Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?
Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика.
Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится. При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе. Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.
Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.
Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?
-
На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
-
Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
-
Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
-
При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
-
Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
-
Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.
Тяжёлое расставание с мечтой
К сожалению, от сделки пришлось отказаться. Такую незаконную перепланировку не одобрил бы ни один банк. Пришлось вернуться к поискам квартиры. И на этот раз без незаконных перепланировок. Ибо второго удара в самое сердце я не пережил бы. Новая квартира нашлась быстро. Буквально в соседнем доме.
Тут мы решили не рисковать. Взять квартиру с типовой планировкой, а потом переделать всё под себя. Провели оценку, получили ипотеку и начали мечтать о том… как снесём стену между залом и кухней. Но второй кинжал в спину вонзил мой друг. Я расписывал ему будущий ремонт, рассказывая, как перекрою тут всё и заживу яки король. А он задал вопрос: «В ипотечной квартире вообще можно перепланировку делать? Она же, вроде, ещё не совсем ваша?». И опять паника, паранойя, интернет.
Когда перепланировку нельзя узаконить?
Далеко не всегда уже выполненную перепланировку можно согласовать. Изменения, которые нарушают строительные нормы, узаконить не получится. Если в квартире произведено такое переустройство, банк не пропустит перепланировку, даже если оценщик в своем отчете указал, что ее можно согласовать.
Не разрешат согласовать перепланировку, если:
-
Кухню и жилую комнату поменяли местами, в результате кухня оказалась расположена над жилой комнатой квартиры на нижнем этаже. Единственное исключение в этом случае делается для квартир, расположенных на первом этаже.
-
В доме с газовым оборудованием вместо двери из кухни сделана арка или кухня и жилая комната объединены в одно общее пространство. По нормам, кухня в газифицированном доме должна быть отделена от комнаты дверью. Такую перепланировку можно узаконить, если официально с разрешения горгаза в квартире демонтировано газовое оборудование и перекрыт газ.
-
Не допускается размещение туалета и ванной над жилыми комнатами и кухнями.
Суд откажет в согласовании такой перепланировки и обяжет собственников привести помещение в первоначальный вид.
Резюме. Перепланировка ипотечной квартиры – это реально
Итак, право на объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, всё равно переходит покупателю. Значит, он может распоряжаться своей квартирой так, как захочет – но с некоторыми оговорками. Например, нельзя совершать действия, которые могут повлечь снижение стоимости жилья и ущерб банку.
Перепланировка и переустройство ипотечной квартиры не запрещено. Но в обычную схему (проект – согласование – ремонт) добавляется ещё и разрешение от банка. Его нужно получить до того, как работы будут произведены, а ещё – известить учреждение о готовности. Если банк не был уведомлен о предстоящих работах, ничего страшного, скорее всего, не произойдёт.
Как показывает практика, такие перепланировки узакониваются в судебном порядке. Их так много, что служителям Фемиды достаточно просто отсутствия претензий со стороны банков. Впрочем, должник может быть оштрафован, а в отдельных ситуациях речь пойдёт о расторжении договора. Другой вопрос, что происходит это редко.
Что недопустимо при перепланировке?
- Нельзя объединять гостиную или любую другую жилую комнату и кухню, в которой для приготовления пищи используется газовая плита, переносить кухню в помещение спальни или другую жилую комнату
- Нельзя при перепланировке затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям, вентилям и задвижкам общего назначения.
- Нельзя полностью разрушать стены, являющиеся несущими
- За счет площади комнат не разрешается увеличивать площадь кухни, ванной или санузла.
- И наоборот нельзя увеличивать площадь жилых комнат за счет кухни или ванной комнаты, а так же санузла.
- Нельзя устанавливать батареи отопления или монтировать теплый пол на балконах и лоджиях.
- Нельзя проводить работы, влияющие на вентиляционные каналы, приводящие к их заужению или перекрыванию.
- Нельзя выход из санузла делать в жилую комнату.
Данный вопрос один из самых распространенных при перепланировке квартир. В большинстве случаев, это сделать невозможно, так как действующие санитарные номы и правила запрещают размещение зоны кухни (которая является «мокрой» зоной) над жилыми зонами квартир расположенных этажом ниже.
Однако, есть исключения
Перенос кухни в комнату возможен в случаях:
- если квартира находится на первом этаже.
- если квартира находится на 2-ом и выше этажах, но при условии, что ниже находятся нежилые помещения.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Квартира куплена на заемные средства, начинаем:
- Направляетесь в банк-кредитор за получением разрешения (у всех банков срок разный).
- После получения разрешения обращаетесь в БТИ либо любую проектную организацию для заказа проекта и получения заключения (максимально 30 дней).
- Получив проект, направляетесь в администрацию (отдел архитектуры) за получением согласования перепланировки. Администрация выносит решение в течение 45 дней.
- Получив разрешение, смотрите установленный срок — к примеру, стоит 1 год, за этот период нужно успеть провести перепланировку.
- Ремонт закончен, приглашаете жилищную комиссию для осмотра помещения на соответствие проекту, они составляют акт приемки. Это еще максимально месяц.
- Возвращаетесь в БТИ за изготовлением технического плана — 14 рабочих дней.
- С готовым техпланом обращаемся в МФЦ — 7 рабочих дней.
Очень важно собрать полный пакет документов:
- заявление на согласование перепланировки;
- разрешение от банка, где взята ипотека;
- проект перепланировки со всеми приложениями (авторским надзором, техзаключением и т. д.);
- техпаспорт, которому не больше 5 лет;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- если квартира снимается по договору соцнайма, согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире;
- нотариально заверенное согласие собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних;
- решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).
Далеко не всегда перепланировку можно узаконить.
В ситуациях, когда речь идёт о снесении главных стен, переносе туалета или ванной комнаты в иное место, а также прочих изменениях параметров в жилплощади конструктивного характера, узаконивание подобной перепланировки не предоставляется возможным загодя и тем более задним числом.
При этом важно обязательно не путать переустройство и перепланировку.
К примеру, если замена радиаторов из одного материала на другой или смена титана на больший объём называется переустройством, то формирование нового дверного проема в стене между комнатами является перепланировкой.
Переустройство не требует документального оформления, а вот, что касается перепланировки, то здесь даже самые незначительные детали обязательно должны быть внесены в те документы, которые находятся в БТИ.
Если опираться на Жилищный кодекс, то перепланировка должна обязательно быть исполнена исключительно после того, как владелец оформит всю необходимую документацию разрешительного характера.
Важно тут же оговориться о том, что за проведение нелегальной перепланировки собственник может наказываться по наступлению административной ответственности. При этом актуальным будет вынесение штрафа.
Однако важно понимать, что наказание будет наложено на владельца квартиры в той ситуации, когда никто не пострадал в итоге от тех последствий, которые были наступившими после проведения данной процедуры.
В ином случае в зависимости от того, какой тяжести последствия были, может наступать также и более весомая ответственность. При этом может дойти до наложения уголовной ответственности.
Что касается штрафов, то за проведение нелегальной переделки квартиры при отсутствии ущерба третьим лицам сумма штрафа будет равняться 2000-2500 рублей для обычных граждан. Юридические лица будут должны заплатить порядка 40000-50000 рублей.
Если имущественным интересам, либо же здоровью третьих лиц был нанесен ущерб, то штрафы вырастут для граждан в два раза — заплатить нужно будет не менее 5000 рублей.
Должностные лица при этом должны будут оплатить сумму порядка 50000 рублей. Самым серьезным штрафом наказываются юридические лица — они должны будут заплатить около 300 тысяч рублей.
При этом в ситуации, когда ущерб был причинен достаточно серьезный и пострадавшие имеют возможность доказать умышленное действие со стороны собственника жилплощади, одним штрафом уже владелец не сможет отделаться. При этом стоит понимать, что компенсация ущерба должна будет обязательно выплачена в полной мере.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!
В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое.
Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем.
Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.
Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.
Ипотека обозначает, что до полного погашения вашей задолженности перед банком недвижимость находится у него в залоге.
Это очень ограничивает юридические операции собственника с этим жильем – до момента погашения ипотеки его нельзя продать, подарить, обменять.
Что касается изменения конфигурации жилья, то на эту процедуру обычно нет ограничений, то есть юридически она вполне возможна.
Главный момент в осуществлении перепланировки – согласие банка, который не должен выступить против планируемых преобразований.
Самовольная перепланировка – не только незаконное мероприятие, за которое собственник наказывается штрафом, но и причина возможного конфликта с банком, который может принести заемщику куда больше неприятностей.
В случае ипотечного жилья не может быть и речи о том, чтобы узаконить уже проведенные изменения.
Единственный вариант перепланировки – получение предварительных разрешений и согласований.
Насколько всё было плохо
А может прокатит? Надежда меня не покидала. Я читал, что некоторые банки иногда дают ипотеку на квартиры с незаконными перепланировками, если не затронуты несущие конструкции, на месте остались радиаторы и «мокрые зоны». Я, взяв у продавца план из БТИ, решил оценить масштабы перепланировки.
Вот несколько примеров изменений, с которыми даже не стоит пытаться проводить оценку и тратить деньги.
- Снесена стена между кухней и комнатой. Это как раз тот вариант просторной гостиной, по которой я планировал бродить в махровом халате.
- Перенесена кухня или санузел. Это всё мокрые зоны, которые нельзя трогать без согласования.
- Перенесены коммуникации. Газовые, отопительные и водопроводные трубы должны остаться на месте.
Можно попытаться провести оценку и получить ипотеку, если изменения незначительные. Например, при:
- превращении обычных проёмов в арочные;
- сносе перегородок между жилыми комнатами (не несущих стен!);
- устройстве тёплых полов, которые не подключаются в общей сети;
- оборудовании разнообразных ниш в перегородках;
- изменении расположения выключателей и розеток.
Но мой продавец снёс перегородку между кухней и залом! И всё это он сделал, не утруждая себя какими-либо согласованиями. Беда.
Стоимость различных этапов перепланировки квартиры в ипотеке можно узнать в таблице:
| Услуга | Цена (в руб.) |
| Выполнение проекта | от 10 000-15 000 и выше |
| Согласование проекта | до 5 000 |
| Разрешение банка | 2 000-5 000 |
| Оформление акта о завершении работ | 15 000-20 000 |
| Обращение к услугам посредников | до 30 000 |
| Получение техпаспорта в БТИ | 2 000-7 000 рублей |
| Консультации в различных инстанциях | 1 000-2 000 |
Последствия нарушения закона
При осуществлении неузаконенной перепланировки гражданам грозит административная ответственность в виде штрафа от 1000 рублей, если дом не является многоквартирным, до 2500 рублей, если дом рассчитан на большое количество проживающих.
Наряду с этим банковской организацией помимо штрафных санкций за несоблюдение условий договора могут быть наложены следующие обязательства:
- Восстановление квартиры в первоначальное состояние в течение короткого промежутка времени;
- Принудительное узаконивание перепланировки;
- Досрочное погашение кредитных обязательств вне зависимости от возможностей, иными словами одностороннее расторжение договора.
Последствия могут быть катастрофичными, особенно в случае, если банк потребует возмещения средств кредита в досрочном порядке.
Несмотря на то, что банк решает можно ли делать перепланировку в ипотечном жилье, многие граждане самовольно изменяют планировку комнат. Рассчитывать на то, что никто не узнает нельзя, так как работники банковской организации имеют полное право на проведение инспекции до момента полного погашения ипотеки.
Перепланировка квартиры в ипотеке — согласование перепланировки с банком и страховой компанией
Ипотека на сегодняшний день – наиболее доступный способ приобретения собственного жилья. Многие заемщики приобретают недвижимость в ипотеку, ориентируясь на цену, расположение жилья, надежность застройщика и т.д. Но в процессе эксплуатации квартиры может оказаться, что расположение внутренних помещений не устраивает хозяина.
В таком случае перепланировка становится единственным способом улучшить свое жилье, сделав его более комфортабельным. Многие заемщики не знают, можно ли осуществлять переустройство, если квартира – ипотечная. Однако проведение переустройства квартиры не запрещается законом.
Для недвижимости, находящейся в ипотеке, существует ряд особенностей, о которых нужно знать, чтобы сделать все по правилам.
Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.
Важно! Перепланировкой считаются изменения квартиры, связанные с ее техническими характеристиками. Об этом говорится в ст. 25 ЖК РФ. Для жителей Москвы и Московской области также следует ориентироваться на Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Если проводится обычный косметический ремонт, в ходе которого площади комнат не меняются, то о перепланировке не идет речи.
В зависимости от того, требуется ли получать юридическое одобрение на ремонтные работы, выделяются следующие виды перепланировок:
- Изменения, для которых требуется получить разрешение в рамках федерального законодательства. Например, увеличить площадь комнаты за счет иных помещений.
- Изменения, не требующие получения согласия. К ним относится косметический ремонт помещения.
- Изменения, которые требуют внесения в техпаспорт квартиры, но не являются сложными. Например, можно объединить ванную комнату с санузлом или изменить их площадь.
- Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта. Они требуют замены технологического паспорта жилья.
Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие.
Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику.
Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.
Важно! В случае незаконного проведения планировки в ипотечной квартире банк может применить различные меры: крупный штраф, обязательство привести ипотечное жилье в первоначальный вид, узаконить новую планировку в срочном порядке. В особо конфликтной ситуации возможно расторжение договора ипотеки и требование досрочного погашения кредита. В таком случае нерадивый заемщик может потерять квартиру.
Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.
Без составления проекта и уведомления банка заемщику доступно проведение ограниченного количества ремонтных работ в жилье, находящемся в ипотеке. Самостоятельно разрешается проводить следующие изменения:
- отделочные работы внутри помещения, приводящие к изменению его внешнего вида: покраска стен, поклейка обоев, замена покрытия пола, штукатурные работы;
- замена изделий, которые пришли в негодность: окон, дверей, встроенной техники, мебели;
- замена сантехники: раковин, унитазов, ванн;
- замена ванны душевой кабиной;
- проведение электротехнических работ: перенос розеток, выключателей и т.д.
Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ
Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:
- Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
- Вынос элементов отопительной системы на балкон.
- Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
- Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
- Трансформация или устранение системы вентиляции.
- Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
- Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
- Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
- Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.
Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.