Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КС напомнил о нюансах положений о приобретательной давности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
В начале 1990-х годов при акционировании предприятий отдельные объекты недвижимости не попадали в уставный капитал создаваемых компаний. При этом имущество фактически переходило к ним на баланс, но не было прямо поименовано в документах. Компании в течение длительного времени пользовались имуществом, оплачивая налоги, «коммуналку» и т.п. Никаких претензий со стороны других компаний и госорганов в отношении этих объектов не поступало.
Через 18 лет с момента завершения приватизации многие компании начали ставить вопросы о признании своего права собственности в силу приобретательной давности. Суды такие иски удовлетворяют, если:
- истец подтвердит свое добросовестное, открытое и непрерывное владение;
- на объекты не претендуют другие лица;
- в отношении имущества не зарегистрировано никаких прав и обременений.
Как зарегистрировать имущество
Теперь мы переходим к процедуре регистрации прав собственности, которая проходит вовсе не так просто, как многим хотелось бы. На практике каждая жизненная ситуация рассматривается по своим условиям, и результат вовсе не всегда может соответствовать вашим ожиданиям, даже если вы полностью соответствуете всем существующим требованиям.
Как необходимо действовать, если вы планируете оформить собственность по праву приобретательной давности:
- Для того, чтобы увеличить свои шансы, лучше заранее обратиться в суд с требованием признания добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение установленного срока. В качестве заинтересованного лица будет выступать регистратор. В случае удовлетворения вашего заявления у вас уже будет необходимая доказательная база для иска о признании права собственности;
- Затем необходимо составить иск о признании права собственности. Ответчиком по этому исковому заявлению будет прежний собственник, а в качестве заинтересованного лица может выступать Росреестр. Если установить собственника не получается, в качестве ответчика будет выступать орган местного самоуправления;
- Для того, чтобы ваш иск с большей долей вероятности был удовлетворен, необходимо собрать доказательную базу. Подтверждающие документы потребуются вам в любом случае. Среди них могут быть платежки, подтверждающие своевременную уплату коммунальных платежей в течение всего установленного срока, различные счета и договоры, подтверждающие ваше владение имуществом;
- Обращаем ваше внимание, что для рассмотрения вашего искового заявления необходимо будет оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от региона, а также от типа недвижимости. Обычно размер пошлины составляет от трехсот до двух тысяч рублей;
- После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности;
- После того, как Росреестр выполнит свои обязательства, не забудьте получить выписку из ЕГРН.
Позиция Конституционного Суда
Статья 234 ГК РФ указывает, что гражданин, добросовестно владеющий имуществом, собственником которого не является, приобретает право собственности на это имущество. При этом необходимо, чтобы непрерывное владение недвижимым имуществом длилось на протяжении не менее пятнадцати лет. Но немного иначе обстоит с землями. Очевидно, что те земли, на которых не сформированы участки и которые не поставлены на кадастровый учет, являются муниципальной собственностью. Также отсутствие сформированных участков не свидетельствует о бесхозности земель.
Согласно действующему законодательству любое самовольное занятие земельного участка без каких-либо законных оснований является противоправным и влечет за собой наложение санкций.
Исходя из изложенного, Конституционный Суд отказал в принятии к рассмотрению жалобы.
Как оформить приобретательную давность через суд
Если документов, подтверждающих законные права на землю нет, то гражданин обращается в суд, в процессе чего законодательная инстанция вынесет обоснованное решение для установления и признания права собственности на участок.
К исковому заявлению прикладывают справку, из отдела землепользования и землеустройства местной администрации, с указанием точного адреса участка и его описания. Информация о местоположении земли необходима для определения предмета иска в решении суда. После того, как суд вынес решение в пользу владельца участка, и постановление вступило в силу, землю можно оформлять в собственность.
Как показала судебная практика, приобретательная давность на земельный участок может быть оформлена, если обратиться в суд в срок до трех лет по обнаружению факта незаконного пользования земельным наделом.
Давность приобретения является одним из оснований возникновения права собственности, прямо предусмотренных законодательством. Способ этот древний как мир и существовал еще в римском праве, называясь интригующим термином «usucapio».
В двух словах суть можно объяснить как «собственность со временем»: владея вещью определенный срок приобретаешь ее в собственность.
Гражданский кодекс РФ посвятил приобретательной давности ровно одну статью, которая содержит более сложное для понимания определение (п. 1 ст. 234 ГК РФ):
Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Итак, в результате приобретательной давности собственность возникает после 15 лет добросовестного, непрерывного и открытого владения. Собственность может возникнуть как на земельные участки, так и на любой другой объект недвижимого имущества (квартира, жилой дом, нежилой здание, помещение и т. п.).
Реализовать приобретательную давность можно только обратившись в суд и признав право собственности в судебном порядке. Иных способов не предусмотрено.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано важное уточнение:
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Приобретение права собственности на основании длительного срока пользования недвижимым имуществом рассматривается только в том случае, если пользование длилось не менее 15 лет.
ВНИМАНИЕ! Рассматривается возможность приобретения права по статье 234 (пункт 1) ГК РФ.
Такое право может получить как физическое, так и юридическое лицо. Осуществляется оно не только при условии соблюдении срока 15 лет, но и при условии добросовестного, открытого и непрерывного использования имущества.
Если гражданин хочет применить понятие приобретательной давности, например, по отношению к дому, он должен жить в нем и ухаживать за ним постоянно на протяжении указанного срока. 15 лет – это срок для давности приобретательной на недвижимость, для другого имущества срок равен 5 годам.
Что такое на практике приобретательная давность? Это исключение из общих правил получения прав на имущество. Гражданин может считать себя собственником, пользоваться имуществом с полной уверенностью в своих полномочиях. А на самом деле он настоящие права собственника не имеет, является просто пользователем.
Иногда приобретательной давностью стараются воспользоваться в отношении домов, квартир, которыми давно никто не интересуется, неизвестен их собственник. Распространенный вариант – проживание в пустующем сельском доме, на который никто не предъявляется свои права уже десятилетиями.
Если жить в нем постоянно, ухаживать за участком и строением, оплачивать коммунальные платежи или налог на землю, потом можно подать заявление и оформить права на дом и землю. До получения прав лицо, пользующееся имуществом, не может совершать с ним никаких сделок, ведь он еще не собственник.
Основания для применения приобретательной давности
Бывают случаи, когда по различным причинам люди владеют землей, не имея на это документального подтверждения. В существующих в стране правовых актах прописано, что использование земельной территории по целевому назначению на протяжении 15 лет предоставляет законную возможность оформления его передачу в личную собственность. Хотя в такой сделке есть различные нюансы и ограничения.
Например, приобретательная давность на земельный участок не распространяется на территорию, где установлены государственными органами соответствующие законодательству запреты. Наличие законного хозяина земли также не дает возможности воспользоваться правами приобретательной давности.
При передаче земли обычно учитываются различные юридические сделки, которые проводились без соответствующего документального оформления. На успешное решение вопроса могут рассчитывать граждане, которые безвозвратно потеряли правоустанавливающие документы. Для этого по специальной форме составляется исковое заявление о признании права собственности на земельный участок по приобретательной давности. Правильно составить такой документ помогут опытные правоведы. Стоимость услуги оценивается демократичными тарифами, поэтому она доступна для любого человека.
Когда может действовать
Не всегда можно оформить старый участок, основываясь на данное право, существуют определенные условия действия такого понятия.
- Оформить в собственность можно только тот участок, которым хозяин пользуется уже более 15 лет после приобретения или выделения. Здесь следует учитывать еще и такое понятие, как срок исковой давности, во время которого недвижимость может истребовать и старый владелец. Нужно дождаться окончания такого срока, а потом только отсчитывать время эксплуатации надела.
- Не распространяется данное право на участок, если он переходил на время другому владельцу. Пользование наделом не должно прерываться, в противном случае право давности на землю не действует. Но законом принимается тот вариант, что пользование было неправомерно прервано третьими лицами, например, осуществлялся захват земли.
- Владение участком может быть осуществлено на протяжении 15 лет двумя собственниками, если один из них является законным правопреемником, наследником другого. Участком мог владеть отец, который передал недвижимость сыну. В случае, когда этих два собственника в сумме владеют наделом не менее 15 лет, можно оформить землю по праву приобретательной давности.
- Земля не может быть оформлена, если она передана на хранение, во временное владение, в аренду. Даже если лицо, использующее землю, будет подавать в суд, он получит отказ в вопросе оформления в собственность.
- Важно, чтобы участок использовался по назначению, не стоял запущенным и неухоженным. Использовать землю следует с учетом ее категории, вида разрешенного использования. Но не всегда владельцы имеют понятие о том, какой вид деятельности разрешен на их земле.
Поэтому, если надела был предоставлен под ИЖС, нужно возводить на нем дом или дачу. Когда земля выделалась под садовый участок, на ней следует заниматься садоводством. В таком случае не будет нарушений по землеиспользованию и преград для того, чтобы оформить надел по праву приобретательной давности.
Есть общие правила для составления данного документа, нужно обязательно следовать им.
Можно составить иск о признании права собственности или об установлении факта приобретательной давности. Если использовать первый вариант, при регистрации не будет проблем по поводу претензий на участок.
В иске указываются такие данные, как сведения о судебном органе, сведения о заявителе, ответчике. Также нужно написать цену иска, грамотно изложить все обстоятельства конкретного дела, выложить суть искового требования.
Важно, чтобы в заявлении была приведена ссылка на нормативные положения по данному вопросу. В конце указываются приложенные документы, дата составления, подпись. Для чего нужна цена иска? По ней определяется размер пошлины, установление подсудности.
ВНИМАНИЕ! Дела с ценой иска до 50 000 рублей рассматривает мировой судья, а с более высокой ценой – районный суд. Цену можно взять из документов на недвижимость, оформленных в БТИ.
Правовое регулирование
Право приобретательной давности на земельный участок закреплено в нормах гражданского законодательства. Для понимания сущности данного института необходимо рассмотреть и смежные правовые нормы.
Одним из способов приобретения правомочий собственника на любой объект является владение в течение определенного срока бесхозяйной вещью (ст. 225 ГК РФ).
В рассматриваемой норме закреплено, что вещь не должна иметь собственника, либо собственник отказался от своих правомочий и готов передать их другому лицу, либо он не известен.
Эти правила являются специальными, но при этом обязательно соблюдение общих правил по срокам оформления недвижимости на праве собственности (ст. 234 ГК РФ).
Бесхозяйные вещи должны переходить под контроль органов местной, либо государственной власти. Для этого конкретный объект ставится на учет и, если в течение года никто не обратился, он переходит к государству.
Однако это происходит не всегда, поэтому существует большое количество бесхозяйных объектов недвижимости. При этом законом допускается оформление такой вещи давностным владельцем с соблюдением требований, установленных ст. 234 ГК РФ.
Ст. 226 ГК РФ выделяет 2 порядка для приобретения объекта: общий и упрощенный.
Общий порядок предусмотрен в большинстве случаев и основанием для возникновения правомочия выступает судебное решение.
Упрощенный порядок проходит без обращения в суд и предназначен для вещей, обладающих незначительной ценностью, и в связи с этим не подходит для недвижимости.
Согласно российскому законодательству в конце 1993 года в стране появилась частная собственность на землю. Изменился и земельный кодекс, согласно которому земля могла иметь несколько форм собственности: государственную, частную и муниципальную. Благодаря этому земля могла теперь приобретаться и регистрироваться гражданами.
Незадолго до этого был введен правовой термин «пожизненное наследуемое владение земельным участком», закрепленный еще земельным законодательством 1991 года.
В настоящее время это право сохраняется, наряду с правом частной собственности, согласно Гражданскому законодательству (статья 265). Там же указаны основания приобретения этого права и его сохранения (статья 31 ЗК РФ).
С 90-х годов и по настоящее время такие наделы в пользование больше не выдаются. Но у многих граждан еще сохраняются такие участки. Их нельзя продать, подарить или обменять, поскольку по закону собственником этих земель выступает государство.
Согласно Гражданскому кодексу, принятому в 1994 году, на эту землю распространяется право приобретательной давности (ФЗ РФ №51, часть первая).
Приобретательная давность на земельный участок
Приобретательная давность на земельный участок — это возможность получить правоустанавливающие документы за земельный участок, где человек непрерывно проживал на протяжении последних 15 лет. Нужно понимать, что согласно Гражданскому кодексу РФ приобретательная давность может дать основания для приобретения права только частной собственности на землю, но никак не государственной или муниципальной собственности. Чтобы приобрести право получить земельный участок в собственность согласно данного пункта закона, необходимы следующие условия:
- Для недвижимости (земельного участка) должно пройти 15 лет
- Человек должен владеть своим имуществом открыто, без утаивания, несмотря на то, что у него еще нет на участок правоустанавливающих документов
- Владение должно быть непрерывным
- Человек должен ухаживать за своим участком (обрабатывать землю, не допускать ее загрязнения отходами и выбросами)
Приобретательная давность на земельный участок: позиция Конституционного суда РФ.
В ряде случаев граждане хотят оформить право собственности на земельный участок, которым фактически владеют длительное время без правоустанавливающих документов через суд в силу приобретательной давности, установленной ст. 234 ГК РФ.
В обоснование своих требований, как правило, в таких исках ссылаются на то, что земельный участок в существующих границах фактически используется более 15 лет, а споров с соседями о границах этого участка не имеется.
Возможно ли удовлетворение судом иска о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности?
Конституционный Суд в Определении № 186-О/2021 по делу о проверке конституционности абз. 1 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса о возникновении права собственности на объект в силу приобретательной давности указал следующее.
Добросовестность выступает одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом и предполагает, что вступление во владение земельным участком не было противоправным и совершено внешне правомерными действиями.
В силу презумпции государственной собственности на землю, в рамках которой при наличии в России значительного количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означают, что последнее фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка.
Для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными.
Действующее законодательство запрещает любое самовольное, совершенное без каких-либо правовых оснований занятие земельного участка или его части (ст. 7.1 «Самовольное занятие земельного участка» КоАП РФ).
Таким образом, занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ.
Таким образом, Конституционный суд РФ конкретизировал уже сложившуюся в большей степени отказную судебную практику по приобретательной давности, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 48-П уже рассматривал вопрос добросовестности при приобретательной давности и указывал, что добросовестный владелец может знать об отсутствии у него права на объект недвижимости, но, если владение не нарушает чьи-либо права, у лица должна быть возможность вернуть имущество в гражданский оборот и оформить право на него.
Таким образом, можно сделать вывод: самовольное занятие неразграниченной и несформированной земли будет восприниматься как противоправное и не соответствующее признаку добросовестности.