Неустойка по ДДУ в 2023 году: правда ли нельзя взыскать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка по ДДУ в 2023 году: правда ли нельзя взыскать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Что такое счета эскроу и как они защищают участников долевого строительства

С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.

Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.

— Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист, гендиректор компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

В последнем правовом акте интересны следующие статьи:

• ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
• ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
• ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
• ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
• ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.

Документы для регистрации ДДУ

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

• разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
• уставная документация;
• учредительные бумаги;
• проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
• свидетельство о регистрации как юридического лица;
• подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

• ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
• согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
• свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
• доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Изменения в ФЗ–214 в 2023 году

Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была рискованной сделкой. Дело в том, что многие нечестные на руку застройщики привлекали для строительства дома средства новых дольщиков.

В итоге оказывалось, что деньги потенциальных покупателей, которые заключили договор позже остальных дольщиков, уже были потрачены, но строительство дома так и не сдвигалось с места.

Чтобы обезопасить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство РФ решило внести изменения в закон. Так, уже с 2018 года и по сегодняшний день застройщиков начали контролировать банки, но только те, у которых имеется разрешение на выделение средств для долевого строительства.

Специальные сотрудники банков контролируют, куда застройщики тратят деньги. И если раньше человек мог заключить договор напрямую с застройщиком, то сегодня многие предпочитают воспользоваться счетом эскроу.

Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а застройщик получает их, но только после того, когда он введет недвижимость в эксплуатацию.

Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке – между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.

Обязательно ли привлекать эксперта к приемке квартиры?

Некоторые нарушения нельзя выявить даже пригласив эксперта. Кроме того, иногда они вводят граждан в заблуждение, навязывают дополнительные услуги, начинают «накручивать» дольщиков, набирая совсем несущественные недостатки, которые не мешают проживанию.

«Когда выявлены существенные недоделки, приглашать эксперта надо. Но в большинстве случаев в этом нет необходимости, – отмечает Анна Горбенко. – Также неоднократно встречала отчеты экспертов, которые, не ознакомившись с проектной документацией, указывают нарушения, ссылаясь на рекомендательные СНиПы и ГОСТы. Дольщику об этом не сообщают, и он начинает бесполезные, но нервные споры с застройщиком. Кроме того, законом предусмотрен гарантийный срок – пять лет на само здание и три года на его инженерное оборудование. Так что если пропустить какой-то недочет при приемке или же если он проявится позже, это не значит, что все исправлять новоселу придется за свой счет».

В чем суть подобного метода покупки жилья

30 декабря 2014 года в стране был принят ФЗ №214, который регулирует права дольщиков и подробно описывает обязанности застройщика. Согласно этому документу

под долевым строительством понимают такой вариант возведения жилых объектов, в рамках которого подписывается договор между людьми, желающими купить квартиру на этапе котлована и фирмой-подрядчиком (или застройщиком). Последний берет на себя обязательство в оговорённые сроки сдать объект в эксплуатацию, в свою очередь покупатели должны расплатиться за жильё и принять его.

Все это регулирует ФЗ об участии в долевом строительстве.
По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект. Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок. В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:

• Конечную цену возводимого объекта и порядок внесения средств на счёт застройщика;
• Объект договора и подробное его описание;
• Период выполнения работ, по истечении которого компания должна передать объект в эксплуатацию.

Документ обязательно оформляется в двух экземплярах, в письменном виде и подлежит регистрации в Росреестре.

Какие моменты должны насторожить потенциального дольщика

Подставные фирмы часто создают сайты в интернете, добавляя туда массу положительных отзывов.

Чтобы выявить мошенника, достаточно скопировать указанный контактный номер в поисковик и просмотреть результаты – высока вероятность найти правдивые отзывы обманутых дольщиков.

Дальше требуется проверить ИНН застройщика и заказать о нем выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе налоговой службы – это позволит понять, настоящая ли компания.
Насторожиться нужно, если стоимость квадратного метра сильно занижена по сравнению со среднерыночной.

Варианта два: либо жилье в итоге откажется некачественным, либо компания стремится собрать как можно денег с дольщиков и потом просто исчезнуть, оставив их ни с чем. Большие скидки – равно убытки для компании.

Низкая стоимость жилья – приманка для невнимательных граждан.

Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.

Порядок отмены или расторжения ДДУ

Если между сторонами возникают какого-либо рода разногласия, единственным выходом из ситуации станет расторжение договора. Виной тому чаще всего неисполнение одной стороной взятых на себя обязательств (обычно это застройщик), но по закону инициировать расторжение договора могут обе стороны.

Чтобы в одностороннем порядке досрочно прекратить срок действия договора, потребуется выполнение хотя бы одного из условий:

1. По договору допущена просрочка как минимум в пару месяцев;
2. Возведённый объект имеет ряд существенных недостатков;
3. Время сдачи объекта прошло, а застройщик так и не закончил работы.

Дольщики также по закону имеют право обращаться напрямую в суд, если застройщик без уведомления внёс в проектную документацию или договор какие-либо изменения.

Отличие ДДУ от купли-продажи

Все большую популярность в России набирает процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства. Когда о такой форме заходит речь, в первую очередь интересуются, в чем ее отличия от стандартного договора купли-продажи недвижимости.

Оформляя договор купли-продажи, плательщик покупает готовое жилье. При ДДУ приобретают долю в недвижимости, которой в реальности еще не существуют, она лишь находится на стадии строительства. Договор долевого участия в 2023 году регламентируется ФЗ № 214 (от 30.12. 2004 г.).

Сделка, осуществленная посредством заключения ДДУ, в правовой сфере не относится к сделкам с недвижимостью. Такой договор регламентирует отношения сторон по передаче имущества, не существующего в реальности на момент его подписания.

Если при заключении договора купли-продажи покупатель через установленный не очень продолжительный промежуток времени получает право собственности на квартиру, то с ДДУ это не так. Произведя полный денежный расчет можно получить жилье в собственность и через несколько лет. Т.е. в какой-то степени договор долевого участия в 2023 году можно расценивать как форму инвестирования.

Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре

• Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);

• Паспорта дольщиков;

• Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;

• Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);

• Проектная декларация и разрешение на строительство;

• План создаваемого объекта (квартиры);

• Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.

Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ

Несмотря на то, что покупка жилья в новостройках на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

• Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

• Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

• Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Новые дополнительные требования к застройщику

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
• деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
• застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
• у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
• вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
  • с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
  • с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
  • с заключением экспертизы по проектной документации,
  • с правом застройщика на земельный участок,
  • с проектной декларацией,
  • и со всеми изменениями этих документов за все время.

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

• иметь судимости за экономические преступления;
• иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
• иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

• Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
  • страхования ответственности застройщика,
  • специальных банковских счетов «эксроу»,
  • полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
• К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
• К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.

Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Похожие записи:

• Не всем увеличат пенсии с 1 января 2023 – кому не дадут надбавку
• Среднесписочный отчет в налоговую
• Эвакуация автомобиля на штрафстоянку — правила, штрафы, телефоны