Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома: требуется ли оно в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Как получить допуск СРО по проектированию?
Допуск или лицензия СРО на проектирование выдается тем юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые соответствуют установленным требованиям. Отдельные СРОП имеют свои нюансы в функционировании и правила. Однако существуют единые требования вступления. Главные пункты СРО на проектирование, которые нужно выполнить всем:
- Обязательно повышение квалификации сотрудников как минимум один раз в пять лет.
- В компании должно быть три и более работников, которые имеют высшее образование и стаж труда от трех лет. Также возможно наличие пяти сотрудников, которые имеют среднее образование и стаж работы по специальности более пяти лет.
- Индивидуальный предприниматель может вступить в СРО при наличии соответствующего образования и более пяти лет работы по своей специализации.
- Наличие имущества, которое используется при выполнении некоторых видов работ.
Отмена СРО на проектирование происходит в том случае, если проектировщик выходит из объединения, при выявлении нарушений стандартов или других индивидуальных случаях.
Зачем знать, является постройка капитальной или нет? Это важно для расчета налога на имущество физических лиц.
| Налогооблагаемыми объектами являются находящиеся в собственности у граждан хозяйственные постройки, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В их число входят хозяйственные, бытовые, подсобные капитальные строения, вспомогательные сооружения, в том числе летние кухни, бани и иные аналогичные объекты недвижимости. Исключение — жилые помещения и гаражи, которые являются самостоятельными объектами налогообложения. |
И возникает вопрос: какие из строений считать капитальными?
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.
Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.
Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.
В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.
Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.
Выбор бюджетного фундамента
Стоимость возведения фундамента в среднем составляет 20-30% от стоимости дома. На фундаменте экономить невозможно, но, зная особенности грунта на участке, можно выбрать наиболее рациональное решение. Только специалисты смогут точно определить характеристики грунта, глубину промерзания и уровень грунтовых вод (УГВ) после проведения инженерно-геологических замеров.
Чтобы построить дом недорого, можно использовать следующие варианты фундамента:
- Столбчатый. Вы можете использовать бетонные столбы или построить опоры самостоятельно из кирпича или бетонных блоков. Такой фундамент подходит для деревянных или каркасных домов. Его нельзя возводить на участках с перепадом высот и высоким УГВ.
- Ленточный. Вместо стандартной глубины 1,5-1,8 м фундамент закладывают под землю на 0,5-0,7 м. Подходит для большинства типов почв.
- На винтовых сваях. Такой фундамент на 40% дешевле традиционного ленточного фундамента. Основная экономия достигается за счет отсутствия большого объема земляных работ, необходимости привлечения дорогостоящего оборудования. Может использоваться в сложных условиях — в прибрежной полосе, на склоне. Свайно-винтовой фундамент выдержит каркасные, деревянные, кирпичные и блочные конструкции.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.
На что строить: какие есть кредиты
Еще один ключевой фактор при строительстве дома — финансы. Если собственных накоплений нет, можно обратиться за ипотекой: кредитование в загородном сегменте активно развивается. Сегодня большинство крупных российских банков выдают ипотеку на строительство домов. Но здесь есть важный нюанс — ставки. С конца прошлого года они растут и, по прогнозам экспертов, рост ставок по ипотеке продолжится и в наступившем году — это коснется и загородных программ.
«В 2023 году нужно готовиться к двузначным ставкам по ипотеке, а заодно и к тому, что снизится вероятность одобрения заемщика, банки станут гораздо тщательнее проверять платежеспособность и кредитную историю», — подчеркивает Ольга Магилина.
Этот фактор также не в пользу откладывания стройки. Кроме того, сейчас можно воспользоваться и льготными программами (семейная, льготная с господдержкой, дальневосточная, сельская, IT-ипотека), которые позволяют взять кредит на строительство дома. Ставки по ним варьируются от 2% до 8% годовых. Подробнее об условиях, сроках действия и особенностях этих программ читайте в нашем материале «Как сэкономить при строительстве или покупке дома. 8 способов».
Цифровые платформы для управления строительными проектами
В связи с увеличением сложности и масштабности строительных проектов, становится все более актуальным использование цифровых платформ для их управления. Эти платформы обеспечивают централизованный доступ к запрашиваемой информации, позволяют управлять бюджетом и распределять финансы, контролировать сроки выполнения работ и прогнозировать возможные риски. В 2023 году цифровые платформы станут неотъемлемой частью управления строительными проектами, поскольку уже на протяжении нескольких лет они находят широкое применение в в этой отрасли. Такие платформы помогают упростить и ускорить строительные процессы, улучшить координацию между участниками проекта, повысить прозрачность и эффективность управления.
Одной из наиболее используемых цифровых моделей для управления строительными проектами является BIM-платформа. Building Information Modeling (BIM) является мощным инструментом для управления строительными проектами, который объединяет данные о строительстве в одну цифровую модель. Информационная структура сооружений может использоваться для создания 3D-моделей зданий, а также для визуализации, совместной работы и управления данными, что заметно улучшает процессы проектирования, строительства и эксплуатации, а также мокращает время и расходы на строительство. В 2023 году ожидается увеличение популярности BIM, поскольку он предоставляет всю необходимую информацию в одном месте и упрощает управление проектами.
Еще одна платформа, которая будет актуальна в 2023 году, это ERP-система (Enterprise Resource Planning). Она полезны для управления всеми бизнес-процессами компании, включая финансы, производство, продажи и т.д. В строительной отрасли ERP-платформы помогают сократить время на управление проектами и улучшить прогнозирование бюджета.
Интернет вещей (IoT) используется во многих областях, и строительная отрасль не исключение. IoT-сенсоры могут использоваться для контроля параметров, таких как температура, влажность, освещенность, качество воздуха и другие, повышающие безопасность и эффективность строительного процесса. В 2023 году ожидается увеличение количества устройств IoT в данной отрасли, что сделает работу на стройке более автоматизированной и эффективной.
Умное строительство – это новое направление в строительной отрасли, которое предполагает включение в рабочий процесс передовых технологий, чтобы повысить эффективность и производительность строительных решений, а также обеспечить безопасность и качество работ.
Принципы умного строительства включают в себя:
- Использование датчиков и IoT-технологий для сбора данных о процессах и работах на стройплощадке, а также для мониторинга качества и безопасности выполнения работ.
- Применение виртуального и дополненного реальности (VR/AR) для проектирования, визуализации и управления строительными проектами. С их помощью можно создавать виртуальные модели объекта, отслеживать прогресс работ и решать проблемы на ранних стадиях.
- Использование систем управления проектами, которые помогают контролировать сроки выполнения работ, их затраты и качество. Системы управления проектами нужны для автоматизации процессов планирования, управления ресурсами и коммуникации между участниками проекта.
- Применение роботизации и автоматизации для выполнения рутинных и опасных работ. Роботы могут выполнять некоторые задачи, такие как перемещение и установка материалов, мониторинг и диагностика оборудования, а также уборка рабочих мест.
- Использование аналитики данных и машинного обучения для улучшения производительности, оптимизации расходов и повышения качества работ. Анализ данных может помочь выявить проблемы и узкие места в процессе строительства, а машинное обучение может использоваться для прогнозирования рисков и оптимизации стратегий проекта.
Условия ипотечного кредитования в Сбербанке в 2023 году
Займом с государственной поддержкой могут воспользоваться все граждане России, желающие построить собственный загородный дом на собственном или приобретенном в кредит загородном земельном участке.
Ипотека на строительство дома от Сбербанка – условия:
- от 8,3-8,8% (обязательно страховка жизни и здоровья), средний процент – 11-12%;
- первый взнос – 15-25%;
- термин – до 30 лет;
- сумма – от 400 тысяч до 60 млн – зависит от региона.
Москва, СПб и область – ориентировочный максимум займа 12 млн, другие регионы – 6 млн.
Семейная ипотека от Сбербанка на строительство дома – условия:
- от 5,3%;
- первый взнос – 15%;
- от 400 тысяч до 15 миллионов на 30 лет.
Сельская ипотека 2023 Сбербанк на строительство дома пока не одобрена, так как не получено финансирование от Минсельхоза. Жители сельской местности могут оформить займ на условиях льготной господдержки для семей с детьми, ай-ти специалистов или на строительство первого жилья.
При определении условий банк руководствуется комплексом параметров, которые определяют максимальную сумму и процентную ставку:
- платежеспособность;
- наличие залогового имущества;
- хороший кредитный рейтинг;
- долговая нагрузка.
Если решено строить дом своими силами, то процент будет выше. Выгодней оформлять договор со строительной подрядной организацией, рекомендованной банком.
Цены на строительные материалы постоянно растут
Цены на материалы строительного сектора неуклонно растут с 2021 года. Это связано с ростом цен на сырье для их производства на мировых биржах энергии, топлива и транспорта. Такая ситуация связана с резким падением спроса из-за пандемии 2020 года и очень резким его восстановлением с начала 2021 года.
После окончания строительного сезона в прошлом году цены начали несколько снижаться. Однако в начале 2023 года начался очередной рост цен на стройматериалы, еще более динамичный. Специальная военная операция России на Украине, безусловно, способствовала этому. Санкции, введенные против России, поставлявшей энергоносители Европе (и не только), расшатывают рынки и вынуждают ее к радикальным изменениям. В результате растут цены на многие продукты, в т.ч. строительные изделия.