Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Комментарии к ст. 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).

Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 619 и 620), либо непосредственно договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора. Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.

Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .

———————————

См., напр.: п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).

В комментарии к предыдущей статье упоминалось о том, что с внесением Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ изменений в ЗК РФ перечень оснований прекращения отдельных прав на земельные участки перестал быть исчерпывающим, и это касается также оснований прекращения аренды. В частности, в соответствии со ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ (см. комментарий), если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации, аренда таких земельных участков может быть прекращена по инициативе этих органов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, независимо от оснований, содержащихся в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. В этом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации при наличии заявления федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, права на земельные участки которых в соответствии принудительно прекращены, обязаны предоставить им в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и виду разрешенного использования.

Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

Расторжение договора аренды земли в суде

Если участники сделки не смогли прийти к общему мнению по поводу расторжения арендного контракта на земельный участок, то инициатор аннулирования договора аренды должен оформить исковое заявление, которое направляется в судебную инстанцию по месту регистрации земли.

Порядок действий инициатора расторжения в представленном случае:

Шаг 1. Для начала истцу следует правильно оформить исковое заявление и собрать пакет необходимой для расторжения документации;

Шаг 2. Далее, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, заявитель при подаче иска должен оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины равен следующим показателям:

• Для физических лиц сумма государственной пошлины составляет 2000 рублей;
• Для юридических лиц — 4000 рублей.

Прекращение действия договора по инициативе арендатора

ВАЖНО! Прекращение договора аренды земельного участка, согласно ст. 620 и 450 ГК РФ, возможно по инициативе арендатора как на основании судебного решения, так и без такового.

Арендатор имеет право обращения в суд с требованием о расторжении контракта, если:

• вторая сторона фактически не передала участок в пользование арендатора либо уклоняется от передачи, чем препятствует исполнению условий сделки;
• арендатору создаются препятствия в использовании участка (например, отсутствует доступ к нему и т. п.);
• землю нельзя использовать по прямому назначению в силу независящих от арендатора обстоятельств (например, вследствие явлений природного или техногенного характера);
• передаваемый в пользование и владение участок земли не может быть использован в соответствии с целевым назначением по причинам, не оговоренным арендодателем до совершения сделки.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

В том случае если предметом сделки выступает земельный участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, прекращение договора его аренды может осуществляться как по общим основаниям, предусмотренным нормами ГК и ЗК РФ, так и по профильным, предусмотренным ФЗ «Об обороте…» от 24.07.02 № 101-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельхозназначения подлежит прекращению по инициативе арендодателя, если:

• арендатор создал (возвел) на участке самовольную постройку и не выполнил в отношении нее требования ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, то есть не снес ее за свой счет либо не привел в соответствие требованиям градостроительных норм;
• арендатором не проводятся необходимые мероприятия по рекультивации и иному улучшению состояния почвы и ее охране;
• арендатор в случае установления для него обязанности по приведению земли в надлежащее состояние для использования по целевому назначению не сделал этого.

Составленное заявление вместе со всей документацией должно быть направлено в судебную инстанцию. Такая обязанность возложена на истца. Передать информационный пакет можно несколькими способами.

Самым распространенным из них является личная доставка. Такой вариант дает инициатору возможность убедиться лично в том, что исковой материал доставлен по назначению. Также можно будет устранить потенциальные ошибки на месте или получить подробные разъяснения о порядке их устранения.

Законом допускается и почтовая пересылка. Это способ избавляет истца от необходимости являться лично. Он используется в случае, когда инициатор находится на значительном расстоянии от судебной инстанции.

В данном случае материал необходимо направлять специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату.

Также допускается обращаться в суд через своего законного представителя. Последний должен иметь на руках паспорт, а также доверенность, подтверждающую его полномочия.

Порядок расторжения договора аренды

1. Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением;
2. В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия;
3. Если ответа нет или получен отказ второй стороны — необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка;
4. Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи;
5. При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.

Какими способами можно досрочно расторгнуть договор аренды земли?

Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия.

Беспроблемным решением является разрыв договора по обоюдному согласию всех его участников. На практике возможны случаи, когда только одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописан в Федеральном законе от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (по тексту — №101-ФЗ).

Так, ст.14 №101-ФЗ содержит специальные правила расторжения такого договора в части земельного участка, находящегося в собственности 5 и более лиц.

Все действия, связанные с земельным участком, осуществляются по решению участников долевой собственности. Условия договора аренды земли также должны рассматриваться на общем собрании участников долевой собственности.

Например, для того чтобы собрание считалось правомочным нужно, чтобы на нем присутствовали участники, у которых доля в собственности составляет не менее 50% от общего числа (п.5 ст.14.1 Закона №101-ФЗ).

Основания прекращения аренды земельного участка

Статья
46 ЗК РФ приводит основания прекращения
аренды земельного участка.

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Кроме указанных в п. 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ23;

2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3. неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования
земельного участка, предназначенного
для сельскохозяйственного производства
либо жилищного или иного строительства,
в указанных целях в течение 3 лет, если
более длительный срок не установлен
федеральным законом или договором
аренды земельного участка, за исключением
времени, необходимого для освоения
земельного участка, а также времени, в
течение которого земельный участок не
мог быть использован по назначению
из-за стихийных бедствий или ввиду иных
обстоятельств, исключающих такое
использование;

5) изъятия
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд в соответствии
с правилами, установленными ст. 55 ЗК
РФ;

6) реквизиции
земельного
участка в соответствии с правилами,
установленными ст. 51 ЗК РФ.

3.
Прекращение аренды земельного участка
по основаниям, указанным в подпункте 2
п. 2 настоящей статьи, не допускается:

1. в период полевых сельскохозяйственных работ;

2. в иных установленных федеральными законами случаях. Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.

При
заключении договора на неопределенный
срок каждая из сторон вправе отказаться
от договора, предупредив об этом другую
сторону за месяц, а при аренде недвижимого
имущества – за 3 месяца. Законом или
договором может быть установлен иной
рок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на
неопределенный срок.

В
соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ24допускается установление в законе
максимальных (предельных) сроков для
отдельных видов аренды и для аренды
отдельных видов имущества. В этих
случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась
от договора до истечения предельного
срока, установленного законом, договор
по истечении предельного рока прекращается.

Расторжение договора аренды земли сельхозназначения

Согласно положениям нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение арендного контракта на земельный участок, который предназначен для сельхозназначения, возможно только в том случае, если все работы на представленной земле окончены.

После того, как работы на обозначенной территории земли были завершены, участники договорных отношений имеют право прекратить дальнейшее сотрудничество. Процесс расторжения договора аренды в указанном случае не отличается от стандартной процедуры. Арендодатель и арендатор также могут заключить мирное соглашение, в котором указать все условия аннулирования документа. Помимо этого, инициатор также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию, в котором обозначить желание прекратить действие договора аренды на земельный участок. Для того, чтобы обратиться в суд по данному вопросу, инициатор также, как и в стандартном случае, должен попытаться решить разногласие досудебным способом, направив другой стороне сделки письменное уведомление с просьбой разрешить вопрос мирным путем.

Досудебное урегулирование спора

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, досрочное прекращение аренды по волеизъявлению одной из сторон, если контрагенты не пришли к соглашению, происходит исключительно в судебном порядке при наличии соответствующих оснований.

Однако перед тем, как передавать исковое заявление в суд, инициатор выхода из договора обязан принять меры досудебного урегулирования спора. В частности, в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ он должен получить от контрагента письменный отказ на предложение внести некоторые корректировки или расторгнуть арендный договор.

В уведомлении о необходимости расторжения сделки заинтересованное лицо должно указать:

• данные получателя;
• реквизиты договора, позволяющие его идентифицировать;
• основания, которые послужили поводом к расторжению сделки;
• намерение лица о прекращении аренды;
• подпись отправителя и дата.

Данный документ составляется в произвольном виде, так как отечественным законодательством обязательной формы для него не установлено.

Соглашение о расторжении договора

В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.

В соглашении указываются:

• Данные и реквизиты сторон.
• Реквизиты договора аренды, которые предполагается расторгнуть.
• Прописывается факт достижения соглашения между сторонами.
• Основания расторжения договора со ссылкой на Гражданский кодекс или статьи договора.
• Уточняется факт компенсации ущерба арендатором или компенсации затрат на облагораживание участка арендатором.
• Дата подписания и подписи сторон.

В дальнейшем участок передается собственнику на основании акта приема-передачи или на других условиях, прописанных в договоре.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

• Данные контрагентов;
• Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
• Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
• Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
• Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
• Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
• Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Заключение договора – фундаментальный этап договорных отношений. Однако не менее важным является правильное расторжение договора, ведь именно оно может повлиять на дальнейшую деятельность контрагентов. Специфика подписания, расторжения или внесения дополнений в найма земельного участка обусловлена особенностями объекта найма.

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении.

Похожие записи:

• Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке
• РЖД окончательно освободят от уплаты НДС
• Новая форма 2 НДФЛ с 2023 года для сотрудника