Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения
Выселение арендатора, который не желает покидать арендованную территорию, требует особого внимания. Собственник может столкнуться с тем, что правовые нормы не работают, вынуждая обращаться за помощью в суд и к судебным приставам. Обращение за профессиональной юридической поддержкой поможет не только получить судебное предписание, но и получить компенсацию за то время, пока арендатор пользовался площадью, игнорируя требования закона. В качестве противодействия в освобождении помещения арендаторы могут угрожать привлечением собственника к ответственности за самоуправство, что предполагает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы до 5 лет. Чтобы не допустить подобных ситуаций, рекомендуется уже на начальной стадии привлекать на помощь юристов.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Подведем итоги. Если срок арендного договора истек, а жилец-квартиросъемщик не платит и не съезжает, можно либо направить ему претензию, а потом обратиться в суд, либо сразу подавать иск в суд. Если срок договора аренды еще не истек, то выселить квартиранта можно за задержку арендной платы или, например, за порчу имущества – если таковая имеет место. Причем если арендный договор был заключен на срок более 12 месяцев, суд вправе дать жильцу определенное время на исправление, а не выселять его тут же. Если хозяину не платят за квартиру как выселить квартирантов, когда изначально не было договора аренды? — Только с помощью полиции. Причем владельцу грозит ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду. Ему придется уплатить налоги и штрафы.
Первый сценарий: окончание срока действия договора и отказ жильца съехать
Для начала следует отправить арендатору предупреждение в письменном виде, в котором указать, что срок действия договора подходит к концу и вы не планируете его продлевать. Желательно отправлять предупреждение заказным письмом с описью вложения через почту. Помимо этого в предупреждении должны быть прописаны время (и место), когда будет происходить передача жилого помещения.
Данное предупреждение само по себе будет означать, что договор аренды не будет продлен. И после завершения срока действия договора жилец больше не имеет законного права находиться в вашем жилье. И тогда выселение арендатора следует производить уже по решению суда.
Для подачи иска следует обратиться в районный суд по месту нахождения сдаваемого жилья. Также следует заплатить государственную пошлину. Помимо этого, если вы не в состоянии составить иск самостоятельно, вам потребуется обратиться к профессиональному юристу, что тоже потребует дополнительных расходов. Важно также знать, что на судебное разбирательство может уйти от 6 до 12 месяцев.
И в случае, если суд примет вашу сторону, то к делу приступят судебные приставы. В первую очередь, они направят арендатору требование о добровольном исполнении решения суда. И если он этого не сделает, то к нему применят меры принудительного исполнения решения суда.
Если вы хотите ускорить процесс выселения, то нужно взять в суде исполнительный лист и уже самостоятельно передать его в службу судебных приставов. И после того, как данный листок будет получен, арендодателя должны выселить в срок исполнительного производства, а именно на протяжении двух месяцев.
Однако если арендодатель не покинет жилье в этот срок, то со стороны пристава будет вынесено постановление о том, чтобы взыскать с него исполнительский сбор (7% от размера долга, если такое имело место), а также новый срок, чтобы выселиться. И если этот срок снова будет проигнорирован, то последует принудительное выселение, причем без извещений.
Также важно знать, что все время, что арендатор занимает жилье без продленного договора, он должен в обязательном порядке оплачивать аренду. И если он не вносит оплату, то потребует взыскивать эти деньги уже через суд.
Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:
- обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
- удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
- не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
- сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.
Закрыть квартиру с вещами жильцов
Квартиру с чужими вещами закрыть можно, однако имеются определенные нюансы. Если же дойдет дело до судебного разбирательства, то вероятность решения в пользу именно собственника только 50%. Исход предсказать нельзя. Суд может посчитать закрытие чужих вещей своеобразной защитой либо расценить как неправомерные действия. Все зависит от конкретной ситуации.
Поэтому лучше в договор заранее внести пункт, что арендодатель имеет право при нарушении условий ограничить доступ в жилое помещение, удерживать имущество жильцов до решения вопроса.
Следует предусмотреть соразмерность действий наносимому ущербу. Иными словами, если квартирант просрочил арендную плату на несколько дней, а вы уже на пороге квартире и меняете замки, выгоняя человека на улицу, то действия будут трактоваться как несоразмерные ущербу.
Если в договоре имеется пункт об удержании чужого имущества, и вы решили им воспользоваться, то лучше это делать при свидетелях. После этого уже можно начинать переговоры с жильцами.
Если жильцы ничего не нарушали
Если вам по каким-то причинам понадобилась ваша квартира, а договор найма ещё не истёк, попробуйте объяснить ситуацию квартирантам. Если люди живут давно (а договор просто продлевается автоматически каждый год), отношения с ними хорошие, скорее всего, они спокойно съедут.
Если жильцы въехали совсем недавно, то стоит уточнить, не подписывали ли они договор с риелтором, по которому он обязан найти новое жильё, если с вашим вариантом что-то не сложится. В этом случае им не придётся платить комиссию агенту ещё раз (хотя вряд ли они всё равно обрадуются такой быстрой смене места жительства). В идеале, конечно, стоит предложить людям помощь с поиском другой квартиры, денежную компенсацию или помощь с переездом.
Если не брать «моральную» сторону вопроса, то всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма. Если в нём нет ничего о досрочном расторжении или условия такого расторжения в данной ситуации играют против вас, то квартиранты имеют полное право отказаться съезжать. А то, что вам по каким-то причинам нужна квартира (пусть и находящаяся у вас в собственности), — ваши личные проблемы. Закон в этом случае на стороне жильцов. Если они подадут в суд, вы его почти наверняка проиграете, ещё и компенсацию с судебными издержками заплатите.
В этом случае можно подстраховаться только на этапе подписания договора: в документах нужно прописать, что вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, уведомив квартирантов за месяц.
Как выселить квартирантов из соседней квартиры
В многоквартирных домах часто встречаются шумные соседи, лица с антисоциальным образом жизни. Если поведение приезжих жильцов, снимающих квартиру по соседству, не устраивает собственников жилья, можно обратиться в полицию. Этими вопросами занимается участковый. На практике он приходит к арендаторам, общается с ними, фиксирует факты нарушений: режима тишины (в каждом регионе изданы собственные правовые акты), непристойное поведение, пребывание в состоянии алкогольного опьянения, составляет протокол и штрафует. Участковый должен поговорить с собственником, который сдает квартиры, выяснить наличие у него договора на найм. Часто сами собственники попадаются на том, что предоставляют жилье без договора чтобы не платить налоги. И в этом случае отвечают перед законом.
Кроме того, эффективным средством борьбы с шумными соседями выступает составление обращение в подразделение по вопросам миграции.
К кому обращаться за помощью в выселении квартирантов?
В случае нарушения жильцами пунктов договора вам потребуется письменно уведомить их о несоблюдении зафиксированных в соглашении требований. Если в разумные сроки квартиранты исправятся, например, выплатят задолженность за проживание, то опять же выселить их будет весьма проблематично.
Если же жильцы занимают ваши квадратные метры без договора, что нередко бывает со знакомыми или дальними родственниками, при невозможности решить вопрос полюбовно обращайтесь в полицию. Правоохранители составят протокол о незаконном проживании, с которым впоследствии вы сможете пойти в суд.
Еще один важный нюанс, который стоит принимать во внимание собственникам недвижимости, связан с вещами арендаторов. Только готовясь к подписанию договора о сдаче жилья, запаситесь двумя замками для входной двери, ключи от одного из которых будут только у вас. В соглашении стоит предусмотреть для себя возможность ограничения доступа арендаторов в квартиру при нарушении условий договора. Также зафиксируйте свое право удерживать имущество нанимателей на своей территории.
Предположим, если жильцы не реагируют на ваши напоминания внести оплату за квартиру, вы сможете закрыть их вещи в доме, даже не переступая порог. Оптимально, если при ваших манипуляциях будут присутствовать третьи лица, например, соседи. Они и смогут свидетельствовать о том, что вы в сдаваемую квартиру не входили. После этого арендатор, скорее всего, изменит свое поведение и сам будет заинтересован в переговорах с вами.
Действующее законодательство предусматривает возможность выселения квартирантов через суд. Но далеко не все хотят доводить дело до судебных разбирательств, предпочитая решать вопрос своими силами. Некоторые уповают на стражей порядка, но они в подобных ситуациях не имеют существенных полномочий и не могут заставить арендаторов собрать вещи.
Главное, что нужно запомнить хозяевам сдаваемых объектов, — вы не имеете права выбрасывать вещи жильцов за порог, менять замки без предупреждения и, уж тем более, силой выгонять людей из дома. В таких случаях, если дело дойдет до суда, арендодатель может понести гораздо большую ответственность, чем арендатор, который не вовремя заплатил за квартиру или сломал холодильник.
Как выселить квартиросъёмщика если есть договор
Договор должен защитить интересы собственника жилья, но не все хотят заключать договор, так как это подразумевает оплату налога на доходы физических лиц в размере 13%. В реальной жизни всё наоборот, договор защищает в основном квартиросъёмщиков (арендаторов). Имея договор, выставить квартиранта за дверь с вещами намного сложнее, такое возможно только через суд, а пока суд вынесет решение ваш квартирант сможет пожить в вашей квартире, так как имеет на это законное право (он может жить в вашей квартире пока не закончится судебный процесс) и ничего ему за это не будет (особенно если вы вселили «лимиту» или «сироту» из колхоза Красное Знамя, с которого взять нечего).
В итоге получается что вы оплачиваете налоги, а об вас вытирают ноги, вы не защищены и будете бегать по судам и унижаться чтобы освободить собственную квартиру.
Как привлечь к ответственности квартирантов?
В соответствии с нормами закона наниматель обязан бережно относится к имуществу собственника жилья, а также поддерживать его в исправном состоянии. В случае нарушения условий договора по сохранности имущества, собственник вправе потребовать возмещения причиненных убытков. Порядок возмещения можно прописать в договоре найма. Также можно указать и на добровольное возмещение.
В случае повреждения имущества собственник должен написать письменное требование о добровольном возмещении причиненного ущерба.
Если квартиросъемщик не выполнил свое обязательство, то следует обращаться в суд. Готовится исковое заявление с приложением подтверждающих документов.
Кроме того, в случае умышленного уничтожения или повреждения имущества, квартиранта можно привлечь и к уголовной ответственности. То же самое касается и кражи. Но в этом случае надо обращаться в полицию и писать заявление. Прикладывается паспорт, документы на квартиру. В заявлении излагаются обстоятельства произошедшего. На основании обращения правоохранительные органы проведут проверку. При подтверждении обстоятельств, будет возбуждено уголовное дело.
Если срок договора истек, а жильцы не съезжают
После истечения вышеуказанного срока владелец жилой площади, в первую очередь, должен оповестить съемщиков в письменной форме о своем желании досрочно выселить нанимателей, тогда это будет считаться прекращением действия договора с одной стороны (стороны собственника).
Помимо этого, неплохой идеей будет являться вызов участкового с целью проведения профилактической беседы с арендаторами. В случае, если съемщики не покинули квартиру в назначенные в письме владельца сроки, то он имеет полное право обратиться в суд. При выигрышном иске на помощь собственнику придут правоохранительные органы и в принудительном порядке выселят съемщиков.
Передача происходит в отделение полиции, находящемуся по месту расположения квартиры с не желающими съехать арендаторами. Участковый обязан лично принять заявление и назначить вам время и дату проведения процедуры.
Четвертый сценарий: родственник, который прописан в жилье и не платит
Если в вашем жилье прописан и проживает родственник, который не оплачивает коммунальные услуги, осознанно портит ваше имущество либо ведет асоциальный образ жизни, то вы можете на законных основаниях выселить его из квартиры.
Для начала нужно предложить ему изменить его поведение, которое может стать причиной для выселения, или освободить квартиру. После этого вы можете дать ему некоторое время на то, чтобы он нашел новое жилье и переехал. Однако если родственник не хочет съезжать с квартиры добровольно, то придется обратиться в суд и выселять его принудительно, с помощью приставов, если суд даст положительное решение.
Важно знать, что запрещено выселять несовершеннолетних родственников (как и любых несовершеннолетних детей), которые зарегистрированы в данном жилье. Помимо этого, запрещается лишать их прописки. И пока этим детям не исполнится 18 лет, они могут на законном основании проживать по месту их регистрационного учета. И если выселение несовершеннолетнего все же происходит по судебному решению, то в этом случае в обязательном порядке должно быть присутствие и заключение представителей органов опеки и попечительства.
Впрочем, опытные арендодатели уже давно выработали обязательные правила, следуя которым можно минимизировать риск и спать более-менее спокойно.
- Тщательно выбирать квартирантов, а не сдавать жилье первому, кто приехал и согласился жить. Не понравился человек чем-то — до свидания.
- Проверить документы, обменяться номерами телефонов, если будущие жильцы студенты — взять номера еще и родителей (родственников).
Заключить официальный договор, внести в него важные для себя пункты. - Составить акт приема-передачи жилого помещения, в котором подробно описать имеющуюся мебель и бытовую технику, состояние помещений (в том числе зафиксировать существующие дефекты), переписать показания счетчиков.
- Какими бы положительными ни казались квартиранты, лучше взять с них залог — на случай, если они забудут оплатить «коммуналку» или испортят любимый диван.
- Задаток за первый и последний месяцы будут далеко не лишними.
- Договориться с квартирантами о «санкционированном» посещении квартиры — выбрать один день в месяц, когда вы сможете зайти в сдаваемое жилье и убедиться, что все в порядке.
- Через интернет контролировать оплату «коммуналки», телефона, электричества
- Оставить свой номер телефона соседям, чтобы те могли позвонить и предупредить в случае проблем.