Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вы решили сдать квартиру посуточно. С чего начать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Какой должен быть ремонт
Минусы и риски краткосрочной аренды
Большой доход от краткосрочной аренды можно получить, если добиться постоянного высокого спроса на выставляемую квартиру. Это возможно только при полном вовлечении в процесс.
Арендодателю необходимо прагматично оценить свои возможности. Если жить на одном конце города, «рабочий объект» иметь на другом, детский сад, школу, офис и любые другие постоянно посещаемые учреждения в третьем, то объективно шансы справиться с управлением квартирой и повседневными делами минимальны.
Заезд и выезд арендаторов может упростить электронный хранитель ключей, многие приветствуют, что не приходится общаться с хозяевами и быть завязанными на их график. Но необходимо всегда быть на связи, чтобы отвечать потенциальным арендаторам.
Нужно также следить, чтобы в квартире было достаточно расходных материалов, проверять, насколько качественно она убрана, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или же обновлять специальные памятки. Постояльцы ценят, если их информировать об особенностях ощущения погоды, местах с лучшим кофе, милых городских деталях, вроде кота, который постоянно спит на козырьке отделения банка.
Начал бизнес с субаренды
С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:
- Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
- Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.
Как сдавать квартиру с помощью агентства?
Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).
После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.
Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.
Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.
Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.
Краткосрочная аренда квартиры предполагает передачу жилья в пользование на срок не более 11 месяцев. Собственник может на законных основаниях сдать жилплощадь на несколько дней или часов – эти сроки не ограничены.
В первую очередь нужно учитывать, что возмездная передача жилплощади в аренду является деятельностью, которая подлежит налогообложению. Подоходный налог потребуется выплачивать ежегодно.
Собственник может сдавать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами специализированного агентства. Второй способ имеет множество преимуществ, однако каждый вправе выбрать, как ему действовать.
В чем плюсы работы с агентствами?
- Специалисты возьмут поиск жильцов и составление договора на себя.
- Жильцы выплачивают агентству комиссию, что может служить подтверждением их платежеспособности.
- Посреднические услуги агентств для собственников квартир, как правило, бесплатные.
- Собственнику не нужно тратить много времени на поиск клиентов и соблюдение формальностей.
Необходимо понимать, кому требуется квартира на короткий срок. Как правило, это влюбленные пары, которым негде уединиться, туристы, командировочные или люди, приехавшие в другой город за получением медицинской помощи. Кому сдавать квартиру, каждый собственник должен решить для себя сам. При этом следует учесть, что возможный шум или вечеринки могут мешать соседям.
Если вы решите сдавать квартиру посуточно самостоятельно, привлечь квартирантов можно рекламой или искать через знакомых. Разместите объявление в социальных сетях и на популярных досках объявлений в интернете. Однако учитывайте, что при самостоятельном поиске есть риск нарваться на мошенников.
Кто-то сдает свободное жилье, а другие специально покупают отдельную квартиру под сдачу. Это неплохое вложение капитала, так как цены на недвижимость стабильно растут. Третьи сдают жилье посуточно на правах субаренды. К примеру, человек снимает двухкомнатную квартиру, но фактически использует только одну комнату, а вторую сдает посуточно. В этом случае он полностью окупает арендные платежи и зарабатывает. Однако для субаренды требуется разрешение собственника.
Законно ли сдавать жилье таким образом?
Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.
Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.
Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.
Как правильно сдавать? Советы для тех, кто не хочет прогореть
- Отключаем междугороднюю связь. Как правило, посуточное жилье ищут люди из других городов или регионов. Чтобы связываться с ними, придется оплачивать роуминг. На начальных стадиях это можно стать причиной убытков, которые вы не закладывали в бизнес-план.
- Заключаем официальный договор. Важно прочитать документ (и постараться привлечь грамотных юристов). В договоре должны содержаться нормы об ответственности за порчу имущества (штрафы). Когда бизнес «встанет на ноги», можно будет заключить договор страхования.
- Берем предоплату. Удивительно, но до сих пор есть люди, которые принимают оплату после выселения. Как результат – большое количество обмана и «ключей под ковриком / в почтовом ящике». Как правило, после первого «развода» бизнесмены быстро учатся брать и предоплату, и залог, и задаток.
- Проверяем личность арендаторов. Смотрим ФИО, фотографии и номер телефона. Не лишни будет запомнить адрес прописки (постоянного места жительства).
- Осматриваем квартиру до отъезда нанимателей. Это нужно, чтобы проверить состояние мебели, бытовой техники, коммуникаций. Известны случаи, когда арендаторы «забирают с собой» даже старые полотенца и пластмассовые тарелки.
Надеемся, что вопросов о том, как заработать на аренде, больше не будет.
Оценить свои возможности
Тем, кто только решает, стоит ли начинать подобный бизнес, я бы посоветовал для начала честно оценить свои силы и возможности: многие ошибочно считают, что посуточный наем — это простой способ заработать, на который не нужно тратить много времени. Но это не так: бизнес в сфере краткосрочного найма требует от управляющего быть постоянно на связи как с нанимателями, так и со своими сотрудниками.
Это, действительно, постоянная занятость, в которой нужно учитывать множество деталей и быть готовым к форс-мажорам. И, разумеется, это работа 24/7 — не все начинающие арендодатели могут оценить реальную ресурсоемкость такого бизнеса.
Особенно внимательно я бы отнесся к так называемым экспертам-блогерам, заявляющим, что аренда — легкое и прибыльное дело, которое начнет приносить деньги сразу же после прохождения их курсов — не стоит слепо верить в такие заявления. Некоторые блогеры действительно могут дать знания новичкам, но в основном учиться вам придется на практике и собственных ошибках.
Законно ли сдавать квартиру посуточно
На законодательном уровне легально сдавать квартиру можно на любой срок, включая одни сутки. Главное сдавать дом, комнату или апартаменты согласно установленных законов:
- включая уплату налоговых сборов;
- заполнения отчетных документов;
- правильно составленного договора;
- без нарушения прав соседей.
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но, если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок, то возможно наложение штрафа по судебному решению.
Что касается налогов, то оплачивать их можно одним из трех способов:
- в виде НДФЛ – 13%;
- покупка патента – 6%;
- налог на самозанятость – 4%.
Законная посуточная и долгосрочная сдача квартиры обязательно облагается налогом.
Варианты старта посуточного бизнеса в 2023 году
Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:
- Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
- Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
- Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.
Даже посуточная аренда должна быть оформлена документально. Только так смогут обезопасить себя обе стороны сделки. Поэтому очень важно соблюсти все юридические нюансы и для подготовки текста можете обратиться к грамотному юрист-консультанту.
Основными пунктами договора необходимо предусмотреть:
- полное и точное описание предмета договора (сдаваемого жилья);
- определенный срок проживания;
- размер арендной платы за сутки и за весь срок;
- порядок заселения с указанием точного времени и выселения из помещения;
- права и обязанности сторон, где прописать все моменты обеспечения порядка, внесения платы и иных моментов;
- ответственность в случае нанесения порчи имуществу, а также возможность применения штрафа за несвоевременную оплату;
- полные реквизиты сторон с указанием ФИО полностью, паспортных данных, контактных номеров.
Допустимо вносить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Например, наймодатель вправе установить порядок взыскания и размер компенсации в случае непредвиденных ситуаций (например, жильцы затопили соседей снизу).
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Самим или с помощью посредника?
Есть несколько вариантов, как можно начать этот вид бизнеса. Первый – самостоятельно. Это значит, что нужно самим подыскивать клиентов, размещая объявления на специализированных сайтах. Оформление документов тоже выполняется самостоятельно. Однако и вся оплата тоже идёт в свой карман. Такой метод предполагает и некоторые риски, то есть испорченную мебель, и возможны недобросовестные жильцы, которые могут оказаться мошенниками. Если же всё правильно организовать, то сдавать квартиру самостоятельно весьма просто.
Всё же некоторым хочется снять с себя все заботы, то есть доверить эту работу агентству недвижимости. Но нужно приготовиться к тому, что их услуги стоят немалых денег, ведь на этом они и строят свой бизнес, и за определённую плату именно они проводят все необходимые действия.
Нельзя забывать и о том, что далеко не все агентства или их отдельные сотрудники работают абсолютно честно. В некоторых случаях они оставляются себе плату больше чем нужно. В этом случае нужно или верить им, или систематически проверять. Аренда квартир на сутки – это услуга, которая привлекает не только добросовестных клиентов, но и мошенников, и об этом нужно постоянно помнить!
Есть ещё и третий вариант, когда агентство выполняют свою непосредственную роль, то есть является посредником между нанимателем и хозяином. Такой агент будет подыскивать арендаторов, даст полезные советы в отношении того, как правильно оформить документы и так далее.
Реклама — продвижение бизнеса
Рентабельность бизнеса сильно зависит от региона. В отдельных городах конкуренция в посуточной аренде очень высокая, крупные игроки могут иметь в управлении до 50 квартир и за счет рекламы вытесняют мелких предпринимателей.
Основные клиенты — командировочные и туристы. Они считаются и самыми «не проблемными». Другое дело — местные жители, молодежь и веселые компании, арендующие квартиру не для благих целей. Таких клиентов следует избегать, или в разы повышать оплату.
Основной сезон — весна и осень. Спад же наблюдается в летнее время. Это правило не распространяется, пожалуй, только на курортные города, где основной сезон в посуточной аренде — теплое время года.