пользования нежилой недвижимостью читайте здесь, а в этой статье мы рассказывали о целевом назначении использования нежилого помещения).
Оборудование и мебель
По требованиям к помещению, хостел должен быть уютным, поэтому надо заранее выполнить косметический ремонт, а затем заняться его обустройством. Для этого требуется приобретение:
- 2-ярусных кроватей;
- диванов;
- пуфиков (кресел);
- тумб;
- шкафов;
- кухонного гарнитура;
- обеденного стола;
- стульев для кухни;
- сушилок.
Важное значение имеет приобретение кроватей, так как основной услугой хостела является обеспечение здорового сна. Нужны качественные 2-этажные кровати и ортопедические матрасы. Необходимо постельное белье и подушки. Кроме мебели требуется покупка:
- холодильника;
- микроволновой печи;
- плиты;
- чайника;
- стиральной машины;
- фена;
- утюга с гладильной доской;
- пылесоса;
- 2 ноутбуков (один нужен администратору, а второй покупается для постояльцев);
- развлекательного оборудования – плазменного телевизора, приставки, настольных игр;
- системы охраны – пожарной сигнализации, видеонаблюдения;
- сейфовых ячеек.
В кухню потребуется посуда для приготовления и подачи пищи. Все это необходимо обязательно включить в бизнес-план хостела.
Какова стоимость заведения? Для этого необходимо определить, сколько требуется на открытие. Нужны будут разовые и ежемесячные затраты. К разовым относят:
- ремонт и дизайн – 400 тыс. рублей;
- приобретение оборудования и мебели – 900 тыс. рублей;
- реклама – 50 тыс. рублей;
- регистрация бизнеса и другие расходы – 100 тыс. рублей.
Разовые затраты составляют около 1,5 млн. рублей. К ежемесячным расходам относят:
- аренду помещения – 45 тыс. рублей;
- зарплаты и перечисления во внебюджетные фонды – 85 тыс. рублей;
- коммунальные услуги – 15 тыс. рублей;
- услуги на аутсорсинге – 15 тыс. рублей;
- покупка расходных материалов – 5 тыс. рублей;
- иные расходы – 20 тыс. рублей.
Ежемесячно будет тратиться около 185 тыс. рублей. Но это примерные показатели. В зависимости от размера заведения и региона они могут отличаться.
Требования, предъявляемые к помещению
В качестве комнат для гостей хостельер не имеет права использовать:
- Цоколь.
- Подвал.
- Помещения без окон.
Площадь комнаты для размещения постояльцев нужно рассчитывать исходя из того, что 4 м2 должно приходиться на одну кровать (с учетом площади, занимаемой ею). Кровать может быть:
- одноярусной;
- двухъярусной.
Высота комнаты для постояльцев должна быть от 250 см, коридор допустимо делать немного ниже от 210 см. При расположении кроватей одна над другой, от верхней койки до потолка должно быть от 75 см.
Для обеспечения проведения гигиенических процедур постояльцами, хостельеры должны предусмотреть на каждые 15 постояльцев минимум одну:
- кабинку туалета;
- раковину-умывальник;
- душевую.
В крупных хостел-комплексах рекомендуется санузлы разделять на мужские и женские. Туалет и душевую, постирочные и зоны оказания дополнительные (столовые) разрешается располагать в цоколе здания.
Требования к инженерным сетям (освещению, вентиляционной системе, отоплению), к шумоизоляции и к воде, особенно предназначенной для питья, нормируется определенными ГОСТами.
Облицовочные материалы полов, стен и потолка и других поверхностей не должны выделять вредные вещества. Они должны быть:
- моющимися;
- в помещения для проведения гигиенических процедур — водостойкими и выдерживать обработку дезсредствами;
- гладкими (исключение может составлять мягкая мебель).
Несколько важных шагов для тех, кто хочет создать гостиницу в доме
Человеку не нужна лицензия для того, чтобы открывать в своей квартире хостел. Ведь для этого владельцу нужно лишь оформить себя как юридического лицо или пройти регистрацию как индивидуальный предприниматель.
Еще один обязательный шаг – это уведомление Роспотребнадзора о проживании в течение некоторого времени, а также об оказании услуг по временному размещению. Уведомить Роспотребнадзор можно или по электронной почте с обязательной электронной подписью, или заказным отправлением по почте с обязательным уведомлением о получении и с описью вложенных документов.
И лишь после того, как владелец жилого помещения соберет все необходимые документы, он может смело начинать ремонтные работы и заниматься всеми остальными организационными процессами и вопросами. Ведь очень часто для того, чтобы превратить квартиру в хостел, необходимо произвести ее перепланировку. И этот вопрос весьма щепетилен, ведь именно перепланировка всех помещений – это тот процесс, который требует определенного согласования. Если перепланировка не будет сделана или если она не будет правильной, сам хостел не будет законным.
Согласование перепланировки может быть, как самостоятельной, так и оформленной через специализированную компанию, предлагающую подобные услуги. К слову, передача процесса компании помогает сэкономить как силы, так и время.
Но оно того стоит, ведь открытие хостела будет выгодным вложением – туристы уже давно успели «облюбовать» подобный формат и теперь они отдают предпочтение не отелям, а более дешевым и уютным хостелам.
Еще один плюс в том, что государственные структуры не смогут найти даже формальный повод для того, чтобы закрыть хостел – так как он сделан на основе квартиры, он, как и квартира, соответствует СанПиН требованиям.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Жилые помещения — не только для проживания
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.
Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Как перевести помещение в новый статус
В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.
— Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.
Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.
Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.
Можно ли прописаться на даче
С 2013 года законом было разрешено регистрироваться в дачных домиках. Однако должны быть соблюдены определенные условия. Комиссии предъявляют определенные требования к такому жилью:
- наличие капитального фундамента;
- отсутствие в стенах механических повреждений;
- степень гидроизоляции позволяет сохранять внутри температуру, равную 18 градусам, и уровень влажности не менее 80 %;
- соблюдение санитарных условий при оборудовании систем коммуникаций;
- соответствие нормам солнечного освещения во внутренних помещениях;
- регистрация объекта в Росреестре.
Весь перечень пунктов является обязательным для признания дома пригодным для круглогодичного проживания. Правда, и этого недостаточно для оформления прописки.
Помимо требований к пригодности проживания сам участок должен соответствовать ряду нормативов:
- документально подтверждено разрешение использования земельной площади для садоводства;
- земельный участок расположен в черте населенного пункта.
Существует ли наказание за прописку?
Для жилых помещений характерно наличие прописанных в нем граждан.
Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Прописка – это юридическая привязанность к месту жительства. Есть прописка постоянная и временная. Сегодня существует много споров по поводу необходимости института прописки в целом. Многие считают, что это атавизм Советского союза.
Тем не менее, сегодня прописка это важный элемент в жилищном законодательстве. Наличие прописки во многом упрощает обычную жизнь граждан.
Прописка в нежилых помещениях, как временная, так и постоянная запрещена. Заявление на данное действие ни одно должностное лицо не примет.
Статья, устанавливающая ответственность за незаконную прописку в нежилых помещениях отсутствует как в УК РФ, так и в КоАП РФ. Получается, что наказать за то, то человек там прописан, невозможно.
Жилой многоквартирный дом: использование в коммерческих целях
Жилое многоквартирное здание – это дом, большая часть которого занята квартирами, в которых проживают люди. В старых домах квартиры первых этажей большей частью переведены в категорию нежилых и перестроены. Они используются в коммерческой деятельности как предприятия сферы обслуживания, магазины.
Законодательство разрешает перевод квартир в разряд нежилых и обратно, утверждая конкретные требования для их эксплуатации. Первые этажи современных зданий уже на стадии проектирования предназначаются для коммерческой деятельности. В помещениях предусматриваются витрины, отдельные входы, возможность подключения и использования инженерных сетей.
Что такое гостиничные услуги?
Любые услуги, которые персонал средства размещения оказывает постояльцам.
При этом само по себе предоставление помещения с санузлом, кухней и другими комнатами не считается гостиничной услугой.
Основная гостиничная услуга — это питание. Кроме нее, есть еще масса дополнительных, которые предоставляют бесплатно или за деньги. Их перечень и качество должны соответствовать требованиям категории, которая присвоена гостинице. Примеры дополнительных услуг:
- экскурсии,
- продажа билетов на мероприятия,
- продажа сувениров,
- бытовое обслуживание типа уборки или глажки белья,
- SPA-услуги или спортзал,
- аренда конференц-залов и т.д.