Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли строить на землях сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На землях сельскохозяйственного назначения построить жилое строение можно, но при этом нужно учитывать определенные риски. Самым главным является то, что у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. При расположении дома за границей поселка или города ему невозможно присвоить конкретный адрес.
Земли с/х-назначения – что это такое, назначение, основная терминология
Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:
- Организация подсобного личного хозяйства.
- Выращивание с/х-продукции или сырья.
- Обустройство животноводческой фермы.
- Садоводство.
- Разведение представителей речной и озерной фауны.
Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.
Прежде чем выяснять, можно ли строить новый жилой дом на землях сельхозназначения, необходимо разобраться с терминологией закона. Существуют следующие важные основные определения:
- Жилой дом. Это индивидуально организованный объект, включающий жилые комнаты и технические помещения, обеспечивающий полноценные условия проживания, включая регистрацию.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.
Необходимые документы
С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.
Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.
После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:
- ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
- адрес и номер участка по кадастру;
- документальное подтверждение прав на участок;
- информация о видах разрешенного использования;
- справки, которые обосновывают целевое использование земли;
- схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
- градостроительный план;
- параметры будущего дома;
- контактные данные (телефон, электронная почта).
Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:
- постройку признают незаконной по решению суда;
- фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
- в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций. Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных багончиков.
Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали долго — более двух лет. Однако теперь фермер может строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Земля сельхозназначения
Определенная категория земель имеет статус сельскохозяйственного назначения. Но что это такое? Земля сельскохозяйственного назначения – как понятно из названия, те земли, где разрешается осуществлять лишь сельскохозяйственную деятельность.
Земли сельхозназначения можно использовать в целях, таких как:
- фермерская деятельность;
- дачное хозяйство;
- садоводство;
- животноводство;
- огородничество и т.д.
В этом плане использования земли сельхозназначения подразделяются на:
- угодья для ведения сельскохозяйственных работ;
- участки личных подсобных хозяйств.
Возможный вид использования указывается непосредственно в кадастровой документации участка. Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.
Как получить разрешение?
Как известно, чтобы построить дом на участке, предназначенном для ИЖС необходимо в орган местной власти предоставить техническую документацию будущей постройки и документ, подтверждающий право собственности.
Большинство участков сельхозназначения в пределах СНТ и дачных владений не находятся в частной собственности, а имеют статус временного владения. В таких случаях вместо документа, подтверждающего право собственности можно предоставить устав кооператива либо СНТ.
В каждом отдельном случае местный орган власти (администрация района) выносит решение о выдаче разрешения на строительство на землях сельхозназначения в зависимости от иных актов местного значения. Так что перед приобретением такого участка необходимо навести справки в соответствующем органе о возможности возведения постройки.
Изменение разрешенного использования земли сельхозназначения
Изменение разрешенного использования земельного участка необходимо в случаях, когда, например, на землях сельскохозяйственного использования планируют начать застройку территории зданиями, в нашем случае дачными коттеджными домами.
Если земельный участок имеет несколько основных видов разрешенного использования, то его собственник вправе самостоятельно без каких-либо дополнительных разрешений использовать земельный участок по любому из этих видов.
В общем случае решения по поводу изменения видов разрешенного использования земельных участков принимаются главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (процедура описана в ст. 39 ГК РФ).
Изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в следующем порядке:
1) заинтересованное лицо подает в местную администрацию заявление, подтверждающие личность документы, выписки из ЕГРИП, ЕГРЮЛ, правоустанавливающие документы на землю, кадастровый паспорт земельного участка, утвержденный проект планировки территории, документы на здания и прочие необходимые документы;
2) специальная комиссия в соответствии с уставом муниципального образования и/или другими нормативными актами организовывает и проводит публичные слушания с привлечением всех заинтересованных лиц;
3) на основании проведенных слушаний комиссия готовит заключение, которое подлежит опубликованию, также комиссия готовит рекомендации по принятию или отклонению заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
4) на основании рекомендаций комиссии глава местной администрации в течение трех дней принимает решение о предоставлении разрешения на новый вид использования участка или об отказе. Решение также подлежит опубликованию.
Все затраты, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, оплачивает заинтересованное лицо. Как видим, процедура по изменению вида разрешенного использования земельного участка довольно длительная, сложная и затратная. При этом результат не гарантирован, поскольку все зависит от результатов публичных слушаний. Но при отсутствии возражений со стороны заинтересованных лиц (острого конфликта интересов), местные администрации обычно заинтересованы в развитии территорий, поэтому будут всячески способствовать удовлетворению интересов новых инвесторов.
Уединенная усадьба, ранчо, дом или домик вдали от населенных пунктов
Давайте рассмотрим, какие могут быть основания для строительства уединенной усадьбы, ранчо, дома, охотничьего или рыбацкого домика вдали от населенных пунктов? Например, Вы хотели бы обустроить для себя уютное жилище в живописной местности на берегу реки, в лесу, в окружении обширных сельскохозяйственных или охотничьих угодий. Преимуществ такого решения может быть много:
1) красивая природа;
2) разнообразные возможности для активного отдыха (охоты, рыбалки, конных прогулок, сбора ягод, грибов, трав и пр.);
3) большие просторы территорий вокруг, возможности для расширения участка;
4) большие территории сельскохозяйственных земель, где можно заниматься интенсивным земледелием, скотоводством;
5) отсутствие соседей.
Вопреки ошибочным представлениям, уединенные поместья могут даже меньше разворовываться, чем дома в деревне. Охотничьи и рыбацкие домики в удаленных местах могут долгое время находиться без присмотра. Но в строительстве вдали от цивилизации могут быть и свои существенные недостатки – такие как отсутствие коммуникаций, иногда даже электричества, плохие дороги и неухоженные земли. Поэтому тщательно взвесьте плюсы и минусы жилья в далёкой глубинке.
Бывает, что красивый участок, идеально подходящий для строительства частной усадьбы или дома на берегу реки, находится вблизи населенного пункта, но не входит в его границы. Это земля сельскохозяйственного назначения – строить на ней жилой дом нельзя. Но дальше будет предложен вариант, как и удаленные участки с/х земли, и лакомые участки (например, земли на берегу Волги, Вазузского водохранилища или Осуги) приспособить для строительства частных домов или усадеб. Это путь создания фермерского хозяйства.
Основные законы, которые регулируют деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств (К(Ф)Х): Земельный кодекс, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском фермерском хозяйстве» [6]. Принятие отдельного закона говорит о важности для государства поддержки развития индивидуальных фермерских хозяйств.
Согласно ст. 1 Закона о К(Ф)Х, фермерское хозяйство – это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Данное хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Но фермерские хозяйства считаются созданными со дня их государственной регистрации в порядке, как и частные предприниматели. Членами фермерского хозяйства могут быть родственники (супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей), а также граждане, не состоящие в родстве, но не более 5 человек.
В ст. 11 Закона о К(Ф)Х написано, что «для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Это прямо указывает на интересующую нас категорию земель. Далее в этом законе говориться: «Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий».
Из этого следует, что на землях фермерского хозяйства, то есть на землях сельскохозяйственного назначения, можно строить здания, строения и сооружения, которые необходимы для осуществления хозяйством своей деятельности. А если допустим, для осуществления фермерской деятельности членам фермерского хозяйства необходимо постоянно присутствовать на участке (например, при занятии животноводством), то людям необходимо где-то жить. Отсюда и вытекает разрешенная законодательством возможность строительства жилых зданий на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены фермерским хозяйствам.
На практике никто не будет проверять, разводите ли вы кроликов, кур или коров на с/х земельном участке, есть ли реальная необходимость в вашем постоянном присутствии на участке. Единственная сложность, что Вам придется зарегистрироваться в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства, подавать налоговую отчетность и платить налоги в случае получения доходов.
Крестьянские (фермерские) хозяйства могут приобретать без торгов у государства, используемые ими, сельскохозяйственные земли по стоимости не более 15% кадастровой стоимости. В течение первых пяти лет после регистрации при уплате налогов по общей схеме К(Ф)Х освобождаются от уплаты налогов на доходы физических лиц.
В чём разница между садовым и жилым домом
Понятие садового дома введено Законом 217-ФЗ. В таком доме нельзя зарегистрироваться. Он предназначен для сезонного пребывания и вспомогательного использования.
Дом, предназначенный для круглогодичного проживания будет считаться жилым. Он должен соответствовать предельным параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Для жилых и нежилых домов есть ряд единых требований:
- минимальный отступ от границ участка — 3 метра;
- высота — не более 20 метров;
- не более 3-х этажей.