Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Полезные советы от опытных риелторов
Продавцам недвижимости не свойственно идти на лишние траты без веской причины. Поэтому осматривая квартиру, обращайте внимание на детали – они помогают открыть недобросовестные намерения продавца, пытающегося скрыть недостатки квартиры с целью получения высокой цены.
Так:
- свеженастеленный линолеум в комнате, где последний ремонт был сделан явно не в последние пять лет, намекнет вам на проблемы с полом, которые пытаются «замаскировать» новым линолеумом,
- чрезвычайно толстый слой краски на батарее может свидетельствовать о попытке «запечатать» место протечки в радиаторе;
- наличие плесени под водоводом или канализационной трубой укажет на наличие не устраняемых протечек.
Предельно внимательно изучайте и анализируйте увиденное во время осмотра. И не забудьте перед заключением сделки посетить ЖЭС (ТСЖ, ЖСПК) для уточнения данных о задолженности по покупаемой вами квартире.
Эти меры предосторожности помогут вам умело и аргументированно провести торг по стоимости квартиры, а также избежать лишних трат после заселения в нее.
Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире
Итак, вы проштудировали множество сайтов по недвижимости и нашли идеальный для вас вариант. Когда осмотр квартиры заканчивается успешно и решение принято, можно приступать к процессу оформления сделки. И здесь тоже нужно быть максимально внимательным, поскольку придется иметь дело с разными документами. Основные из них – свидетельство о праве собственности на квартиру, документ, подтверждающий возникновение права собственности, технический паспорт.
– Право собственности на квартиру может подтверждаться, например, договором купли-продажи, приватизации, свидетельством о праве на наследство и др., – говорит юрист Александр Жук. – Обязательно нужно сверить технический паспорт с реальной планировкой квартиры. Ведь, если продавец делал перепланировку и не узаконил ее, покупателю потом придется платить штраф и, при несоответствии перепланировки законодательству, привести квартиру в первоначальное состояние.
После этого, советуют юристы, нужно получить документы о том, кто проживает в квартире. Для этого попросите продавца предоставить расширенную копию лицевого счета, которую можно взять в расчетно-справочном центре. Там будет указано, кто зарегистрирован в квартире на данный момент и кто был зарегистрирован раньше.
– При совершении сделки нужно согласие на отчуждение квартиры всех зарегистрированных жильцов, а также в договоре следует указать, в течение какого времени они должны выписаться, – объясняет Александр Жук. – Это нужно, чтобы не было казусов. Например, среди зарегистрированных жильцов может быть человек, отбывающий наказание в виде лишения свободы. После выхода на свободу он имеет право на прежнюю жилплощадь. Чтобы этого избежать, он должен выписаться из квартиры. Идеальный вариант – когда в квартире прописан только продавец, а лучше, чтобы там вообще никто не был зарегистрирован. Это сэкономит вам много времени.
Если квартира – совместно нажитое имущество двух супругов, а продает ее один из них, то нужно согласие второго супруга на отчуждение квартиры. Это все обязательно удостоверяется у регистратора сделки.
Проверьте, нет ли задолженностей по коммуналке
Помимо этого, стоит обратить внимание, не оставит ли вам прежний владелец «подарков» в виде задолженностей по коммуналке или другим услугам.
– Запросите у продавца данные о том, есть ли задолженности по оплате услуг интернета, телефона, жилищно-коммунальных услуг. Конечно, в идеале их быть не должно. Если они есть, можно в договоре прописать, в какой срок продавец обязуется их погасить. Но, разумеется, этот вопрос нужно урегулировать заранее, то есть до подписания договора, – отмечает юрист.
Также специалисты советую запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете. Иначе может оказаться, что он официально недееспособен и сделка может потерять юридическую силу.
Если все документы вы проверили и твердо решили заключать договор, вам нужно будет удостоверить его у нотариуса или регистратора (кадастровое агентство). И обязательно согласовать стоимость и порядок передачи денег.
– В договоре можно указывать сумму в белорусских рублях или в валютах – евро и долларах, – говорит Александр Жук. – Но расчет по закону может быть только в рублях по курсу Нацбанка. Поэтому нужно будет определить, по курсу на какой день. А также порядок передачи денег – до сделки или после нее. Это может быть наличный расчет, перевод средств на счет, помещение в банковскую ячейку. Опять же, это все прописывается в договоре.
– По вашему опыту, это все лучше делать через риелторов, или можно справиться самому?
– Если вы не стеснены в средствах, лучше через риелторов, потому что они в этих делах разбираются лучше. Но в целях экономии можно с этим справиться и самому. Только нужно быть готовым потратить на это больше времени и усилий.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Документы при покупке квартиры: почему их важно проверять
Покупка квартиры – весьма приятный момент для каждого. При поиске жилья важны разные аспекты: месторасположение, количество комнат, год постройки дома, состояние квартиры, инфраструктура и многое другое. И вот, когда Вы уже нашли подходящий вариант, изучили все его особенности, договорились о цене, Вам предстоит последний и один из самых значимых этапов перед заключением сделки: проверить документы при покупке квартиры. Этому этапу стоит уделить особое внимание. В противном случае, если необходимые документы при покупке квартиры не будут должным образом проверены, сделка может быть оспорена по ряду обстоятельств, что повлечет за собой возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке. Причем в результате аннулирования сделки квартира в любом случае перейдет обратно от покупателя к продавцу, а вот вернутся ли к покупателю уплаченные деньги – это уже вопрос. Несмотря на решение суда о взыскании с продавца денег, уплаченных по сделке, признанной недействительной, у продавца на момент вынесения решения их может попросту не оказаться, и решение будет исполняться годами, десятилетиями, если вообще когда-нибудь будет исполнено. Именно поэтому документы при покупке квартиры необходимо тщательно проверить. Надлежащая проверка документов при покупке квартиры не является стопроцентной гарантией того, что сделка не сможет быть оспорена, но существенно уменьшит данные риски, либо явится предпосылкой для отказа от сделки (иногда отказ от сделки тоже является вариантом).
Документы, которые демонстрируют, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. Это свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о госрегистрации указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности.
Как выглядит свидетельство? Плотный лист формата A4. Современное — фиолетового цвета, свидетельство постарше — белый лист бумаги с той же информацией, печатью и подписью исполнителя.
Технический паспорт тоже должен быть у продавца. Важно, чтобы план, нарисованный в техпаспорте, совпадал с планировкой квартиры. Неузаконенная перепланировка, в случае покупки такой квартиры, будет вашей головной болью. И хорошо, если удастся отделаться штрафом. Не все варианты перепланировки узаконят, в некоторых случаях новому владельцу придется и заплатить штраф, и вернуть помещение в изначальный вид за свой счет.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Этот этап определяет законность ранее заключенных договоров с данным объектом недвижимости. Информацию об истории объекта могут предоставить департаменты юстиции. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются там. Данная информация даст более четкое представление о том, кому и когда перепродавали данную недвижимость или дарили. Эту справку может получить по официальному запросу только собственник недвижимости, нотариус либо адвокат.
Как считают специалисты, лучше, если с жильем не совершалось покупок, дарений или завещаний в последние 3 года. Это максимальный срок давности, в течение которого сделка может быть признана незаконной. Если в данный период квартира или дом переходили из рук в руки, то внимание к объекту должно быть особенно повышенным.
Как отмечает юрист Ерлан Ерболатулы, есть много факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя и которые требуют детальной проверки, например, частая перепродажа недвижимости за короткий срок, недавнее оформление недвижимости через наследование и т.п.
О том, как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости, читайте здесь.
Ипотека на покупку квартиры в РБ
В Белоруссии ипотечное кредитование пока не находится на пике активности, как в России. Одна из причин – высокие процентные ставки, минимальные из которых –13-15% годовых.
Например, Беларусбанк выдает ипотечные кредиты под ставку рефинансирования Национального банка РБ (она сейчас равна 10%) плюс 5,5%. Белорусская «дочка» Сбербанка кредитует покупку жилья минимум под 13% годовых.
Есть специальный Указ Президента №240, по которому малоимущим гражданам, многодетным семьям и некоторым другим социально незащищенным категориям заемщиков компенсируется часть процентной ставки.
Россияне могут быть заемщиками по таким кредитам, но с одним важным условием – только те, кто постоянно проживает и имеет доход на территории РБ.
При этом недостаточно просто приехать и жить в течение года-двух, постоянное проживание для иностранцев (и россиян в том числе) подтверждается только видом на жительство. Также нужна официальная работа, на которой можно будет получить справку о зарплате.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
Как не парадоксально это звучит, но начинать осматривать квартиру перед покупкой необходимо задолго до входа в неё, на далёких рубежах и подступах. Так будет провести осмотр квартиры перед покупкой правильнее всего.
В первую очередь обратите внимание на сам дом, в котором вы предполагаете жить, соберите по максимуму достоверной информации по зданию — год постройки, материал стен — из чего дом построен, когда был последний капитальный ремонт, что конкретно менялось — кровля, инженерные коммуникации, или же просто был проведен лёгкий косметический марафет, размер услуг жкх, какая управляющая компания осуществляет эксплуатацию дома. Оцените транспортную, социально-бытовую инфраструктуру вокруг своей будущей квартиры. Ответьте себя на ряд первостепенных вопросов: В какой магазин будете ходит по утрам за хлебом, в какое учебное учреждение отдадите своего ребёнка, в каком парке или сквере будете совершать вечерний променад, как вы будете добираться на работу…
Для сбора информации по криминогенной обстановке вам стоит обратиться к участковому полиции, но лучше всего на осмотре квартиры включить местное сарафанное радио — расспросите местных жителей, бабушек на лавке, о том чем и как живёт дом и микрорайон в общем — есть ли сборища наркоманов, где живут алкоголики и другие ассоциативные элементы.
Для многих клиентов на рынке вторичного жилья вопрос о покупке снимается далеко на подступах к самой квартире…
Назначать просмотр необходимо по предварительной устной договоренности с представителем собственника — риэлтором или агентом, или самим хозяином квартиры. Не надо ломиться в закрытую дверь и играть в детектива, вычислять по фото или у местных жителей где конкретно в доме какая квартира продаётся. Заявившись к продавцу, неожиданно для него, вы можете скомпрометировать себя и выставить не в лучшем свете. И скорее всего осмотр квартиры для вас закончится не начавшись
Очень часто потенциальные покупатели узнают о том, где находится в каком подъезде квартира, лишь на просмотре. Риэлторы в целях конфиденциальности держат до последнего эту информацию в секрете. Частенько клиентов подстерегает неожиданный и неприятный сюрприз — квартира в торце или угловая. И если для вас как для покупателя этот момент определяющий, рекомендую заранее задать вопрос о расположении квартиры на этаже и планировке.
Грамотная помощь в проверке квартиры
1. Если сделка оформляется посредством агентства недвижимости, тогда за правильное составление документации отвечают риэлторы.
2. Многие покупатели подключают к процессу нотариусов. Уполномоченные лица проводят онлайн регистрацию документов в специальной государственной базе. В таком реестре сразу видна история недвижимости, возможные обременения и указаны все официальные владельцы квартиры.
3. Проверкой занимается служба безопасности финансового учреждения – банка, через который оформляется ипотека. Также подключаются нотариусы, с которыми сотрудничает выбранная структура.
Вывод можно сделать один — грамотно оформленная покупка квартиры не обойдётся без нотариуса.
В каких случаях необходимо подключать специалистов, которые профессионально проверят квартиру?
• Первым поводом для проверки станет факт приватизации жилплощади. Здесь важно изучить все условия, указанные в правоустанавливающей документации.
• «Сомнительной» считается квартира, в которой зарегистрирован или проживает нервно больной человек, страдающий алкоголизмом или осужденный.
• Обязательно проверяются прежде отсуженные квадратные метры.
• Сомнения должны вызывать квартиры, в которых прописаны лица, находящиеся под опекой, несовершеннолетние или с ограниченными физическими возможностями.
• Проверяются и документы апартаментов, принадлежащих застройщику.
Чтобы узнать, кому принадлежит приватизированная квартира, потребуется уточнить перечень всех собственников, которые участвовали в процедуре и зарегистрированы по указанному адресу. По законам Казахстана, до 1995 г. в документы не требовалось вносить несовершеннолетних детей. Поэтому, по факту проведённой покупки, не обнаруживались дополнительные собственники, официально указанные в правоустанавливающих бумагах. Если рассматривать с юридической стороны, то сделки производились без согласия несовершеннолетнего, который позднее (после совершеннолетия) имел право отсудить принадлежащие ему квадратные метры. И закон был на стороне прежнего совладельца.
Встречаются ситуации с официальными отказами жильцов от прав на приватизированное жильё. При этом проживающие оформляют пожизненную возможность пользоваться квадратными метрами. В этом случае потребуется не только узнать, кто является собственником квартиры, но и проверить всю информацию по проживающим лицам. Потому, как даже суд не сможет заставить таких жильцов выписаться.
Очень «скользкой» считается безвозмездная приватизация. Здесь выясняют, на кого зарегистрирована квартира, и кто является супругом(ой) или ближайшим родственником. Регистрация последних в документах на недвижимость не обязательна.
Перевірка документів під час купівлі квартири
Під час купівлі квартири на вторинному ринку є кілька суттєвих ризикових моментів. Неуважність при перевірці може призвести до серйозних матеріальних збитків – аж до втрати права власності та довгих судових позовів. Основні ризики:
- фіктивні документи на право власності або розпорядження нерухомим майном;
- прописані діти або особи, що тимчасово виписані;
- передача завдатку або всієї суми на нерухомість без укладення угоди та нотаріального засвідчення;
- купівля квартири з забороною відчуження (арештом);
- незаконне планування, не враховане в техдокументації.