Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
- Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
- Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
- Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
- Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Требования к новому жилью
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?
-
Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
-
Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
-
Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
-
Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
-
Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
-
Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
-
Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.
Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
-
сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
-
документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
-
разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
-
предварительные договоры купли-продажи;
-
разрешение банка на проведение сделки;
-
справку о готовности объекта при участии в ДДУ.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Какие могут возникнуть сложности при продаже
В законодательстве прописано, что каждый член семьи получает долю в жилище, приобретенной за материнский капитал. Выделение права собственности происходит в момент сделки или спустя шесть месяцев.
Если семья продает недвижимость, в которой право собственности оформлено только на мать или отца, без выделения долей детям, это нарушение закона. Сделка аннулируется. Покупатель возвращает дом и получает назад деньги.
При продаже жилья без получения разрешения в Органах опеки также существует риск признания сделки недействительной. Продавца могут привлечь к административной ответственности. Проводить сделку без участия Органов опеки и попечительства разрешается после достижения детей-собственников восемнадцати лет. В этом случае достаточно получить от них согласие на продажу.
«Покайтесь публично!»: как продать дом, купленный на материнский капитал
Прежде всего, следует обратиться в ОоиП с заявлением, в котором указывается причина продажи и адрес нового места жительства. Комиссия по делам несовершеннолетних, выезжает на место и осматривает будущие условия быта, после чего, подтверждает свое согласие актом проверки. Имея данный документ на руках, вы можете выписать всех членов семьи из старого места жительства. Далее, на основании акта, нотариус вправе заверить договор купли – продажи.
При продаже такого объекта надлежит уплатить подоходный налог, размер которого зависит от рыночной стоимости недвижимости. В случае, если вы планируете и продажу, и покупку нового жилья в текущем налоговом периоде, есть шанс избежать уплаты пошлины.
На заметку! Как говорится, талантливый человек – талантлив во всем, поэтому, если вы имеете талант к нищенству с детства, не пренебрегайте советами опытных юристов.
Согласно закону о материнском капитале, конкретных временных ограничений не наблюдается, однако, существуют сроки действия справок, выдаваемых органами опеки:
- Срок действия подписанного акта об отчуждении прав на имущества несовершеннолетних действует до 3-х месяцев;
- Официальные бланки для осуществления сделки купли—продажи, имеют срок действия – 1 месяц.
Как продать дом, купленный на материнский капитал
Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.
Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:
-
Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.
Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок по отчуждению и приобретению недвижимости. Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи, в которых нужно заранее указать долю, причитающуюся детям.
Этот договор или нотариально оформленное обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи среди прочих документов необходимо приложить к заявлению, направляемому в ООиП на разрешение сделки.
Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время.
-
Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации, сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.
Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).
- Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия.
- Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
- Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого, то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме — и не обязательно, чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.
В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной. Это возможно если:
- в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров — поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли;
- в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости.
Правила оформления сделки с использованием маткапитала
Процедура продажи дома под материнский капитал проходит в определенном порядке и состоит из следующих этапов:
- продавец и покупатель обращаются к нотариусу для составления соглашения купли-продажи;
- приобретатель жилья передает второй стороне первоначальный взнос за недвижимость;
- владелец сертификата обращается с соглашением купли-продажи в ПФ РФ и составляет заявление на перевод денег;
- заявка рассматривается в течение одного месяца;
- при принятии положительного решения в течение десяти дней собственнику реализуемого имущества перечисляют деньги на банковский счет.
ВНИМАНИЕ! Жилое помещение переходит в собственность владельца сертификата после полного расчета с продавцом жилья.
При расчете покупателя с продавцом есть особенности:
- если сделка осуществляется через Пенсионный фонд, сумму маткапитала используют в качестве оплаты оставшейся задолженности;
- если недвижимость приобретается с помощью услуг банка, приобретатель переводит первоначальный взнос владельцу жилья, остаток долга перекрывается ипотечной ссудой, оформленной покупателем.
Использование кредитного учреждения при совершении сделки гарантирует продавцу быстрое получение денег.
Продажа жилья, купленного за материнский капитал, без выделения долей
Если вы приобрели, построили или реконструировали жильё за материнский капитал, выделить доли второму родителю и всем детям обязаны в течение полугода с даты его приобретения, регистрации построенного дома или завершения реконструкции. В противном случае вам грозит штраф.
Но это ещё не всё. Продать такое жильё, пока не выделите в нём доли всем, кому должны, нельзя. Органы опеки не вправе выдавать разрешение на продажу, пока вы этого не сделаете, нотариусы — оформлять сделки по отчуждению вашей недвижимости, а органы Росреестра — принимать документы на регистрацию.
Если же жильё удастся продать без выделения долей, ведь нотариусы и чиновники тоже могут ошибаться, сделка будет расторгнута, как только нарушение всплывёт. Продавцу придётся платить штраф и компенсировать убытки. Малоприятна такая коллизия и для покупателя, которому придётся освобождать купленное жильё и как-то решать проблему нового.
Нужно ли выделять доли детям в доме, на котором было нотариальное обязательство
Некоторые считают, что написание нотариального обязательства неотъемлемая часть процесса. Это действительно так, но лишь в некоторых случаях, которые являются наиболее распространенными среди пользователей материнского капитала.
Самой частой причиной, по которой происходит создание документа – это вложение выданных денежных средств на погашение ипотечного займа, процентов по нему или подобных денежных задолженностей. Срок, в который процедура должна быть завершена составляет 6 месяцев с момента снятия обременения (залога) с дома. Именно такой срок предусматривается в нотариальном обязательстве. И выделение долей обязательно должно происходить именно в том доме, на который давалось обязательство.
Органы опеки сами не проверяют исполнение обязательства. Но они передают сведения в Росреестр, чтобы гос.регистратор проверял исполнение обязательства при продаже такой недвижимости. Если доли выделены не были, то сделку скорее всего приостановят.
Проверкой обязательств родителей плотно занимается прокуратура. Если шестимесячный срок не соблюсти, то велика вероятность столкнуться с судебными разбирательствами. Прокурор может подать в суд на уклоняющихся от выделения долей родителей, и просить либо выделить доли, либо вернуть сумму материнского капитала в бюджет (такая практика уже есть). Это также повлечет за собой запрет на использование материнского капитала в будущем.
Как приобрести дом за материнский капитал?
Когда покупатель подберет подходящий вариант и договорится о сделке с собственником недвижимости, необходимо решить, в какой форме будет заключена сделка — в простой письменной или в нотариальной. Нотариальное удостоверение сделки в ряде случаев обязательно (например, при покупке недвижимости у несовершеннолетнего собственника). Удостоверить договор у нотариуса, помимо того что это обеспечивает безопасность сделки, еще и удобно, поскольку можно сразу прописать в договоре доли будущих собственников дома, в том числе детей (это требование установлено законом). Если доли не будут распределены в договоре, то впоследствии необходимо заключить отдельное нотариальное соглашение о выделе долей детям. Нотариус:
· расскажет, как распределить доли в праве собственности на дом;
· рассчитает размер долей в соответствии с кругом лиц, имеющих такое право;
· составит договор.
Еще раз отметим: если купить дом за материнский капитал и сразу распределить доли, то имущество приобретается в общую долевую собственность.
После того как условия покупки согласованы, необходимо оформить сам сертификат. Использовать материнский капитал для приобретения дома можно после того, как будет подписан договор. Покупатель подает в Пенсионный фонд заявление о том, что собирается воспользоваться деньгами для покупки жилья, и после рассмотрения заявления получает на руки соответствующий документ.
Как продать дом за материнский капитал порядок
Ограничения, связанные с продажей дома, купленного на средства материнского капитала связаны с тем, что долевыми собственниками такой недвижимости по закону должны являться несовершеннолетние дети. И чтобы получить разрешение на проведение такой сделки, необходимо убедить органы опеки, что в новом помещении жилищные условия детей не ухудшатся и им будут выделены равнозначные доли.
Когда согласие ООиП будет получено, отчуждение жилья может быть проведено по одной из следующих схем:
- Продажа дома, приобретенного или построенного за счет маткапитала, и покупка нового жилья.
- Продажа дома и перевод полученных денег на банковский счет детей.