Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое жилье по договору социального найма, и кому оно положено». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получение жилья по соцнайму — одна из самых противоречивых проблем современности, в которой разобраться пытаются все практикующие юристы. Это обусловлено самим порядком предоставления социального жилья.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Коммерческий найм государственного и муниципального жилья
Если обратиться к статье Жилищного кодекса, то можно понять, что предметом договора о социальном найме могут выступать только жилые помещения, которые находятся в государственной или же муниципальной собственности.
Квартиры из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитетов, предоставляются для граждан только с учетом их конечной цели.
В частности, социальный найм подразумевает предоставление помещений не только для жилого использования, но и для коммерческого.
Коммерческий найм социального жилья подразумевает составление договора. Заключается он между двумя сторонами: наймодателем, в роли которого может выступать как частное лицо, так и публичное лицо (например, муниципалитет), и нанимателем.
Чтобы коммерческий найм был заключен, необходимо соблюдение главного условия: волеизъявление сторон должно быть полностью свободным.
В отличие от социального найма, коммерческий не подразумевает соблюдение участниками договора определенных условий предоставления в пользование подобных объектов, прописанных в российском законодательстве.
Получение жилья по договору соцнайма для коммерческих целей не противоречит «букве» закона. Подобная вариация допускается в соответствии со ст. 19 ЖК РФ.
Однако если проанализировать кодифицированный источник права, то можно сделать вывод, что представление жилья для граждан из государственного или муниципального жилфонда не должно происходить с коммерческими целями, которые подразумевают извлечение прибыли.
Подобные коллизии российского законодательства позволяют говорить о его несовершенстве, которое должно быть устранено в минимальный временной период.
Жильцы могут лишиться своих прав на жилье, предоставляемое по договору социального найма в следующих ситуациях:
- Объект признано аварийным. В таком случае граждане могут рассчитывать на предоставление им другого равнозначного объекта.
- Дом признан непригодным для проживания. В таком случае жилье, предоставляемое по договору социального найма не считается аварийным, но жить в нем нельзя по иным причинам.
- Объект изымается для нужд государства. Ситуация редкая, но возможная. Изъятие не реализуется просто так.
Выселение из жилья социального найма возможно и в иных случаях, но только в судебном порядке:
- Наниматель не оплачивает коммунальные услуги или стоимость предоставления жилья полгода и более.
- Объекту наносится непоправимый урон нанимателем или членами его семьи.
- Гражданин регулярно нарушает права других жильцов. Например, захламляет общие помещения, ведет себя вызывающе, угрожает иным лицам.
- Жилье используется не по назначению. Например, на территории объекта разворачивается производство или оказываются услуги.
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Какие права и обязанности у нанимателя
Наниматели квартир по договорам социального найма имеют значительно больше прав, чем арендаторы квартир на рынке. Они могут:
- требовать у собственника жилья проведения своевременного ремонта, если он необходим;
- заменять или обменивать квартиру;
- сдавать жилплощадь в поднаем по договору.
При этом, наниматель по соц найму обязан:
- сообщать наймодателю о тех или иных событиях событиях в жизни, изменяющих условия, на которых была получена жилплощадь;
- поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и при необходимости ремонтировать ее;
- использовать жилую недвижимость исключительно для проживания в ней людей. Так, запрещено превращать квартиру в склад или в мастерскую;
- своевременно вносить платежи за коммунальные услуги.
Следующее описание поможет сориентироваться в последовательности действий при получении жилплощади из госфонда:
- Первым делом необходимо определить, положено ли по закону право на получение соцжилья.
- В жилищном отделе местной администрации узнают условия для постановки на очередь.
- Подают заявление с просьбой предоставить недвижимость с приложением подтверждающего пакета документации.
- По истечении 30-дневного срока муниципалитет обязан уведомить о принятом решении.
- В случае положительного ответа, заявитель вместе с семьей регистрируется в очереди. При наличии прав на внеочередное предоставление жилья, будущий наниматель получает жилье в отдельном порядке.
Как правило, стандартный перечень бумаг представлен:
- личными документами заявителя и членов его семьи;
- документами, подтверждающими материальную нуждаемость (справки с места работы, о пособиях, пенсиях и т.д.);
- при наличии собственности, прилагают заключение об оценке;
- справка, подтверждающая место проживания заявителя на протяжении последнего 10-летия.
Обязанности и права сторон
Государство, выступая арендодателем помещения должно обеспечивать надлежащее исполнение своих услуг по ремонту дома, обеспечению коммуникациями. При этом наймодатель вправе требовать с граждан своевременной оплаты, сохранения жилища в достойном состоянии.
Права и обязанности арендаторов представлены в таблице:
| Обязанности | Права |
|
|
У обеих сторон есть право расторжения договора в любое время в случае нарушения положений соглашения. Однако, независимо от того, кто стал инициатором расторжения договора, после этого арендатор теряет право на получение жилья по социальному найму в будущем.
Юридически соцнайм представляет собой передачу государственного или муниципального жилья в пользование гражданам по специальному договору.
Справочно. Договор соцнайма оперирует с жильем, которое подпадает под определение “социальное жильё”. Это жилая площадь, предоставляемая бесплатно для бессрочного проживания, однако на все время действия договора она является собственностью муниципалитета или государства.
Заключается такой договор, на неопределенный срок. Дополнительным бонусом, для граждан, ни разу не участвовавших в программе приватизации, будет право приватизировать полученное жилье. В результате чего, появится возможность распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
Отметим, что все детали предоставления социального жилья определены в статьях 7 и 8 Жилищного Кодекса РФ, на которые необходимо ссылаться, если ваша задача состоит в оформлении договора соцнайма.
Дocpoчнoe pacтopжeниe дoгoвopa coциaльнoгo нaймa
Apeндaтop мoжeт дocpoчнo cъexaть из пpeдocтaвляeмoгo жилья, ecли oнo пepecтaлo yдoвлeтвopять тpeбoвaниям ЖК PФ — нaпpимep, в cлyчae пoявлeния нoвыx члeнoв ceмьи — либo дoбpoвoльнo pacтopгнyть дoгoвop. Нo в cлyчae дoбpoвoльнoгo pacтopжeния дoгoвopa чeлoвeк тepяeт пpaвo нa пoлyчeния нoвoгo жилья пo coциaльнoмy нaймy.
Нaймoдaтeль — гocyдapcтвo — мoжeт pacтopгнyть дoгoвop coциaльнoгo нaймa, ecли apeндaтop нapyшaeт eгo ycлoвия. B чacтнocти, кoгдa apeндaтop:
❌ нe oплaчивaeт кoммyнaльныe ycлyги и cyммy зa пoльзoвaниe нeдвижимocтью, ecли oнa пpeдycмoтpeнa дoгoвopoм, в тeчeниe пoлyгoдa и бoлee;
❌ нe пoддepживaeт нeдвижимocть в нaдлeжaщeм cocтoянии — нaпpимep, нe дeлaeт кocмeтичecкий peмoнт;
❌ нapyшaeт oбщecтвeнный пopядoк, кoтopый peглaмeнтиpyeтcя пpaвoвыми aктaми.
B cлyчae, ecли нaймoдaтeль дocpoчнo pacтopгaeт дoгoвop, apeндaтop тoжe тepяeт пpaвo нa пoлyчeниe нoвoгo coциaльнoгo жилья. Фopмaльнo oн мoжeт пoпытaтьcя вcтaть в oчepeдь, пpaктичecки в бoльшинcтвe cлyчaeв eмy oткaжyт в paccмoтpeнии дoкyмeнтoв.
Кому предоставляется жилье?
Договор соц.найма заключается только на основании решения органов исполнительной власти о предоставлении помещения, при этом наниматель должен:
- относиться к категории малоимущих граждан;
- быть признанным в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.
Основания для получения гражданином РФ дома, квартиры или комнаты в социальный наем:
- Полное отсутствие места для проживания.
- Жилое помещение имеет недостаточную площадь на каждого члена семьи (меньше нормы установленной законом).
- Помещение не соответствует нормам безопасности или находится в аварийном.
- Гражданин или кто-то из членов его семьи страдают тяжелой формой заболевания, при котором совместное проживание не допускается.
Социальный найм жилья — это временная передача жилья в руки граждан с низким имущественным статусом, либо нуждающимся в жилье по другой причине (здоровье и прочее). В случае заключения договоров стандартной (коммерческой) аренды такие условия не являются определяющими при выборе нанимателя.
Второе отличие — наймодателем всегда выступает не человек, а государственной или муниципальной орган власти. При коммерческой аренде человек нанимает жилье у другого человека (владельца жилья), реже — коммерческой организации.
При аренде жилья у государства, оплата социального найма жилья производится строго по договору. Гражданин заключает сделку, в которой строго оговариваются все условия, включая плату за наем. При заключении договоров коммерческой аренды, арендодатель вправе менять плату за жилье при изменении обстоятельств, при этом не обязательно руководствоваться законами.
Важно: стоимость аренды жилья по договору соцнайма может не чаще, чем один раз в три года.
Встать в очередь с документами для социального найма жилья нужно в местной администрации. Именно муниципальная власть имеет право обеспечивать жильем всех нуждающихся. Для этого разрабатываются социальные программы, по которым ведется строительство и выделение жилых помещений для нуждающихся категорий граждан.
Должны быть готовы следующие документы:
— заявление на найм социального жилья;
— копии и оригиналы документов, удостоверяющих личность;
— документы, которые подстверждают наличие недвижимости (из Росреестра);
— ведомости из местного отделения налоговой инспекции;
— копии документов, которые подтверждают родственные связи с людьми, которые будут проживать с вами: свидетельство ЗАГСа о браке;
— справки из соцзащиты, которые обосновывают ваш имущественный статус.
Предоставление жилья социального найма зависит от решения Жилищной комиссии. Она проверяет соответствие жилья, принадлежащего самому заявителю и его родственникам, тем документам, которые были предоставлены. В соответствии с резолюцией Жилкомиссии, принимается решение в течение месяца.
Важно: отказ в предоставлении жилья по соцнайму должен обязательно быть мотивирован и письменно изложен.
В соответствии со ст. 49 ЖК РФ недвижимость по договору социального найма может быть предоставлена малоимущим семьям.
Граждане получают этот статус в соответствии с местными законодательными актами. Заключить договор социального найма могут лица, проживающие в аварийном жилье или недвижимости, которая будет подвергаться реконструкции.
Кроме того, претендовать на муниципальное жилье имеют право:
- лица, вставшие на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
- граждане, проживающие в домах, готовящихся к сносу или реконструкции;
- при наличии в семье человека с тяжелым хроническим заболеванием, если количество квадратных метров на человека меньше установленных норм (ст. 51 ЖК РФ).
Основания и последствия расторжения договора
Для расторжения необходимые следующие основания:
- Принятое решение об обмене жилья на другое.
- Инициатором расторжения выступил наниматель.
- Стороны пришли к обоюдному согласию о прекращении взаимоотношений по договору.
- По иным условиям, предусмотренным договором или законом.
Может возникнуть ситуация, когда договор будет расторгаться в судебном порядке по инициативе наймодателя.
Основаниями к такому расторжению будут служить:
- Задержка или полное отсутствие внесения платы за жилье более полугода.
- Состояние жилья ухудшилось по вине нанимателя.
- Действия нанимателя затрагивают и нарушают интересы и права других лиц.
- Переданное жилье используется не по назначению, указанному в договоре.
- По иным основаниям.