Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подвал многоквартирного дома использовать для личных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подвал в многоквартирном доме относится к общедомовому имуществу, поэтому собственники жилья вправе использовать его для хозяйственных нужд. Но на это право есть ряд строгих ограничений, так как именно в подвале расположены инженерные системы дома. Эксперты из Мосжилинспекции рассказали сайту » РИА Недвижимость «, как жильцы обычной многоэтажки могут распоряжаться подвальным помещением и как определить в нем место для каждого на законных основаниях. Многие собственники жилья заинтересованы использовать подвальное помещение в многоквартирном доме для индивидуального хранения вещей и припасов. В подвале удобно складировать консервы и мешки с картошкой, зимнюю резину, лыжи и санки, велосипеды, детские коляски, надувные лодки с мотором — в общем, любые вещи, которыми не хочется захламлять балкон и которым нет места в квартире. Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Самозахват подвала: что делать?
Случаются и такие ситуации, когда новоселы-собственники, пытаясь найти принадлежащий им участок подвального хранилища, узнают, что свободных мест для них нет, так как подвал давно поделен между прежними владельцами. По факту же такое явление называется незаконным самозахватом и никак иначе. Увещевания типа «подвал был обустроен за наши деньги, а потому по праву принадлежит только нам» не имеют никакой юридической силы. Согласно правилам пользования подвалом в многоквартирном доме, каким бы ни был состав собственников, технический этаж в любом случае относится к категории общедомового имущества, поэтому у каждого жителя должна быть своя доля. В этом случае необходимо обратиться в управляющую компанию и заявить о самозахвате. Далее вопрос о выделении доли решается на общем собрании.
Административные, бытовые и подсобные помещения. Складское хозяйство
Административные и бытовые помещения
Административные и бытовые помещения предназначены для осуществления персоналом своих административно-производственных обязанностей, а также для кратковременного отдыха сотрудников.
В зависимости от класса и пропускной способности предприятия в группу данных помещений входят: кабинет директора, бухгалтерия, главная касса, гардероб для персонала, гардероб для официантов, бельевая, комнаты отдыха, помещения для технического персонала (слесари, сантехники и др.).
К административным и бытовым помещениям относятся также столовая — раздаточная для персонала, здравпункт, комната для профсоюзного работника, санитарно-технологическая пищевая лаборатория и т.д.
Административные помещения. Административные помещения, называемые также служебными, могут располагаться на любом этаже здания. Допускается также их размещение в цокольных этажах или в пристроенном либо отдельно стоящем здании. В служебно-бытовом блоке предусмотрена проходная.
Бытовые помещения. В данную группу помещений входят гардеробы, душевые, санузлы, бельевые, которые по возможности размещают единым блоком. Территориально они должны быть связаны с производственными цехами. С этой целью их располагают в здании со стороны входа для обслуживающего персонала (со стороны хозяйственного двора или боковых фасадов здания) в подвальном, цокольном или первом этаже здания.
Подсобные помещения. Данная группа помещений (кладовая сухого мусора, помещение для уборочного инвентаря, ремонтно-механическая мастерская, машинные отделения холодильных камер и лифтов) выполняет технические функции.
Сервизная
В сервизной хранят и выдают официантам столовую посуду из фарфора, стекла и металла, а также столовые приборы. Сервизная, как правило, примыкает к моечной, в которую поступают использованные столовые посуда и приборы.
Сервизную оборудуют шкафами со стеклянными дверцами, подвесными полками или стеллажами для хранения посуды и приборов, а также прилавком для их выдачи. Для хранения посуды используются пластмассовые контейнеры размером 400х600х180мм. Возможность штабелировать их позволяет хранить необходимый запас посуды и приборов на небольших площадях.
Ежедневно в конце рабочего дня подсчитывают количество посуды и приборов и в случае недостачи делают запись в журнале или составляют акт.
Посуду размещают раздельно по видам (из фарфора, стекла хрусталя, металла), приборы – в ящиках с отделениями для ножей, вилок, ложек. Посуду ставят так, чтобы ее было удобно брать.
Нормами оснащения на предприятиях предусмотрено наличие 3, 3,5, а иногда и 4 комплектов посуды и приборов на одно место. Два комплекта находятся в обращении в торговом зале и на раздаче, третий – в моечной. Подобный расчет посуды и приборов необходим для того, чтобы обеспечить нормальное обслуживание посетителей при двух-, трехкратной оборачиваемости каждого места в 1ч. В ресторанах в вечернее время, когда при обслуживании каждое место за столом используется практически один раз, потребность в посуде и приборах сокращается до 1,5 комплектов на одно место.
Для успешной работы сервизной необходимо соблюдать правила хранения и выдачи инвентаря. В большинстве случаев практикуется выдача посуды и приборов под отчет бригадиру официантов. В некоторых ресторанах фарфоровую и металлическую посуду в требуемом ассортименте ставят на прилавок сервизной, чтобы официанты могли свободно пользоваться ею. Под расписку выдают лишь хрустальную посуду и столовые приборы. Возможен и другой вариант, когда посуда находиться на раздаточной линии.
Ответственность за сохранность находящихся в обращении предметов возлагается на работников сервизной, отпускающих посуду, или на бригадира официантов (бригаду).
В тех случаях, когда эту работу выполняет бригадир официантов, в обязанности которого входят получение и выдача официантам в зал столовой посуды, приборов, столового белья, а также ведение учета этих предметов и представление в бухгалтерию предприятия документов по их движению, перед началом работы он определяет количество предметов, необходимых для обслуживания посетителей. Столовая посуда и приборы, столовое белье выдаются под расписку в журнале учета или по заборным листам.
Бригадная форма ответственности официантов и других лиц за посуду и приборы, находящиеся в обращении в зале, оформляется договором между администрацией и бригадиром (старшим по должности).
Все операции по выдаче столовой посуды и приборов регистрируются в журнале по следующей форме.
Разрешенная деятельность/бизнес в подвале
Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?
Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.
Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.
Как можно использовать подвал в многоэтажке?
Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.
Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.
То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.
Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.
Когда необходимо обследование подвала и фундаментов
Экспертное техническое обследование состояния фундаментов и подвальных помещений необходимо проводить в следующих случаях:
- При обнаружении видимых деформаций или повреждений конструкции;
- При «расконсервации» незавершенного строительного объекта;
- При перепланировочных или реконструкционных работах, подразумевающих увеличение общей нагрузки на конструкцию основания;
- При совершении сделки «купли-продажи» загородного дома;
- При заливе подвального помещения;
- После аварийной ситуации;
- При проведении земляных ремонтных и монтажных работ в непосредственной близости к объекту;
- На начальной стадии строительства загородного дома.
В процессе обследования фундаментов и подвальных помещений анализируется состав и физические свойства грунта, проверяется уровень грунтовых вод, оценивается качество гидроизоляции, изучаются другие физические и механические параметры, способные оказать негативное влияние на целостность и прочность конструкции, снизить ее безопасность и сократить срок безаварийной эксплуатации.
Совет: Решение об оборудовании цоколя, следует принимать на стадии проектирования дома, под конкретные помещения.
Это позволит выполнить специальные мероприятия при сооружении дома:
- Расположить цокольный этаж на нужной глубине.
- Сделать сплошное бетонирование и армирование основания.
- Подстелить под него геотекстиль, утеплитель и полиэтилен. Таким образом будет тепло- и влагоизолирована подземная часть дома, что станет препятствием для проникновения воды вовнутрь здания.
Совет: Когда решение принимается об обустройстве своими руками уже существующего цоколя, его защиту от влаги и утепление необходимо поручить специалистам.
Если помещение расположено в цокольном этаже, для создания в нем комфортных условий необходимо:
- Сделать качественную гидроизоляцию и утепление.
- Обустроить принудительную вентиляцию в помещении. Это связано с тем, что:
- При изоляции цоколя от влаги он превращается в подобие термоса.
- У цокольного помещения имеются проблемы с естественной вентиляцией, поэтому выводить существующий и нагнетать свежий воздух должны вентиляторы.
Монтаж принудительной вентиляции
- Продумать систему остальных коммуникаций:
- Подвод и отвод воды.
- Устройство безопасной системы энергоснабжения.
- Подведение телевидения.
- Обеспечение телефонной связи и интернета.
Законодательные ограничения
Хотя закон и определяет подвальные помещения как общей собственностью владельцев дома, присутствуют определенные ограничения в процессе выполнения приватизации таких помещений. Все пространство подвалов условно можно разделить на такие категории:
- Куда присутствует общий доступ жильцов и которые можно использовать для хозяйственных нужд. Эта часть зданий может быть приватизирована.
- Где располагаются инженерные коммуникации, обеспечивающие нормальную работу водопровода, канализации, систем вентиляции, электроснабжения, а также части лифтовых шахт, лестничных клеток и других территорий общего использования. Обычно к таким зонам общий доступ запрещен, и преграждать туда путь также недопустимо.
Важно отметить, что старт процедуры приватизации части хозяйственного блока подвала начинается с получения согласия других собственников. Чтобы его получить необходимо пройти такие этапы:
- не раньше, чем за десять дней до общего домового собрания уведомить всех жильцов дома. Делается это либо персонально, или же путем размещения на каждом подъезде соответствующих объявлений;
- обеспечить явку на собрание не меньше половины от общего количества зарегистрированных жильцов многоквартирного дома;
- на собрании необходимо получить одобрение большинства из присутствующих (положительных голосов должно быть больше половины).
Собрание оформляется протоколом, где должно быть указан перечень всех присутствующих, повестка дня, принятые на заседании решения. Присутствующие на собрании должны поставить под протоколом свои подписи. В процессе голосования используются бумажные персональные бюллетени, на которых четко указывается причина голосования. Тут же должна присутствовать личная подпись проголосовавшего. Это избавит вас от возможных неприятностей в будущем, когда кто-то с жильцов передумает и напишет жалобу в контролирующие органы.
Как меняются правила проживания в многоквартирных домах?
На чердаках и цокольных этажах будет запрещено размещать личные вещи, а также нельзя оставлять непотушенную сигарету на собственном балконе или лоджии. За нарушение этих правил положены административные штрафы.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский напомнил, что с 1 января следующего года вступает в силу постановление правительства от 16 сентября 2020 г. № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации».
В новых правилах содержатся более 450 пунктов и несколько приложений. Жильцов многоквартирных домов коснутся как минимум восемь из них. Согласно новым правилам, в 2021 году запрещается:
— Использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья и другие технические помещения для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов, включая горючие вещества. Уточняется, что подвальные, чердачные помещения и технический этаж будут закрыты, а на двери размещена информация о месте хранения ключей.
— Наглухо закрывать решетки на окнах подвалов, являющихся аварийными выходами – они обязательно должны открываться.
Причем если окна или двери жилых квартир, расположенных на первом этаже, указаны как эвакуационный выход, то, вероятно, нововведение коснется и их.
Также все аварийные и эвакуационные выходы должны открываться изнутри без ключа либо иметь запорную арматуру с дистанционной разблокировкой.
- — Снимать двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов и лестничных клеток, а также другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации.
- — Разводить костер на балконе или лоджии, а также оставлять без присмотра свечи, непотушенную сигарету, керосиновую лампу и другие источники открытого огня.
- — Эксплуатировать газовые приборы в случае их неисправности и без прохождения технического обслуживания.
- — Заставлять лестничные клетки, общие балконы и лоджии, переходы между секциями и места выходов на наружные эвакуационные лестницы мебелью, оборудованием, габаритными личными вещами (велосипедами, колясками, шинами и так далее) и использовать в качестве личного подсобного помещения.
- — Чистить одежду и обувь с применением бензина, керосина и других легковоспламеняющихся и горючих жидкостей на лестничных клетках и в других плохо проветриваемых помещениях.
- — Закрывать жалюзи, остеклять балконы (открытые переходы наружных воздушных зон), лоджии и галереи, ведущие к незадымляемым лестничным клеткам.
«За все эти правонарушения можно получить штраф от двух до пяти тысяч рублей согласно ст. 20.4 КоАП РФ. Если будет причинен вред здоровью других людей, в ход пойдут ст.
219 УК РФ «Нарушение требований пожарной безопасности», – отметил Кричевский в беседе с агентством «Прайм».
При этом он уточнил, что каких-то принципиальных изменений для жильцов в данных нововведениях нет и отдельных массовых проверок не планируется.
Подвалы частных домов
Владельцам частных домов, конечно, никаких разрешений получать не требуется, чтобы обустроить в своём подвале хоть магазин или автомастерскую, хоть бильярдную (см. Бильярдная в подвале: как устроить своими руками). Зачастую в таких подвалах располагается технический этаж. Но это не всегда бывает просто доказать соответствующим органам, что это техподполье, а не жилое помещение.
Вопрос: «Входит ли в общую площадь дома подвал?» — интересует домовладельцев с практической точки зрения.
- Дело в том, что если подполье техническое, то при кадастровой оценке его не учитывают, то есть, не плюсуют подвал к жилой площади. Соответственно, это не отражается на расчёте налога на недвижимость. На эту тему у хозяев бывают конфликты с представителями БТИ. Что ж, некомпетентные товарищи встречаются и по одну, и по другую строну баррикад. Давайте разберёмся в данном вопросе, опираясь на действующие нормы.