Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О понятии сервитут простым языком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Случаи несогласия собственников земельных участков с частичным использованием их территории соседом встречаются часто. С одной стороны заинтересованное лицо желает проложить дорогу или маршрут для коммуникаций по кратчайшему пути, что позволило бы ему избежать лишних затрат и сэкономить время. Но на таком выгодном направлении располагается участок соседа, который не дает согласия на установлении сервитута.
Как оформить сервитут для физического лица
Сервитут для физического лица можно получить двумя способами.
- По соглашению сторон — договорившись с хозяином земельного участка. Обсудив лично с владельцем земли перечень ограничений пользования, плату, если есть таковая и иные условия, стороны составляют договор и отправляются в регистрирующий орган.
- В судебном порядке. В ситуации, когда компромисс не найден, сторона, требующая установить сервитут вправе подать в суд исковое заявление. В случае победы, необходимо в одностороннем порядке обратиться в Росреестр, предоставив исполнительный лист и решение суда.
Без регистрации права в Росреестре, пользование земельным участком будет незаконным, что повлечет санкции для нарушителя.
Что важно знать?
- Сторона, требующая установления сервитута, может не обладать правом собственности на свою землю, а осуществлять права на иных, установленных законом, основаниях.
- А сторона, на чей земельный участок планируется обременение, может быть только собственником.
- Устанавливая сервитут для физического лица, собственник обремененной земли не теряет права ей пользоваться и распоряжаться.
- В случае продажи обремененной земли или в иных ситуаций, когда происходит смена собственника, сервитут для физического лица не аннулируется и сохраняет силу действия в течение срока, указанного в правоустанавливающем акте.
- Собственник за предоставление права пользоваться своей землей имеет возможность установить денежную плату.
Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?
3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.
Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:
- Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
- Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.
Cyдeбнoe нaлoжeниe cepвитyтoв
Ecли гpaждaнин или зaинтepecoвaннoe лицo жeлaeт пoльзoвaтьcя чyжoй зeмлeй, a влaдeлeц oткaзывaeтcя, тo cepвитyт мoжнo oфopмить чepeз cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo.
Ecли зeмлeвлaдeлeц нe coглaceн oфopмлять oбpeмeнeниe, дaжe в cитyaции, кoгдa зaинтepecoвaннoe лицo фaктичecки иcпoльзyeт зeмлю, тo тpeбyeтcя oфициaльнo пoлyчить пpaвoмoчия нa oгpaничeннoe иcпoльзoвaниe зeмeльнoгo нaдeлa.
Кaк ycтaнaвливaeтcя пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк coглacнo cyдeбнoмy peшeнию:
- зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк или xoдaтaйcтвo в cyд;
- пpeдocтaвляeт дoкaзaтeльcтвo o нeoбxoдимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм;
- ecли cyд видит вecoмocть дoкaзaтeльcтв, тo дaeт пoлoжитeльнoe peшeниe для зaинтepecoвaннoгo лицa;
- oфopмляeтcя cepвитyт и peгиcтpиpyeтcя в Pocpeecтpe;
- coбcтвeнникy oбpeмeнeннoгo нaдeлa пoзвoляeт нaзнaчить кoмпeнcaциoннyю плaтy зa пoльзoвaниe зeмлeй.
BНИMAНИE. Cyдeбнoe peшeниe гapaнтиpyeт бecпpeпятcтвeннyю экcплyaтaцию чyжoгo yчacткa. Бeз тaкoгo дoкyмeнтa влaдeлeц зeмли мoжeт в любoй мoмeнт зaпpeтить пoльзoвaтьcя cвoeй зeмлeй.
Нa peшeниe cyдa пo бoльшeй чacти влияeт oтcyтcтвиe y иcтцa aльтepнaтивнoй вoзмoжнocти влaдeть cвoим yчacткoв бeз иcпoльзoвaния чyжoгo нaдeлa.
Нaпpимep, пpи близкoм pacпoлoжeнии к yчacткy пpиpoдныx иcтoчникoв cyдья paзpeшит eгo пoльзoвaниe чepeз чyжoй yчacтoк, ecли этo eдинcтвeнный oбъeкт вoды и, нaoбopoт, зaпpeтит, ecли ecть eщe oбщeдocтyпныe иcтoчники.
Для дoкaзaтeльнoй бaзы зaинтepecoвaннoe лицo дoлжнo пpeдocтaвить 5 фaктoв:
- Oтcyтcтвиe peaльныx вoзмoжнocтeй пo peaлизaции coбcтвeнныx пpaв бeз втopжeния нa чyжyю зeмлю.
- Нaличиe cпopa пo oбpeмeнeнию мeждy coceдями.
- Oбocнoвaннocть пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
- Нaличиe coглacия нa дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзyмнoм paзмepe.
- Cpoк oгpaничeния.
Пepeд oбpaщeниeм в cyд нeoбxoдимo:
- cocтaвить coглaшeниe o cepвитyтe и нaпpaвить eгo oтвeтчикy;
- пpoвecти зeмлeycтpoитeльнoe иccлeдoвaниe для oбocнoвaния нaлoжeния oбpeмeнeния;
- пpoвecти oцeнкy cтoимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
Oбычнo в тaкиx cyдeбныx paзбиpaтeльcтвax oтвeтчик чинит пpeпятcтвия для экcплyaтaции cвoeй зeмли (вoзвeдeниe зaбopa, зaкpытый yчacтoк, пocaдкa дepeвьeв нa мecтe тpeбyeмoй зaклaдки кoммyникaций и т.п.).
Иcтцy cтoит yчитывaть, чтo нaклaдывaниe cepвитyтa дoлжнo минимизиpoвaть нeyдoбcтвa для coбcтвeнникa зeмeльнoгo нaдeлa, a тaкжe кoмпeнcиpoвaть oбpeмeнeниe.
Учитывaя этo, cyд ycтaнaвливaeт ycлoвия oгpaничeннoгo пoльзoвaния, ocнoвывaяcь нa пpинципe paзyмнoгo бaлaнca пpaв coбcтвeннocти и интepecoв cтopoн.
Виды земельных сервитутов
В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).
Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.
Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Зачем нужен земельный сервитут?
Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.
Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.
- Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
- Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.
Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.
По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.
Земельные сервитуты могут налагаться:
- и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
- и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.
Занесение данных о сервитуте в ЕГРН – государственная регистрация сервитута
Итак, пакет документов для письменного подтверждения сервитута собран, теперь его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
Регистрация сервитута в Росреестре (в Федеральной службе кадастра и картографии) обязательна! Это прямо предусмотрено п.3 ст.274 ГК РФ.
Заявителем может быть либо собственник земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, либо будущий обладатель сервитута.
В соответствии со ст. 14 закона 218-ФЗ о регистрации недвижимости, заключение соглашения о сервитуте является основанием для регистрации обременения недвижимости и регистрируются в установленные законом сроки (от 7 до 14 дней).
После того, как сервитут зарегистрирован выдается выписка ЕГРН, содержащая сведения об ограничении (сервитуте).
Когда необходим частный сервитут
Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:
- необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
- проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
- возведение и ремонт объектов недвижимости;
- обеспечение иных нужд собственника.
Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.
Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:
- предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
- собственникам невыгодно доводить дело до суда;
- лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.
Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.
Основные причины для регистрации частных сервитутов
Для регистрации частных сервитутов существует несколько основных причин:
- требуется проезд или проход к участку земли;
- возникла необходимость проложить коммуникации;
- требуется произвести обслуживание и ремонтные работы газового
- оборудования, электросетей, фасада дома, водопровода и т.п.;
- требуется установить какой-либо объект на соседней земле;
- иные случаи, которые не осуществляться без обременения.
Для регистрации публичных сервитутов предусмотрены случаи использование земли государством, муниципалитетом или местным населением. Среди них основными причинами накладывания обременения являются:
- требуется проход или проезд через территорию участка частного владельца (например, прокладывание дороги общего значения);
- проведение коммуникационных сетей общественного пользования;
предоставление владельцем общего пользования расположенным на его участке государственном объекте (например, природный источник); - требуются последовательные работы, которые необходимо провести на частном участке;
- при расположении надела около прибрежной зоны необходимо сделать через него проход к воде;
- при проведении работ геодезического характера, прокладывании межи, требуется разместить знаки работ;
- для получения разрешения на выпас или прогон скота.
Садоводческое товарищество «Мечта» обратилось в суд с иском к СТ «Маяк», которое находилось по соседству. В заявлении истец требовал установить обременение для возможности передвижения членов СТ «Мечта» по существующей дороге через участок, который принадлежал СТ «Маяк». В своем заявлении истец основывался на том, что в 1991 году ему был выделен участок на праве постоянного пользования. Данный участок граничил с лесополосой с одной стороны, и с участком ответчика — с другой. Однако территории для проезда к трассе выделено не было, а участок ответчика непосредственно граничил с трассой.
После предоставления земли некоммерческим организациям, их члены самостоятельно за свои средства проложили дорогу от трассы, которая проходила через оба товарищества. Члены обеих организаций пользовались этой дорогой на протяжении 20 лет. Однако, с 2010 года, ответчик стал препятствовать в эксплуатации дорогой членами СТ «Мечта» (возвели ограждение).
Арбитражный суд, заслушав уполномоченных лиц от сторон, проанализировав материалы дела, вынес постановление об установлении обременения по уже существующей дороге для передвижения по ней членами СТ «Мечта». Также суд обязал СТ «Маяк» не чинить препятствий для проезда по этой дороге членами СТ «Мечта». В своем решении суд указал на невозможность передвижения членов СТ «Мечта» не иначе, как по территории ответчика, и невозможность проложить новую дорогу.
Условия установления сервитута
Добровольное обременение осуществляется на условиях соразмерной оплаты, когда пользующаяся участком собственника сторона, возмещает ему убытки, нанесённые отчуждением, и предусматривает выплату компенсации за упущенную выгоду.
Помимо этого, на время установления обременения, лицо, получившее сервитут, несёт ответственное распоряжение участком, сохраняя земельную собственность в надлежащем виде. Использование обременённой части допускается только в соответствии с целями, официально узаконенными в результате договорённостей.
В свою очередь, владелец ЗУ разрешает беспрепятственно использовать оговорённую часть ЗУ на условиях, достигнутых договорённостями. В его ответственность входит соблюдение установленных границ, а так же – освобождение пространства поблизости от ограниченной территории.
- Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в следующих случаях:
- проведение инженерных изысканий;
- капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
- строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
- осуществление геологического изучения недр;
- осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;
- размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.
- Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях, указанных в подпунктах 1 — 5 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.
- В разрешении на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются кадастровый номер земельного участка в случае, если планируется использование всего земельного участка, или координаты характерных точек границ территории в случае, если планируется использование земель или части земельного участка.
- Указанное в пункте 2 настоящей статьи разрешение уполномоченного органа не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
Он по-прежнему может владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей, а также имеет право получать от субъекта, который инициировал установление сервитута (сервитуария) в отношении земельного участка, денежную компенсацию за пользование участком.
Обременение земельного участка, что это
Обременения различного рода в сделках с недвижимостью практиковались издавна. Широкое применение получил сервитут. Римские юристы описывали его еще в древности.
В сегодняшней России обременением недвижимости или участка земли считается ограничение владельца в полной мере использовать и распоряжаться своей собственностью.
Сервитут требуется в следующих ситуациях:
- Для обеспечения свободного передвижения или проезда через чужой участок земли.
- Для прокладывания проводов телефонной линии или ЛЭП, предполагаемых дальнейшую эксплуатацию.
- Для обеспечения жилых домов водоснабжением или в агрономических целях.
- Для предоставления собственнику возможности использовать земельный участок в своих нуждах, если их осуществление невозможно без данного обременения.
В последнем пункте описаны обстоятельства, когда на определенном земельном участке возведен чужой жилой дом, а его собственнику необходимо иногда или регулярно использовать участок земли или его часть для эксплуатации своего жилья.
Например, собственнику соседнего участка необходимо поменять окно в доме, которое находится на стороне чужих владений, и добраться до него, не ступая на земельную собственность соседа ― невозможно.
Прекращение договора о сервитуте
Сделанная раньше запись погашается штампом для погашения в едином реестре прав. Запись о признании права на договор сервитута недействительным может вноситься в таких случаях:
- если его срок актуальности прекращен на основании задокументированного согласования сторон или актом госвласти, местного управления;
- если в официальную силу вступил приговор суда о признании документа о документировании обременненного права собственности неактуальным (иногда такое может быть вынесено учреждениями местного самоуправления и другими компетентными учреждениями);
- если в официальную силу вступило решение о признании раньше выданного сервитута фиктивным.
Бывает, что сервитут не утрачен и продолжает действовать. Тогда говорят о том, что он преобразован в пользу владеющим ранее лицом. В реестре делается запись о том же праве собственности, а в штампе делается установленная в подобных случаях запись.
Некоторые люди не знают, что такое сервитут на землю, и не считают за необходимое регистрировать его. Это в корне неправильно: все подобные соглашения должны регистрироваться на законных основаниях.