Сдача квартиры в аренду в качестве самозанятого: налоги, оформление и нюансы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду в качестве самозанятого: налоги, оформление и нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

После того, как вы занесёте доход в приложение, то укажете ИНН арендатора. Это позволит налоговой самостоятельно определять, кто отправил деньги — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.

Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.

Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.

В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.

«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».

Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.

Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.

Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.

Преимущества сдачи квартиры в качестве самозанятого

Речь на данный момент идёт о всё ещё довольно новом налоговом режиме, который у большинства вызывает подозрение. Тем не менее обратить внимание на такой вариант однозначно стоит хотя бы из-за его удобства.

У сдачи квартиры в качестве самозанятого хватает преимуществ:

• лёгкость регистрации. Вам не понадобится ни во что вникать, долго вбивать информацию. Также не нужно никуда ходить, особенно если у вас есть все данные от кабинета налогоплательщика. То есть зарегистрироваться и отчитываться о доходах можно дистанционно, вне зависимости от того, где вы находитесь;
• экономия. При получении дохода от сдачи квартиры физическому лицу ставка будет минимальной – всего 4%. Это меньше, чем у ИП на УСН при 6%. Причём обратите внимание на то, что у индивидуального предпринимателя меньшая из доступных ему ставок идёт с оборота. А у самозанятого – исключительно с дохода;
• полное отсутствие какой-либо отчётности. Вам не нужно будет подавать декларацию, заполнять какие-то документы, следить за бухгалтерией. Режим самозанятых рассчитан на максимально широкий круг лиц, которые не могут позволить себе нанять специалиста и далеко не всегда сами обладают соответствующими знаниями. Поэтому государство пошло навстречу таким лицам и предельно всё упростило;
• простота уплаты налога. По факту, вам достаточно указывать один раз в месяц получаемый доход и всё. Причём расчёты проводятся автоматически;
• ставки не будут меняться в течение 10 лет. Это закреплено в законодательстве. Следовательно, повышения налогов можно не опасаться;
• отсутствие обязательных страховых выплат. У ИП они есть, даже тогда, когда у него отсутствует доход. Самозанятый отчисляет налоги исключительно с дохода. Если прибыли нет, он ничего никуда не переводит;
• сочетаемость с другими налоговыми режимами и видами деятельности. Многие владельцы квартир не просто сдают имущество, они также работают или занимаются бизнесом. Уплата налога в качестве самозанятого не мешает это делать.

Почему именно самозанятым выгодно сдавать жилье?

Причин популярности заработка на сдаче недвижимости – множество. Однако почему аренда является столь частым видом заработка именно для самозанятых?

Наверное, всё дело в плюсах сдачи жилья, отлично сочетающихся с самозанятостью.

Например, аренда даёт самозанятому максимальный доход за счёт возможности сэкономить на налогах. Ведь сдача жилья по НДФЛ облагается по ставке 13%, тогда как самозанятый уплачивает всего 4-6% по НПД (налогу на профессиональную деятельность).

К тому же, очень удобно сдавать квартиру как самозанятый и работать по трудовому договору – так пенсионные отчисления работодатель за вас делает, а вы себе доход получаете и на налогах экономите. Этот вид деятельности даже госслужащим разрешён, несмотря на то что предпринимательской деятельностью им заниматься нельзя.

Конечно, можно не регистрироваться самозанятым и сдавать жильё нелегально. Правда, налоговая инспекция активно борется с теневым доходом, так что такая незаконная деятельность чревата блокировкой счетов и штрафом. Поэтому многие выбирают регистрацию самозанятым и ведение деятельности «в белую».

Сдача недвижимости как самозанятый: преимущества и недостатки

У нового режима есть ряд преимуществ:

1. Минимальная ставка налога. Это особенно ощутимо для тех, кто ранее платил НДФЛ 13%. Подобное нововведение может снизить налоговую нагрузку и на ИП. Считается, что такой режим может сократить число людей, уклоняющихся от выплаты налогов из-за их ранее неподъемной ставки;

2. Никакого повышения налоговой ставки. Российские законы запрещают повышать налоговую ставку в течение 10 лет;

3. Быстро и просто. Все, что нужно – это скачать приложение, подать заявление, а затем просто вносить доходы и отправлять чеки. По желанию пользователя оплата станет автоматической: ни касс, ни налоговых деклараций, ни походов в ФНС, ни самостоятельных расчетов. Арендодателю даже не придется запоминать дату платежа;

4. Прозрачность сделки. Собственнику, платящему налог, можно не бояться недобросовестных нанимателей, штрафов и государства. Наоборот, он всегда может рассчитывать на помощь;

5. Налоговый вычет. Это небольшая сумма, но система налогообложения все же стала выгоднее. Если что не так, собственник всегда может вернуться к НДФЛ или ИП;

6. Нет страховых взносов. Сразу при переходе на новый режим собственник перестает выплачивать страховые взносы;

7. Можно отказаться от самозанятости. Если в сдаче недвижимости больше нет смысла, можно отправить в приложении заявление. На следующие сутки человек больше не считается самозанятым.

Несмотря на все преимущества, есть у экспериментального режима и недостатки:

1. Самостоятельное внесение доходов. Налог начисляют на доходы, которые пользователь сам вносит в приложение. Если плательщик забудет или сознательно утаит от налоговой часть доходов, при обнаружении «ошибки» он получит штраф;

2. Все зависит от работы приложения. Приложение «Мой налог» работает не так давно, поэтому бывают технические сбои. Если сбой произошел, предусмотрена отсрочка для плательщиков на один день. И все же лучше не оставлять оплату на крайний срок;

3. Не начисляется трудовой стаж. Если плательщик еще где-то устроен официально, и сдача квартир внаем – не единственный его доход, проблем нет. Но если это основная деятельность человека, он должен понимать: стаж не идет, а именно он влияет на пенсию;

4. О пенсии нужно думать самому. Налоги идут в ФОМС и региональный бюджет: взносы в ПФР пользователь при желании делает самостоятельно.

Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?

Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:

1. загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;

2. после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;

3. если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);

4. оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.

Льготы для пенсионеров

Вопрос: недавно вышел на пенсию, жить на эти гроши невозможно, решили с женой переехать на дачу, а квартиру сдавать. Думаем зарегистрировать мужа как самозанятого. Подскажите, есть ли какие-то налоговые льготы для пенсионеров, сдающих квартиру?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Лица, которые получают пенсию, имеют право на получение льготы по налогу на имущество лишь в отношении квартиры, не используемой для предпринимательства. При этом сдача жилья внаем в целях неоднократного получения прибыли в любом случае считается предпринимательской деятельностью, так что в этом случае имеется риск, что налоговая откажет в назначении пенсионеру льготы по данному налогу, если придет к выводу, что квартира сдается им систематически и для получения коммерческой выгоды.

Что касается подоходного налога, то для пенсионеров предусматривается такая специфическая льгота как перенос остатка единоразовых имущественных вычетов на квартиру на предыдущие налоговые периоды. Однако сами по себе такие вычеты касаются, как правило, случаев приобретения или строительства жилого помещения, а не факта сдачи такого помещения внаем. Каких-либо иных льгот для пенсионеров в этом случае, к сожалению, не предусмотрено.

Тем не менее, в данной ситуации, если пенсионер планирует осуществлять сдачу квартиры на постоянной основе в регионе, на территории которого проводится эксперимент по налогу на профдоход для самозанятых, экономически целесообразно будет перейти на эту систему для применения более низкой ставки налога, она составляет всего 4%, если сдавать квартиру физическому лицу».

Вопрос: какие социальные льготы от государства получают самозанятые? Они платят налоги, но не получают ни пенсии, ни медицинского обслуживания. Или все-таки получают?

Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»:

«Самозанятые налогоплательщики имеют право самостоятельно уплачивать страховые взносы в ПФР, что дает им возможность учитывать страховой стаж и рассчитывать о начислении пенсии при достижении пенсионного возраста. Размер уплачиваемых страховых взносов определяется плательщиком самостоятельно.

При уплате налога часть суммы в размере 1,5% от налоговой ставки отчисляется в Фонд обязательного медицинского страхования, что дает самозанятому гражданину право на медицинское обслуживание».

Традиционные варианты уплаты налогов при сдаче квартиры

Исторически у арендодателей было два варианта. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Первый вариант — заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в ИФНС декларации и платить 13% НДФЛ. Второй — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от системы налогообложения.

Обычно предприниматели выбирают упрощенную систему налогообложения (УСН). При этом они могут платить:

• 6% от всего дохода (объект налогообложения «доходы»);

• 15% с разницы между доходами и расходами (объект налогообложения «доходы минус расходы»). В этом случае налогом облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходов на ремонт жилья и уборку при смене арендатора.

По закону, который введен в 2018 году, любой российский гражданин может оформить самозанятость — стать плательщиком НПД и открыто заниматься любой деятельностью, если она не запрещена законом. Запреты указаны в ФЗ-422. Список разрешенных занятий разрастается. Самозанятыми могут стать люди разных профессий: менеджеры, репетиторы и иные лица, предоставляющие образовательные услуги, таксисты, которые могут взять машину в лизинг либо работать на автомобиле компании.

Государство идет навстречу владельцам жилого недвижимого имущества. Арендодатель вправе стать самозанятым и сдавать внаем любую площадь, на которой могут проживать физические лица. Налог с дохода очень маленький, всего 4%. Можно настроить автоматическую отправку налоговых платежей и страховых отчислений со своей карты, на которую поступают доходы от самозанятости.

Работая в статусе налогоплательщика, нельзя нарушать правила. Пока запрещено сдавать в аренду нежилую недвижимость и апартаменты. По просьбе населения Правительство непрерывно вносит поправки в законы. Самозанятым гражданам нужно отслеживать изменения, которые могут касаться их деятельности.

Чего нельзя при статусе самозанятого

1. Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
2. Нельзя получать доход в натуральной форме.

Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».

И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

1. Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов. Если Вы получаете 40000 рублей, включая коммунальные платежи, которые составляют 7000 рублей, то налог заплатите с 40000 рублей, а не с 33000.

В чем плюсы самозанятости?

Многие собственники не хотят регистрироваться в качестве самозанятого, боясь бумажной волокиты и строгой налоговой отчетности. Однако получая нелегальный доход со сдачи квартиры, они рискуют получить штраф.

Платить налог с дохода от аренды нужно в любом случае, а при переходе на НПД налоговая ставка составляет всего 4-6%. И это не единственное преимущество самозанятости. Плюсы режима НПД:

• Ведение легальной деятельности;
• Не нужно самостоятельно считать налоги – все происходит автоматически;
• Отсутствие обязанности по уплате страховых и социальных взносов;
• Никакой строгой отчетности;
• Возможность получить налоговый вычет 10000 рублей, который можно потратить на уплату налогов.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый, и далеко не самый разумный, способ. Если у вас есть квартира и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.

Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу.

Где искать платежеспособных жильцов

Если вы решили официально сдать квартиру в аренду и не планируете завышать цены, арендатора найти не сложно. Наведите порядок, укомплектуйте квартиру необходимой мебелью и техникой, сделайте несколько фото и разместите их в интернете. Объявления можно выкладывать в социальных сетях – районных или городских группах, на площадке Яндекс.Район, популярных досках объявлений или специализированных сайтах по аренде/продаже недвижимости.

На заметку. При размещении информации на Авито придется оплатить услуги сервиса. Тариф на 1 объявление в разделе Недвижимость – 400-500 рублей.

Некоторые арендодатели предпочитают официально сдавать квартиру через налоговую и риэлтора. Опыт показывает: если у людей достаточно средств, чтобы заплатить комиссию агентству, задержки рентных платежей случаются крайне редко.

Когда и на каких территориях будет введен новый налог

Кроме перечисленных регионов и Москвы относительно недавно стало известно о том, что стать одним из участников уникального эксперимента изъявил желание Кузбасс. Пока что на его территории ввода налога не будет. Власть объясняет свою позицию просто: города выбирались с учетом множества критериев и Кузбасс под них совершенно не подходит. По этой причине на сегодняшний день город продолжит платить все по действующему законодательству.

Для ранее выбранных участников пилотного проекта система будет действовать с начала нового года по конец 2028 года, то есть срок действия новой системы налогообложения – десять лет. Скрыть дом от государства уже не удастся — слишком велик риск того, что информацию о том, что вы решили сдавать недвижимость — расскажет органам власти сосед. Сегодня депутаты придумывают все больше различных идей и мотиваций для побуждения граждан к таким действиям, что логично. На территории большинства европейских стран это вполне стандартная ситуация. В таком случае лозунг некоторых граждан: «Сдавайся и плати честно» выглядит вполне логично.

Похожие записи:

• Как восстановить водительские права?
• Доля в общем имуществе супругов
• Территориальные коэффициенты ОСАГО в 2023 году