Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксперты назвали нововведения продолжением борьбы государства с легализацией преступных доходов. «Задача контроля состоит в том, чтобы при любых сделках с недвижимостью стороны были готовы подтвердить легальность происхождения своих денег», — отметил Родион Ларченко из бюро Asterisk.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Плюсы
- Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
- Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
- Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
- Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
- Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.
Минусы
- Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
- Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
- Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.
Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.
Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.
Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Подготовка квартиры перед продажей
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.
Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.
Какие новостройки рассматривать
В качестве возможного варианта инвестиций в новостройки эксперты рекомендуют обратить внимание на новинки рынка с дисконтом. «Для инвестиций мы рекомендуем в большей степени обратиться к проектам на начальной стадии строительства и только вышедшие в реализацию. Такие проекты, понимая всю сложность текущей рыночной ситуации, для выдерживания темпов продаж и финмодели проекта, все чаще выходят с дисконтом от рынка, то есть предлагают наиболее выгодные цены в той или иной локации», — отметил директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Похожую тенденцию отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН. По ее словам, новинки от застройщиков в последние месяцы выходят с большим дисконтом к среднерыночным значениям. По столичного региону в декабре этот разрыв составил 13% — максимальное значение в 2022 году. Еще летом такой дисконт был на уровне 5%, отметила эксперт. «Поэтому проще выбрать более бюджетные варианты и рассчитывать на дальнейший рост цен даже при высоком конкурентном окружении со строящимися проектами, вышедшими один-два года назад», — сказала она.
В пользу инвестирования в новостройки говорит большой объем предложения: в столичном регионе этот показатель за год вырос на 50%, в Петербургской агломерации — на 20%. Кроме того, на рынке новостроек сохраняется льготная ипотека. По оценкам ЦИАН, в среднем при первом взносе 20% и сроке кредита 25 лет данная программа позволяет компенсировать наценку до 25% к стоимости вторичного рынка. «Таким образом, инвестировать сейчас можно, но нужно проводить тщательный анализ выбранного проекта и не рассчитывать на высокую доходность прошлых лет», — отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики».
Господдержка: выбираем правильно
Желание купить квартиру с оптимальным соотношением цена/качество — вполне понятное и обоснованное. За свои деньги каждый хочет взять максимум. Тем более что речь идет о немалых деньгах. И это понимают и застройщики, и государство, и банки. Хотела бы структурировать способы сэкономить на ипотеке, которые можно использовать на рынке прямо сегодня.
Способ №1: семейная ипотека и ипотека с господдержкой на новостройки. На нее сегодня приходятся 90% всех сделок в нашей компании. В 2023 году условия по ней стали еще интереснее. До текущего года воспользоваться семейной ипотекой возможно было только при условии рождения ребенка после 2018 года, то теперь акция доступна как при рождении первого ребенка, так и если в семье уже есть двое и более несовершеннолетних детей. Ставка по семейной ипотеке — до 6%, а максимальная сумма кредита — 6 млн рублей. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.
Лайфхак: если у вас уже был оформлен ипотечный кредит на квартиру от застройщика, а после 1 января 2018 года у вас родился ребенок (неважно, первый или нет), можно использовать семейную ипотеку, чтобы рефинансировать этот кредит.
Способ №2: ипотека для IT-специалистов. Эта ипотечная льгота поначалу оказалась не самой удобной и доступной, поэтому популярность ее была невелика. Однако после доработки IT-ипотека стала интересным инструментом. Сегодня, если сотрудник работает в компании из списка, аккредитованного Минцифрой России, и соответствует условиям (работает не меньше 3 месяцев, ему не более 50 лет и он зарабатывает не менее 120 тысяч в месяц), он может оформить кредит на квартиру по ставке ниже 5%. Максимальная сумма займа — 18 млн рублей.
Лайфхак: если требуемый порог в 120 тысяч рублей вы зарабатываете не на одной работе, а на двух (по совместительству), для IT-ипотеки это препятствием не станет.
Выбирая программу господдержки на ипотеку, нужно внимательно смотреть на все условия: какой процент предлагается, что с первоначальным взносом, каковы дополнительные условия (разные банки и разные застройщики могут давать дополнительные бонусы). Поэтому, подпадая под несколько видов льготной ипотеки сразу, все взвесьте, выбирайте с умом.
Субсидирование от застройщика
Способ №4: некоторые строительные компании предлагают внести средства в счет недостающего первоначального взноса покупателя. Это еще один способ купить квартиру, не тратя времени на накопление первоначального взноса. В 2022 году это помогло многим сэкономить серьезные деньги: среднестатистическая однокомнатная квартира в новостройке с января 2022 по январь 2023 года подорожала почти на миллион, и, если бы семьи продолжали копить на первоначальный взнос, им бы пришлось покупать по новой цене. А воспользовавшись субсидированием первоначального взноса от застройщика, им удалось сэкономить эти деньги.
Лайфхак: на частично-досрочное погашение ипотечного кредита в этом случае можно пустить материнский капитал. Ежемесячный платеж станет существенно меньше.
Способ №5: «квартирный трейд-ин». Некоторые застройщики предлагают выкупить ваше вторичное жилье в счет первоначального взноса. Конечно, многие покупатели и без того покупают первичное жилье на деньги от продажи вторичного. Однако есть небольшие нюансы, которые позволят сэкономить: во-первых, вы минуете стадию услуг риелтора (которые сегодня недешевы). Во-вторых, бронируя покупаемую квартиру, вы фиксируете ее стоимость на то время, пока пройдет сделка или достроится квартира (а эта стоимость на рынке, напомним, постоянно растет).
Лайфхак: если застройщик выкупает ваше старое жилье сам, а не ищет на него покупателя, вы сможете переехать в новую квартиру сразу, не дожидаясь продажи старой (а также подорожания новой).
Чтo ждёт нeдвижимocть в 2023 гoдy?
Paдикaльныx пepeмeн в фopмaтax caмoй нeдвижимocти нe пpeдвидитcя. Экcпepты пpeдпoлaгaют вoзмoжнoe coкpaщeниe пpeдлoжeний квapтиp фopмaтa cтyдий. Teм нe мeнee oни yвepeны, чтo пoлнocтью зacтpoйщики oт ниx нe oткaжyтcя. Этo экoнoмичecки нeвыгoднo: нa тaкиe квapтиpы cyщecтвyeт cтaбильный cпpoc из-зa иx цeнoвoй дocтyпнocти.
Пpoтивopeчивым ocтaётcя вoпpoc oтдeлки. Дeлo в тoм, чтo гocyдapcтвo нaмepeнo cдeлaть oтдeлкy oбязaтeльным тpeбoвaниeм для cдaчи жилoгo oбъeктa. Teм нe мeнee тaкaя мepa нe oпpaвдaнa для вcex типoв жилья.
Дeлo в тoм, чтo жильё ceгмeнтa «кoмфopт+», «бизнec» и пp. пoдpaзyмeвaeт cвoбoднyю плaниpoвкy, чтo пoзвoляeт пoкyпaтeлю вoплoтить в жизнь любыe дизaйнepcкиe пpoeкты, oфopмив жильё пo cвoeмy вкycy. Гoтoвaя oтдeлкa лишь oтнимeт y клиeнтa вpeмя и cилы.
B тo жe вpeмя нa мaccoвoм pынкe oтдeлкa «пoд ключ» пoльзyeтcя бoльшoй пoпyляpнocтью, тaк кaк пoзвoляeт пoкyпaтeлям cэкoнoмить нe oднy coтню тыcяч pyблeй.
Пoдвoдя итoги, cтoит oтмeтить, чтo нeт eдинoй фopмyлы выбopa тoчнoй дaты пoкyпки квapтиpы. Нecмoтpя нa тo, чтo нaибoлee блaгoпpиятный пepиoд – этo лeтo и зимa, oптимaльнaя дaтa бyдeт зaвиceть oт кaждoгo кoнкpeтнoгo cлyчaя.
В этом случае, если продавец скажет, к примеру, «нет, я настолько не готов, но я готов на такой-то шаг к торгу», то вы в любом случае выиграете. А если он согласится на ваше предложение, то для вас это будет ещё более выгодная покупка. Ни каждый риелтор со стороны продавца может грамотно передать вашу позицию покупателя. Поэтому старайтесь напрямую сделать это предложение.
Когда вам становится известно, что квартира была получена по наследству или путем приватизации — это звоночек к торгу. Так как человек все-таки не заработал на нее, он ее и не так сильно ценит. Он готов здесь торговаться. Или в квартире была произведена незаконная перепланировка, или на квартире весит обременение. Всё это звоночек для хорошего торга.
Еще такой один из неочевидных фактов для торга — это неблагоприятное соседство. Вы представляете, если ваш сосед музыкант или алкоголик, то он точно будет мешать вам жить. Но если вы это выявите, то сможете на это опереться и купить квартиру дешевле.
Покупка квартиры через завышение без первоначального взноса
К примеру, квартира стоит 5 млн. рублей. Вы договариваетесь с собственником этой недвижимости о том, что купите ее по договору купли-продажи за 6 млн. рублей. На 5 млн. рублей у вас есть одобрение банка, они и пойдут в счет оплаты квартиры. Но, как и во всех сделках с недвижимостью всегда есть какие-то расходы, к примеру, страховка. А есть ещё и много спорных расходов.
Если вы неправильно оформите взаиморасчеты с продавцом данной квартиры, то он может через суд претендовать на расторжение сделки. В результате вы вернёте не 5 млн. рублей (как вы в действительности купили у него квартиру), а все 6 млн., которые прошли по договору. Самим не рекомендуем брать на себя оформление такого документооборота. Лучше привлеките специалиста. Он грамотно и безопасно для вас оформит эту сделку.
Если вы захотите продавать квартиру ранее 3-5 лет, то к вам возникнут вопросы у будущего покупателя. А как так получилось, что вы купили эту квартиру за 6 млн., а должны за неё банку 5 млн., а сейчас мне её продаёте за 5,5 млн. Вот эта путаница в документах может возникнуть и опять потребует решения специалиста рынка недвижимости.
Не каждый покупатель в будущем, если вы захотите продавать квартиру, готов на себя взять бремя обязательства выплаты вашей ипотеки. Потому как это для него риски. В такую сделку однозначно приглашайте специалиста со своей стороны. Чтобы он обезопасил эту сделку как для вас, так и будущего покупателя.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
В каком районе лучше всего купить квартиру?
[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]
Свой выбор нужно начать не с самой квартиры, а с района где бы вы хотели жить. Нужно взвесить все за и против.
Как правило в удаленных районах города цены могут быть существенно ниже. НО, обратите внимание на следующие важные моменты, которые сопутствуют решению купить подальше и сэкономить:
- Трата времени на дорогу до работы и обратно, вместо того чтобы заняться чем-то действительно полезным.
- Необходимость просыпаться раньше, и скорее всего существенно раньше, а как следствие, следующий пункт.
- Усталость, которая будет только накапливаться, что так или иначе сказывается на здоровье.
- Расходы на дорогу, если их пересчитать в деньги могут за несколько лет съесть всю выгоду от более дешевой покупки.
Давайте посчитаем.