Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договоры комиссии: должен ли уполномоченный банк открывать паспорт сделки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:
- Общегражданский паспорт РФ
- Правоустанавливающий документ на недвижимость
- Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру
- Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
- Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
- Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
- Выписка с лицевого счета квартиры
- Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
- Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости
Остановимся на каждом из документов подробнее.
Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.
Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.
Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:
- Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
- Дата и место подписания Договора
- Описание объекта недвижимости с его точным адресом
- Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
- Стоимость недвижимости
- Способ и порядок передачи денег
- Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
- Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица
Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.
Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.
Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.
Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.
ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.
Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:
- ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор ренты
- Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
- Нотариальное свидетельство о наследовании
- Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ
Какие документы требовались для получения паспорта сделки?
Перечень документов, которые запрашивал банк для открытия паспорта импортной сделки для ООО и ИП, согласно Инструкции Банка России от 04.06.2012 г. №138-И:
- Заполненный бланк паспорта сделки в одном эземпляре согласно Инструкции Банка России от 04.06.2012 г. №138-И
- Документы или информация, содержащие сведения, которые отражены в бланке паспорта сделки;
- Контракт (кредитный договор), исполнение обязательств по которому требует оформления паспорта сделки, либо выписку из такого контракта (кредитного договора), содержащую информацию, необходимую для оформления паспорта сделки, а также информацию об условиях расчетов по контракту;
- Другие документы, которые могут являться неотъемлемой частью контракта, описывать важные условия сделки, условия расчетов между сторонами и т. п.;
- Банковское уведомление, принятое налоговыми органами по месту вашего учета, об открытии (закрытии) счета (вклада), об изменении реквизитов, либо о наличии счета(вклада) в банке, расположенном за пределами территории РФ, в случае проведения операций по договору (кредитному договору) через ваши счета, открытые в банке-нерезиденте.
По одному контракту или кредитному договору мог быть только один паспорт сделки. Вы могли производить расчеты с контрагентами только через собственные счета в банке оформившем этот паспорт сделки. В отдельных случаях расчеты могли производиться в другом банке.
Резиденты и нерезиденты
Резидентами в соответствии с положениями пп.6 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ являются:
1. Физические лица – граждане РФ, за исключением постоянно или временно проживающих в иностранном государстве не менее одного года.
2. Постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.
3. Юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ;
4. Находящиеся за пределами территории РФ филиалы, представительства и иные подразделения юридических лиц – резидентов.
5. Дипломатические представительства, консульские учреждения РФ и иные официальные представительства РФ, находящиеся за пределами территории РФ, а также постоянные представительства РФ при межгосударственных или межправительственных организациях.
6. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, которые выступают в отношениях, регулируемых законом №173-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами и другими нормативными правовыми актами.
Нерезиденты в соответствии с пп.7 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ это:
1. Физические лица, не являющиеся резидентами в соответствии с пп.6 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ.
2. Юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и имеющие местонахождение за пределами территории РФ.
3. Организации, не являющиеся юридическими лицами, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и имеющие местонахождение за пределами территории РФ.
Порядок оформления паспорта сделки
В целях учета указанных внешнеторговых и кредитных валютных операций резидент представляет в уполномоченный банк, в котором открыт его валютный счет, паспорт сделки и документацию по соответствующей экспортной, импортной или кредитной сделке. С этого момента соответствующий уполномоченный банк начинает выполнять функции агента валютного контроля. Для оформления паспорта сделки резидент представляет в банк следующие документы:
-
Два экземпляра паспорта сделки;
-
Контракт (договор), являющийся основанием для проведения валютных операций по контракту (кредитному договору);
-
Разрешение органа валютного контроля на осуществление валютных операций по контракту (кредитному договору), а также на открытие резидентом счета в банке-нерезиденте, в случаях, предусмотренных валютным законодательством РФ;
-
Иные документы.
Оформление паспорта сделки между резидентом и нерезидентом необходимо по внешнеторговым сделкам, предусматривающим (гл.5 Инструкции №138-И):
- вывоз с территории России или ввоз на территорию России товаров (за исключением вывоза (ввоза) ценных бумаг в документарной форме);
- продажу (приобретение) на территории России (за пределами территории России) ГСМ (бункерного топлива), продовольствия, материально-технических запасов и иных товаров (за исключением запасных частей и оборудования), необходимых для обеспечения эксплуатации и технического обслуживания транспортных средств;
- выполнение работ, оказание услуг, передачу информации и результатов интеллектуальной деятельности (в том числе исключительных прав на них), передачу движимого и (или) недвижимого имущества;
- получение или предоставление кредита (займа), а также осуществление иных валютных операций, связанных с получением, предоставлением, возвратом кредитов (займов).
Можно ли обойтись без паспорта сделки
Есть ряд ситуаций, когда можно спокойно обойтись без процедуры валютного контроля. Заключить договор с нерезидентом без паспорта сделки можно в случаях, предусмотренных 173-ФЗ.
Давайте разберемся, в каких случаях оформлять ПС не требуется:
- Сделка заключена с физическим лицом за рубежом.
- Если вы заключаете сделку со своим кредитором.
- Если вы оформляете договор займа менее чем на 5 000 долларов.
- Если сумма по контракту меньше 50 000 долларов.
Оформление ПС в 2023 году происходит от суммы, превышающей 50 000 долларов.
Если вы хотите экспортировать товары без паспорта сделки, то придется заключать контракты на сумму менее 50 000 долларов. Но только следует учитывать, что это не сумма одного контракта, а всех, которые заключались с организацией за отчетный период — 1 год.
То есть для оформления паспорта сделки ваш договор должен быть:
- С юридическим лицом за рубежом.
- На сумму более 50 000 рублей.
- Договор займа на минимальную сумму 5 000 долларов.
Основной нормативно-правовой акт, регулирующий вопросы оформления паспорта сделки, — ФЗ РФ от 10.12.2003 № 173 «О валютном регулировании и валютном контроле». В данном федеральном законе, ст. 20, обозначено, что единые правила оформления таких паспортов устанавливаются Центральным банком.
Отдельные вопросы и процедура оформления паспорта контракта регламентированы также инструкцией ЦБ РФ от 04.06. 2012 №138-И и приказом ГТК РФ от 03.11.1993 № 449. Согласно указанным нормативным документам, ПС может оформляться:
- При операциях импорта. В данном случае агент валютного контроля (банковское учреждение) с помощью паспорта сделки контролирует предоставление оплаченных услуг, выполнение работ или поставку товара
- При экспорте. В паспорт заносятся данные о таких экспортных валютных операциях, как оплата поставленных за границу товаров, предоставленных услуг и выполненных работ. Экспортные паспорта иногда называют экспортно-импортными
В действующих нормативных документах упоминается несколько разновидностей ПС. Если происходит не купля-продажа товара, а обмен по бартеру, оформляется паспорт бартерной сделки.
В законодательстве РФ ранее подробно прописывались все нюансы, касающиеся сроков подачи и регистрации ПС: нарушение этих правил влекло за собой штрафные санкции.
- Если сделка заключается впервые, то ПС оформляется до момента представления справки о валютной операции, подтверждающих документов, а также подачи таможенной декларации на экспортируемый или импортируемый товар (причем, учитывается наиболее раннее из этих действий).
- Если произошла уступка прав по контракту или перевод денег, после которых расчеты больше не производятся, то новый паспорт сделки оформляется не позднее месяца со дня закрытия старого ПС.
- В случае отзыва лицензии у банка (или перехода резидента в другой банк) новый ПС переоформляется в течение 15 дней в другом банковском учреждении, если расчеты по контракту продолжаются, и в течение 30 дней, если транзакций больше не предвидится.
Информация, указываемая в ПС
Законом предусматривается, что в ПС должны присутствовать все сведения, необходимые для осуществления контроля и составления отчетности по валютным операциям между резидентами и их зарубежными партнерами.
Поэтому в паспорте сделки обязательно содержатся следующие сведения:
- номер самого документа и дата его оформления;
- сведения о резиденте и его контрагенте;
- информация о контракте – когда заключен, под каким номером, на какую сумму и в какой валюте, до какого срока действует;
- данные о банке, через который будут происходить финансовые расчеты;
- информация об изменениях, внесенных в первоначальный текст контракта;
- условия закрытия контракта.
Оформление, вид и подача информации стандартизированы. ПС оформлялся уполномоченными банками, а в дальнейшем документ отправлялся агентам или органам валютного контроля для осуществления полномочий, возложенным на них Центробанком.
Кто является резидентом и нерезидентом?
|
Резидентами являются (п.6 ч.1 ст.1 Закона №173-ФЗ): |
Нерезидентами являются (п.7 ч.1 ст.1 Закона №173-ФЗ): |
|
-российские граждане, за исключением постоянно проживающих в иностранном государстве |
-иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие постоянно в России |
|
-иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в России на основании вида на жительство |
-российские граждане, постоянно проживающие на территории иностранного государства |
|
-компании, созданные в соответствии с российским законодательством, и расположенные за рубежом их филиалы, представительства и иные подразделения |
-компании, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и расположенные за рубежом, их филиалы, постоянные представительства, другие обособленные или самостоятельные структурные подразделения, находящиеся на территории России |
Что изменилось: регистрация внешнеэкономических контрактов
Ведите учет экспорта и импорта на УСН в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Валютный учет и инструкции по работе, налоги, авторасчет зарплаты и отправка отчетности в одном сервисе Получить бесплатный доступ на 14 дней
С 1 марта 2021 года паспорт сделки отменен, но валютный контроль остался. Теперь вместо паспорта сделки нужна регистрация внешнеэкономического контракта. Основание такого новшества — Инструкция Банка России от 16 августа 2021 года №181-И.
Порядок регистрации следующий. В банк предоставляются иностранный контракт и реквизиты зарубежного партнера. Если потребуются другие документы, вам сообщат сотрудники банка, где регистрируется контракт. Далее в течение 1-го дня контракт принимают к учету.
Сумма, при которой нужно регистрировать договоры, зависит от вида сделки:
- по экспортным операциям регистрации подлежат договора от 6 млн. рублей включительно;
- по импортным контрактам и кредитным договорам — от 3 млн. рублей включительно;
- контракты с меньшими суммами регистрировать не надо.
Банк имеет право запрашивать по внешнеторговым сделкам документы, даже если контракт по ним регистрировать не нужно. Только если сумма договора с зарубежным партнером меньше 200 тыс. рублей, то представлять документы не нужно.
Важно! Под валютный контроль подпадают не только сделки в инвалюте. Например, даже если вы заплатили иностранному поставщику рублями — это тоже валютная сделка. Просто в валюте Российской Федерации. Такой договор подлежит регистрации в банке, если превышает установленные лимиты.
Основания для отказа банком в принятии документов и в оформлении паспорта сделки
Согласно п. 6.9 Инструкции Центробанка РФ, основаниями для получения резидентом отказа от банка-агента валютного контроля в оформлении ПС могут стать:
- несоответствие указанных в форме ПС данных информации в приложенных документах, в том числе по причине отсутствия в них оснований для оформления ПС;
- нарушение требований, установленных Инструкцией, при заполнении формы ПС;
- непредоставление резидентом документов и информации или предоставление их не в полном объеме, а также предоставление недостоверных документов и сведений;
- наличие оснований предполагать, что валютные операции в рамках сделки могут совершаться для легализации полученных преступным путем доходов или с целью пособничества террористам.
При получении отказа резидент вправе, устранив выявленные недочеты, повторно подать документы для оформления ПС в срок, установленный Энергомашбанком.
Порядок оформления паспорта сделки
В целях учета указанных внешнеторговых и кредитных валютных операций резидент представляет в уполномоченный банк, в котором открыт его валютный счет, паспорт сделки и документацию по соответствующей экспортной, импортной или кредитной сделке. С этого момента соответствующий уполномоченный банк начинает выполнять функции агента валютного контроля. Для оформления паспорта сделки резидент представляет в банк следующие документы:
- Два экземпляра паспорта сделки;
- Контракт (договор), являющийся основанием для проведения валютных операций по контракту (кредитному договору);
- Разрешение органа валютного контроля на осуществление валютных операций по контракту (кредитному договору), а также на открытие резидентом счета в банке-нерезиденте, в случаях, предусмотренных валютным законодательством РФ;
- Иные документы.
Уполномоченный банк принимает на обслуживание контракт (кредитный договор) и оформляет по нему паспорт сделки либо отказывает в этом.
В случае принятия положительного решения – уполномоченный банк формирует паспорт сделки в виде электронного документа, присваивает номер паспорту сделки и обеспечивает ведение и хранение паспорта в электронном виде.
Инструкция Центробанка России касаемо валютного регулирования
По сути, это своего рода синтез ранее действующей Инструкции (2004 г.) и Положения нашего Центробанка (2004 г.) относительно рассматриваемого вопроса. В полученном варианте значительно упрощен порядок оформления, передачи документов экспортерами в специально уполномоченный банк.
Нововведениями, произошедшими в 2012 году, был затронут и паспорт сделки. Инструкция Центробанка России содержит ряд изменений касаемо формы и порядка его заполнения. Также внесены корректировки в некоторые справки (о валютных операциях, подтверждающих документах), были пересмотрены коды проводимых операций с валютой, механизм взаимодействия уполномоченного финансово-кредитного учреждения и резидента.
Так же как и в ранее действующей Инструкции, специально уполномоченный банк назначает ответственного сотрудника, обладающего правом осуществлять от имени данного финансово-кредитного учреждения в качестве агента валютного контроля ряд действий, включая визирование документов, заверение их соответствующей печатью, применяемой непосредственно для этих целей.
Документы для валютного контроля, направляемые банком резиденту в бумажном виде, должны быть обязательно подписаны ответственным за это лицом, а затем заверены соответствующей печатью на всех страницах. Если они отсылаются электронно, то везде должна присутствовать электронная подпись назначенного ответственного лица (иного банковского сотрудника), имеющего такое право.
Иначе говоря, новая Инструкция предполагает возможность полного перехода на исключительно электронный документооборот, осуществляемый между уполномоченным финансово-кредитным учреждением и резидентом (экспортером). Это существенно ускоряет и упрощает процесс получения банковскими клиентами документов по валютному контролю. В особенности это важно тем участникам ВЭД, которые находятся достаточно далеко от специально уполномоченного банка.
Также еще один важный момент, упрощающий документооборот, — появляющаяся возможность резидента наделять по доверенности правом подписи всех документов другого субъекта, который не имел полномочий 1-й, 2-й подписи, отображенной в соответствующей карточке.
Важной отличительной особенностью нового варианта Инструкции от прежнего является более обширная сфера влияния: кроме как на резидентов, выступающих юрлицами (не включая кредитные организации, госкорпорации «Внешэкономбанк») и физлицами – ИП, еще и на физлиц, которые занимаются частной практикой в определенном нашим законодательством порядке.
Другими словами, если последние из вышеперечисленных заключают от своего собственного имени контракт (внешнеторговый), сумма по которому превышает 50 тыс. долл. США, то они обязаны открыть паспорт сделки (валютный контроль при этом осуществляется на тех же условиях, как и прежде).