Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход от управляющей компании к ТСЖ и наоборот: отличия, плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Законные основания для смены УК
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Новая управляющая компания: начало срока управления МКД
Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.
Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.
Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.
Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.
Сроки и порядок действий при смене управляющей компании
Смена управляющей компании происходит посредством проведения общего собрания и занимает от одного до шести месяцев:
1- получение актуального реестра собственников МКД — до 2-х недель.
2- подготовка документов, необходимых для проведения собрания и смены УК или способа управления домом (ТСН) — до 2-х недель.
3- уведомление собственников — от 11 дней.
Согласно ЖК РФ, после размещения или рассылки уведомлений о смене управляющей компании или способе управления домом очная часть собрания должна назначаться не ранее чем за 10 дней после уведомления.
1- проведение очной части собрания — 1 день.
2- проведение заочной части собрания — до 3-х месяцев.
Мы рекомендуем закладывать на заочную часть собрания не менее двух календарных месяцев для набора кворума (от 50 процентов от общего количества голосов) по каждому интересующему вопросу.
3- подсчет голосов и формирование протокола общего собрания по вопросам управления общим имуществом, вариантами и формами управления и подсчитанными голосами собственников в процентном соотношении по каждому из вопросов — до 3-х дней.
4- сдача прошитых именных решений по каждому собственнику с протоколом в МЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) — 1 день.
5- внесение изменений в реестр лицензий города Москвы — до 4-х месяцев.
Основания ухода от Управляющей Компании
Разорвать в одностороннем порядкеотношения с УК собственники квартир в многоквартирном доме не имеют права. Для того, чтобы уйти от управляющей компании, им придется доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняла условия договора, ненадлежащим образом обслуживала дом. Тогда у собственников появляются основания для смены УК. Основания, по которым собственники вправе расторгнуть договор с управляющей компанией, перечислены в Жилищном кодексе.
Другая существующая возможность для собственников уйти от УК — это сменить форму управления, перейти от УК к ТСЖ. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке разорвать договор.
Однако проблемный момент, связанный с передачей технической документации в случае смены формы управления, при этом сохраняется.
Как сменить одну УК на другую
УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.
Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.
Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.
Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.
Варианты смены управляющей компании
Для того чтобы сменить УК на альтернативную компанию, можно воспользоваться одним из нескольких вариантов, по усмотрению жильцов дома:
1. Не продление договора услуг с УК после завершения его действия.
2. В случае серьёзных нарушений в деятельности УК, при расторжении договора услуг до окончания срока его действия.
3. При неудовлетворительном обслуживании жильцов, без серьёзных нарушений, на основании решения общего собрания жильцов МКД.
4. При изменении способа управления МКД.
5. Расторжением договора по согласию сторон.
Каждый из перечисленных способов равно правоспособен и выбирается по усмотрению лиц, пользующихся услугами УК. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством. К ним относится отзыв или прекращение срока действия лицензии, а также – банкротство УК.
Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.
Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
Переход долгов по ком
Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:
В свою очередь, статья 223 Гражданского кодекса определила, что право собственности возникает тогда, когда предыдущий ее владелец передал нынешнему. Передачу можно осуществить путем продажи, дарения и т. д. Получается, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не обязывает нового хозяина рассчитываться по задолженностям предыдущих жильцов. Раз право владения возникает в момент передачи имущества, значит, ответственность по уплате долгов ЖКХ возникает в тот же момент.
Критерии выбора новой управляющей компании
Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.
Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:
Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.
Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.
Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.
Выясняем наличие оснований
Первый шаг, который необходимо предпринять — проанализировать причины, дающие право сменить УК. В договоре, заключенном между организацией и собственниками, четко прописаны обязательства. Если хотя бы часть из них не соблюдается, либо работы выполняются с запозданием или откровенно плохо, жильцы имеют право предъявить претензию и подобрать другую фирму. Основаниями могут стать:
- Окончание периода, в течение которого исполнитель должен заниматься управлением.
- Невыполнение необходимых работ или непредоставление каких-либо услуг.
- Игнорирование заявок собственников касательно ремонта или проведение восстановительных работ с нарушением сроков.
- Выполнение обязательств ненадлежащим образом.
Расторгнуть контракт собственники квартир могут без участия второй стороны, если какой-либо пункт договора не соблюдается УК. Но следует учесть, что соглашение заключается на срок от 1 до 5 лет. В течение 12 месяцев после заключения расторжение по инициативе жильцов невозможно, так как этот период дается компании для того, чтобы наладить работу.
Выбор новой управляющей компании
Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:
- Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
- Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
- После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
- Заключение договора с новой УК.
- Передача документов от старой УК к новой.
- Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.
Как оплачивать услуги УК после ее смены
Так как смена УО не может быть проведена без ведома собственников, все судебные тяжбы связанные с неправильной оплатой услуг их касаться не будут. Этим занимается новая и старая управляющие организации, и только при участии судебных органов.
Обратите внимание: Если на счету старой УК осталась переплата, жители вправе вернуть ее на свой счет.
Неосновательное обогащение строго карается законодательством РФ. В любом случае, вопросы необходимо решать непосредственно со старой компанией.Как правило, деньги возвращаются на счет без особых вопросов после предоставления в нее документов, подтверждающие факт переплаты.
Смена управляющей компании в многоквартирном доме – трудоемкий, но важный процесс. Особенно в том случае, если старая УК не выполняет свои обязательства.
Когда можно сменить УК
В качестве оснований для смены УК чаще всего выступают следующие пункты:
- Прекратился период действия договора – согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ он может быть заключен на срок от 3 месяцев до 5 лет. По окончании этого промежутка времени соглашение расторгается или же продлевается на аналогичное время.
- Не соблюдены условия договора – выражаться это может в ненадлежащем выполнении организацией своих прямых обязанностей. В этом случае договор расторгается производится в одностороннем порядке.
- Компания была лишена лицензии – организации, занимающиеся подобной деятельностью, обязаны иметь соответствующую лицензию, поэтому ее отсутствие является весомой причиной для ее замены.
- Прекращение сотрудничества на основании соглашения – оно подписывается собственниками МКД и представителями УК.
- Планируется изменение способа управления – в жилищном законодательстве предусмотрено несколько вариантов управления общим имуществом многоквартирного дома. Причем собственники имеют право менять изначально выбранный способ.