Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможна ли пожизненная рента доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Как снизить риски и избежать мошенничества при заключении договора ренты
Оформляя ренту, каждая сторона планирует получить выгоду и надеется избежать неприятностей. Но планами делу не помочь, поэтому предлагаем несколько действенных методов снижения рисков.
- Привлечь юристов к заключению сделки. Специалисты проводят проверку чистоты объекта недвижимости и составляют договор с учётом всех возможных нюансов.
- Заключить договор ренты на квартиру между родственниками. Такой вариант снижает вероятность попадания в мошеннические схемы.
- Математический расчёт. Чтобы не переплатить за жильё, рекомендуем предварительно просчитать рентные платежи на разное количество лет и сопоставить с ценой на недвижимость. Оформлять ренту целесообразно, если стоимость объекта недвижимости выше, чем платежи на максимальное количество лет.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Как оформить по закону договор ренты на квартиру между близкими родственниками?
Долевое отчуждение осуществляется с помощью юриста и его обязательным вызовом на дом и оформлением на месте.
В договоре обязательны такие пункты:
- Субъекты сделки: рентополучател, то есть собственник недвижимости и плательщик ренты, то есть будущий собственник, их ФИО, паспортные данные, реквизиты для оплаты. Ее надежнее осуществлять через банк, чтобы в будущем можно было доказать, что оплаты были;
- Характер сделки — возмездный. Необходимо вписать сумму выплаты. Согласно законодательству РФ, она должна быть не менее двух прожиточных минимумов. В случае пожизненного дохода, лучше зафиксировать общую сумму сделки, которая должна быть равноценна стоимости недвижимости. При сделке с условием иждивения, могут прописываться не только денежные выплаты, но и перечень работ и услуг, которые должны будут выполняться и оказываться;
- Объект сделки. Обязательно в соглашении необходимо прописать адрес недвижимости, этажность, метраж жилой и общий, планировку. Указывается кадастровый номер недвижимости;
- Прописываются условия стоимости;
- Оформляются права и обязанности сторон;
- Указываются обязательно: правоустанавливающие бумаги на имущество, полные данные о субъектах сделки, присутствие или отсутствие залога и отягощение на имуществе, информация о гражданах, проживающих на жилплощади и обладающих правом собственности, указание перехода права собственности;
- Указания на случай гибели или повреждений;
- Размеры и даты выплат;
- Наличие передаточного акта на имущество.
А также, стоит отметить что на регистрацию соглашения обязательно необходимо разрешение второго супруга, и органов опеки, если в учете жилплощади прописан несовершеннолетний.
Доходное соглашение считается действительным, если он:
- Нотариально заверенный;
- Зарегистрированным в Росреестре.
Условия договора пожизненной ренты
Предметом договора ренты выступает недвижимое имущество на основании возмездной сделки. В подобной ситуации при переходе прав собственности к договору предъявляются определенные требования. Так в силу ст.584 ГК РФ документ в обязательном порядке должен быть заверен нотариально. При этом если по условиям договора квартира подлежит отчуждению, соглашение должно пройти государственную регистрацию в Росреестре.
Установлены законом и некоторые требования к сторонам договора. В частности, в случае если получателем ренты будет выступать недееспособный гражданин, и квартира будет принадлежать ему же, во исполнение ст.37 ГК РФ сделка в обязательном порядке согласовывается с органами опенки и попечительства.
Также в договор пожизненной ренты на квартиру должны быть включены следующие обязательные условия:
- срок действия соглашения;
- размер рентных платежей;
- перечень услуг и периодичность их предоставления;
- сроки выплат;
- право проживания в отчуждаемом имуществе либо же предоставление иного жилого помещения;
- порядок прекращения действия договора.
Плюсы и минусы договора пожизненной ренты
На первый взгляд стороны договора пожизненной ренты заключают взаимовыгодную сделку, однако у документа есть не только преимущества, но и недостатки.
Так несомненными плюсами выступают:
- возможность проживать в собственной квартире вплоть до последних дней жизни;
- получать не только дополнительный доход, но и ряд услуг в виде присмотра и помощи;
- договор можно расторгнуть в судебном порядке при любых существенных нарушениях с возвратом квартиры собственнику.
Плательщик же ренты получает:
- перспективу приобретения собственного жилья с меньшими затратами, чем при заключении договора купли-продажи;
- по желанию получателя ренты право собственности можно оформить сразу же;
- по условиям договора ренты пенсионеру можно предоставить другое жилье.
Однако на фоне радужных перспектив для обеих сторон существуют и определенные риски. Так, пенсионер по неопытности и ввиду своего престарелого возраста может столкнуться с мошенниками, которые после оформления договора, условия выполнять будут номинально. А для плательщика ренты негативными аспектами выступают:
- невозможность переоформить квартиру и пользоваться ею до перехода в мир иной получателя ренты;
- оспаривание действия договора потенциальными наследниками на квартиру;
- обращение в суд получателя ренты вследствие невыполнения даже его мелких поручений для отмены договора;
- неопределенный срок перечисления выплат и предоставления услуг, которые в совокупности могут стоить дороже, чем жилое помещение;
- невозможность выкупа квартиры до смерти получателя ренты;
- обязательность согласия пенсионера на распоряжение квартирой, в частности заселение.
Как правильно заключить договор пожизненной ренты
Процедура проведения данной сделки считается простой и понятной. Для этого выполняются действия гражданами:
- принимается решение о необходимости составления соглашения;
- далее оба участника сделки должны обратиться к нотариусу;
- специалисту передаются документы на квартиру, а также личная документация каждого гражданина;
- на жилье требуется передать выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и технический план, а также выписки из БТИ, домовой книги и других учреждений, что гарантирует юридическую чистоту данной сделки;
- если планируется перечисление средств на счет в банке, то рентополучатель должен взять в банковском учреждении справку, содержащую реквизиты счета;
- проверяется вся документация нотариусом, после чего составляется акт;
- изучаются все условия договора пожизненной ренты гражданами;
- если отсутствуют претензии, то подписывается документ.
Если предполагается изначальное отчуждение имущества, то данный процесс должен фиксироваться в Росреестре.
Важные рекомендации и возможные риски
Многие люди избегают заключать договоры ренты, справедливо опасаясь мошенничества и не честного отношения к своим обязанностям.
Для того, чтобы свести к минимуму риски обмана, нужно перед сделкой прояснить все обстоятельства дела.
Риски плательщика заключаются в появлении наследников владельца квартиры. Кроме того, нельзя забывать о праве обязательной доли для некоторых категорий родственников.
По этой причине перед заключением договора нужно выяснить наличие близких родственников, особенно находящихся в недееспособном состоянии.
Другой опасностью плательщика является принадлежность недвижимости. Однако эту проблему можно решить легко. Достаточно запросить в Росреестре кадастровый паспорт на недвижимость. Там указаны данные владельца.
Справка о лицах, зарегистрированных в квартире, сведёт к минимуму риски обмана относительно состояния квартиры.
Рента с пожизненным иждивением — отличный и взаимовыгодный способ повысить уровень жизни одиноким гражданам преклонного возраста, которые не способны сами справляться со своими потребностями. Если человек без проблем обслуживает себя сам, для него более целесообразным будет выбрать вариант пожизненной ренты.
Со стороны плательщика выгоднее будет выбрать вариант без пожизненного иждивения, если это возможно. В этом случае он не будет обременён особыми обязанностями по отношению к получателю ренты.
Оба варианта ренты имеют свои достоинства и недостатки, поэтому перед заключением договора необходимо тщательно обдумать все нюансы. Только если сделан правильный выбор, и подробно описаны условия договора, можно рассчитывать на приятное и спокойное совместное проживание.
Как найти желающего получить квартиру по ренте
В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:
- действовать через знакомых, родственников;
- связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
- связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.
Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:
- обращать внимание на наличие судимостей претендента;
- знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
- насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.
Как найти желающего получить квартиру по ренте
В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:
- действовать через знакомых, родственников;
- связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
- связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.
Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:
- обращать внимание на наличие судимостей претендента;
- знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
- насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.
Достоинства и недостатки договора ренты
Договор ренты – такая же сделка с недвижимостью, как купля-продажа, обмен и т.п. То есть, здесь фигурируют крупные денежные суммы. Поэтому, прежде чем заключать такой вид договора, необходимо взвесить все ЗА и ПРОТИВ, чтобы осознать все возможные риски.
Плюсы:
- плательщик в праве передаривать, продавать или осуществлять иные сделки с недвижимостью, полученной в собственность по договору
- плательщик в праве отменить выплаты ренты и полностью выкупить недвижимость, если такое предусмотрено соглашением
- получателю оказывается пожизненный уход и забота, при этом, сохраняется право пользования жилой площадью до конца жизни (в случае договора с иждивением)
- получатель обретает дополнительный доход
- плательщик получает недвижимое имущество по выгодной стоимости по истечению договора
- плательщик получает возможность выплаты суммы за квартиру выгодными частями в течение какого-то времени
Чем поможет государство
На следующем этапе следует определиться, стоит ли овчинка выделки – нужно разобраться с минусами и подсчитать все финансовые выгоды, которые вы получите, отказавшись от собственности на квартиру.
Так, после подписания договора с государством, чиновники перечислят на ваш банковский счет 10% от рыночной стоимости жилья. А квартира сразу перейдет в собственность государства. То есть, вы не сможете впоследствии передать ее кому-либо по наследству, продать и даже зарегистрировать в ней ваших родственников. И, конечно, такое жилье нельзя сдавать в аренду без согласия чиновников. При этом за гражданами, заключившими сделку с городом, будет сохраняться право пожизненного пользования помещением и проживания в нем.
Помимо единовременной выплаты вам предоставят ежемесячное пособие в сумме двух прожиточных минимумов (ПМ). Вычисляется его размер по достаточно хитрой формуле. В частности, чиновники используют ПМ, установленный городским правительством за предшествующий заключению сделки год. Кроме того, с этого пособия придется ежемесячно платить подоходный налог в размере 13%. Если вы состоите в браке, то пособие в размере двух ПМ будет делиться между супругами в соответствии с долями, закрепленными в договоре. То есть получить две ежемесячные выплаты на семью не получится.
Справка БН
Сколько денег за свою квартиру можно получить у государства в 2015 году
Гражданин, проживающий в однокомнатной квартире общей площадью 45 кв. м, рыночная стоимость которой в настоящее время составляет порядка 3,5 млн руб., при заключении договора пожизненной ренты получит за счет средств бюджета следующие объемы денежных средств:
– единовременная выплата – порядка 350 тыс. руб.
– ежемесячные выплаты рентного платежа составят 16 тыс. руб. за вычетом подоходного налога в размере 13%, то есть на руки – 13 920 руб.
Источник: ГБУ «Горжилобмен»
А вот договориться с чиновниками, например, об оплате за счет государства расходов на лечение не удастся. По словам президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, госдоговоры заключаются в стандартной форме, и никаких дополнительных условий в них внести нельзя.
И конечно после заключения сделки вы по-прежнему будете обязаны за свой счет оплачивать коммунальные платежи, услуги телефонной связи и т. д.
Зато все расходы по оформлению договора государство берет на себя. В большинстве случаев получателю ренты не придется раскошеливаться и на налог с продажи имущества.
Справка БН
Расходы, которые при заключении сделки пожизненной ренты оплатит городской бюджет
– оценка рыночной стоимости жилых помещений
– страхование жилых помещений
– нотариальное оформлени договоров
Получателя ренты освободят от налога с продажи имущества, если
– жилое помещение находилось в собственности 3 года и более
– квартира принадлежит владельцу менее 3 лет, а сумма единовременной выплаты (10% от рыночной стоимости жилья) не превышает 1 млн рублей. Здесь действует имущественный налоговый вычет, что освобождает от уплаты налогов.
Источник: ГБУ «Горжилобмен»
ШАГ №2
Решите, насколько вам выгодно стать получателям пожизненной ренты и отказаться от права собственности на жилье
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.
Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).