Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

Ситуации, когда возникает спор о порядке пользования совместным имуществом

В жизни могут происходить различные ситуации, когда между сособственниками возникает спор об использовании общего имущества, например:

  • Если квартира или другая недвижимость является совместно нажитым имуществом в браке

    а бывшие супруги расторгают брак. Если нет возможности решения спора другим путем (например, продажи недвижимости и раздела полученных средств, обмена квартиры на другие с меньшими площадями или компенсации одному из супругов его доли), возникает необходимость определить порядок пользования общей квартирой;

  • Если недвижимость передается по наследству

    и каждый из наследников получает свою долю имущества. В результате каждый из них становится сособственником, и образуется конфликт: как совместно использовать квартиру или дом;

  • Один из собственников жилья сталкивается с невозможностью использования своего имущества

    из-за противодействия других сособственников (например, человека могут не пускать в его квартиру, создавать другие препятствия при проживании и т.д.). В этом случае официальный порядок пользования имуществом должен разрешить подобный спор.

Встречаются и другие ситуации, когда возникает необходимость установить порядок использования имущества – например, между участниками долевого строительства.

    Варианты использования долевой собственности

    На порядок использования жилья влияют несколько факторов:

    1. Размеры долей каждого из собственников.
    2. Количество отдельных жилых комнат в квартире или доме. Если комнат для выделения каждому из собственников отдельной достаточно, то это один вариант, если собственников больше, чем отдельных комнат, то определить порядок пользования будет намного сложнее.
    3. Количество зарегистрированных жильцов. Например, если собственников двое (бывшие муж и жена), но фактически в квартире вместе с матерью проживает несовершеннолетний ребенок, то супруге выделяется комната большего размера.
    4. Имеется ли у совладельцев альтернативное жилье.
    5. Родственные связи всех собственников.
    6. Планировка. Многие жилые помещения имеют проходные комнаты, конечно, никто из собственников не согласится, чтобы через его личное пространство постоянно ходили другие жильцы квартиры.

    Оптимальным вариантом будет, если количество отдельных комнат не меньше, чем число совладельцев. В таком случае каждый из них занимает отдельную комнату, а кухня, санузел и другие места общего пользования остаются совместными. То есть, получается своего рода коммунальная квартира.

    В каких ситуациях необходима процедура определения порядка использования жилья

    Как правило, долями квартиры или дома владеют родственники, получившие объект недвижимости в наследство, либо бывшие супруги, расторгнувшие брак. И в том и в другом случае в одном жилом помещении фактически проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и не ведущие совместного хозяйства. В этих, либо аналогичных ситуациях, встает вопрос об определении порядка пользования жильем.

    Оптимальным вариантом является установление правил совместного проживания в одном жилом помещении несколькими собственниками самостоятельно и добровольно. Именно с этой целью и заключается добровольное письменное соглашение, в котором совладельцы оговаривают все нюансы использования совместного дома или квартиры. В идеале соглашение должно быть удостоверено в нотариальной конторе.

    Например, супруги Николай и Людмила Рокотовы проживали в двухкомнатной квартире, купленной ими совместно после вступления в брак. Через несколько лет супруги расторгли брак и разделили совместное имущество, в том числе и квартиру поровну. Ни Людмиле, ни Николаю съезжать было некуда, выкупить долю второго супруга ни один из них тоже не мог, поэтому они продолжали проживать в жилом помещении вместе.

    Если с отдельными комнатами супруги как-то смогли договориться, то по порядку использования кухни и других общих помещений у них постоянно возникали мелкие стычки. Николай любил приводить приятелей и сослуживцев, зачастую они распивали спиртные напитки, при этом Николай не вел их в свою комнату, а принимал на кухне. Людмиле такие посиделки не нравились, на этой почве происходили мелкие бытовые конфликты. У Николая тоже были некоторые претензии к Людмиле по использованию ею ванной комнаты.

    Но так как деваться друг от друга им было некуда, бывшие супруги решили заключить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Они договорились, что Николай больше не будет водить на совместную кухню своих друзей, а Людмила не будет использовать ванную в качестве сушилки для белья.

    Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке

    Первое, что необходимо знать, это то, что судебное установление порядка пользования возможно только в квартире, оформленной в общую долевую собственность. В коммунальной квартире, где все комнаты имеют отдельные лицевые счета, порядок пользования может быть определен в отношении мест общего пользования.

    Читайте также:  Развод супругов в 2023 году: процедура расторжения брака

    Участникам общей совместной собственности, для судебного определения порядка пользования квартирой придется вначале определить доли в праве собственности каждого из них. Это можно сделать путем заключения нотариального соглашения об определении долей, а при отсутствии такой возможности — в судебном порядке.

    В общую совместную собственность, как правило, оформляется общее имущество супругов. Конечно, если после расторжения брака супруги продолжают проживать под одной крышей, они могут самостоятельно договориться о том, как будут в дальнейшем пользоваться квартирой.

    Итак, при возникновении между участниками долевой собственности спора относительно того, кто какую комнату занимает, собственникам нужно обращаться в суд.

    Права собственника жилья

    Начнем с того, существуют 3 способа обладания недвижимостью:

    • владение;
    • пользование;
    • распоряжение.

    При этом только право собственности включает в себя целиком 3 пункта. Например, если квартира давным-давно предоставлена вам на праве пользования и владения муниципальными органами власти и даже перешла по наследству нескольким поколениям близких родственников, но вы до сих пор не приватизировали её в органе государственной регистрации, то распоряжаться ей вы не сможете (продать иному лицу, подарить, заложить). Право распоряжения наступает с момента внесения записи о праве собственности на конкретное имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

    Таким образом, собственник обладает полным набором прав, позволяющим ему распоряжаться личной недвижимостью по своему усмотрению.

    В отдельных случаях права владельца жилья ограничены.

    1. При долевой и совместной собственности. Чтобы продать свою долю в этом случае, нужно оповестить совладельца о предстоящей продаже. Сособственники обладают правом преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК РФ. Без нотариально заверенного отказа второго собственника от покупки доли невозможно совершить продажу иному лицу. Иначе заинтересованные совладельцы могут оспорить переход права в судебном порядке.
    2. Обременения на квартиру. Если собственник передал своё имущество в залог для целей ипотеки либо получения денежных средств, то это является основанием для регистрации ограничения на право распоряжения земельным участком, или домом, или квартирой. Продавать ипотечное жильё не запрещается, но исключительно с разрешения банка.
    3. Арест имущества. Данный вид ограничений накладывает полный запрет на совершение регистрационных действий до момента снятия ареста, произвести отчуждение имущества по любым основаниям в этот период невозможно.

    Права собственника жилья:

    1. Сдача помещений в аренду для проживания. Арендаторы вашего жилья с момента подписания договора найма получают право пользования недвижимостью и владения, без распоряжения.
    2. Безвозмездное и возмездное отчуждение имущества (обмен, дарение, наследство, продажа). Отказ от права собственности.
    3. Регистрация собственника и членов его семьи в квартире, а также посторонних лиц по желанию владельца (прописка и выписка).
    4. Использование жилплощади для трудовой деятельности (фотостудия, репетиторство, ателье) при условии, что права других собственников жилья многоквартирного дома не будут нарушены.
    5. Осуществление перепланировки в помещении.

    Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе

    До Верховного суда дошло дело двух собственниц небольшой квартиры. В подмосковной «однушке» с 2006 года жила пенсионерка Капитолина Зотина*. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. После смерти отца Зотиной ее сводный брат продал свою долю посторонним людям. Были судебные споры, а в 2021 году половину квартиры купила Алиса Кирчик*. В 2018-м она подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Кирчик указала, что у квартиры уже два собственника, но живет там только Зотина.

    • ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев
      18 апреля, 9:33
    • Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья
      13 сентября, 15:09
    • ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире
      5 июля, 12:48

    Первая инстанция требования отклонила. Ведь истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Иного мнения оказалась тройка судей Московского областного суда под председательством Евгения Кучинского (определение № 33- 17020/2018). Апелляция обязала Зотину ежемесячно выплачивать Кирчик 11 500 руб. за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам. Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали исходя из заключения ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Альянс». Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости – однокомнатным квартирам, которые сдавали по средней цене 23 000 руб.

    Первое и главное условие для установления порядка пользования жилым помещением через суд – жилой объект недвижимости должен находиться в общей долевой собственности. Если жильцы проживают в коммунальной квартире, то каждый из них уже и так является единоличным собственником отдельной комнаты, в таком случае споры возможны только по определению условий и порядка эксплуатации мест общего пользования.

    Второе условие – только владелец доли квартиры или дома может подать исковое заявление в суд. Если в жилом помещении проживает и даже зарегистрирован гражданин, не являющийся совладельцем, он не может быть инициатором изменения порядка пользования недвижимым объектом.

    Что дает определение порядка пользования?

    Когда лица, имеющие какое-либо жилое помещение, определяют порядок пользования им, это дает:

    • возможность пользоваться определенной площадью жилого помещения только конкретным владельцем;
    • уверенность в том, что иные владельцы не будут посягать на конкретную площадь, например, комнату в квартире;
    • возможность ограничить доступ иным собственникам на определенную площадь, например, вставить замок в комнате;
    • если определено время пользования каким-то определенным общим местом в помещении конкретным владельцем в определенное время, например, приготовление пиши на кухне с 8 до 10 часов, то можно спокойно, не толкаясь, выполнять соответствующие действия.
    Читайте также:  Присвоение адреса объекту адресации, изменение и аннулирование такого адреса

    В общем, если совместные собственники задумались об определении порядка пользования, значит имеются на то основания, например, не совсем комфортное совместное проживание, и следовательно установленный порядок поможет в какой-то степени сгладить такое некомфортное проживание, избежать ненужных стрессовых ситуаций и т.п.

    Какие сложности могут возникнуть?

    Далеко не всегда стороны могут мирно разрешить возникающий у них спор по поводу пользования помещением. Чаще всего такие проблемы возникают либо у посторонних друг для друга людей, либо у бывших родственников, отношения между которыми испортились. В такой ситуации договориться между собой бывает сложно, поэтому одной из сторон приходиться обращаться в суд.

    Судебный способ разрешения спора предполагает юридическую грамотность каждого из участников разбирательства. Далеко не каждый человек в полной мере обладает знаниям особенностей российского законодательства. Поэтому если вы намереваетесь обратиться в суд или являетесь ответчиком по делу, необходимо обязательно проконсультироваться с юристом.

    Для истца большое значение имеет грамотное обоснование иска. Несмотря на то, что в ходе судебного разбирательства судья должен точно разобраться во всех тонкостях дела, на практике это получается далеко не всегда. Поэтому грамотно обоснованные требования в иске, подкрепленные фактами и доказательствами, это значительная часть успеха. Чтобы правильно подготовить иск необходимо обязательно получить консультацию юриста. Не меньше значение верное обоснование своей позиции имеет и для ответчика. Подготовить доказательства, обосновывающие позицию ответчика, также поможет юрист.

    Как защищён участник права общей долевой собственности в случае предоставления ему части общего имущества, несоразмерной его доле?

    Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

    По смыслу приведённой нормы всякое отступление реальной доли от идеальной, а уже тем более отказ в предоставлении части имущества пропорционально доле, даёт сособственнику право на компенсацию. Как правильно указал суд по одному из дел, «компенсация, указанная в статье 247 ГК РФ, является возмещением понесённых одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счёт потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2012 г. № 33—3341/2012).

    Рассматривая указанное выше дело, суд сделал ещё один заслуживающий внимание вывод: «Истец, который просит выдать ему в пользование жилое помещение меньшей площадью, чем его доля, вправе требовать взыскания платы за пользование частью имущества, превышающей долю ответчиков, лишь одновременно с предъявлением иска об определении порядка пользования имуществом. После принятия данного решения истица уже не вправе ставить вопрос о выплате ей компенсации другим участником долевой собственности. Иной подход привёл бы к нарушению прав другого собственника, согласившегося получить в своё пользование большее по размеру помещение, не предполагая о наступлении в последующем для него неблагоприятных последствий, в виде взыскания денежной компенсации за превышение доли».

    Коммунальные платежи при определении размера компенсации, установленной п. 2 ст. 247 ГК РФ, не учитываются.

    Может ли быть определён порядок пользования жилым помещением лицами, не являющимися его сособственниками?

    Как указано в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» со ссылкой на ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определён размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

    При этом, как уже указывалось выше, с иском об определении порядка пользования члены семьи собственника обратиться не могут. То есть определение порядка пользования жилым помещением собственником и членами его семьи должно быть исключительно добровольным.

    Разъяснения Верховного Суда РФ

    В п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

    Определение порядка пользования судом

    Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

    Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

    В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» содержатся следующие разъяснения:

    Каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения

    Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.

    Читайте также:  Неторжественная регистрация брака через Госуслуги

    Что такое порядок пользования долевой собственностью и как его установить

    Ситуация, когда не удается договориться с остальными владельцами жилья относительно использования права проживать на жилплощади, едва ли может считаться приятной. Более того, каждый случай уникален, и в ГК РФ, и в ЖК РФ нет точного алгоритма, как установить порядок пользования квартирой. Можно только отталкиваться от действующей практики суда и разъяснений Пленума Верховного Суда, полагаясь, что судья учтет интересы и права каждой из сторон судебного разбирательства, определив оптимальное решение по поводу использования жилья каждым из квартирных владельцев.

    Суд будет исходить из текущего порядка проживания, распределения комнат за каждым из собственников, а также учтет обоснованность притязаний несогласной стороны.

    Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением

    Если в квартире фактически сложился какой-то порядок пользования комнатами, и у сособственников нет претензий друг к другу, это уже говорит о том, что между ними существует устное соглашение о порядке пользования жильем, которое всех устраивает.

    Сособственники, желающие закрепить сложившийся порядок пользования жильем, могут сделать это путем заключения письменного соглашения. Каждый из сособственников должен подписать такое соглашение. В нем четко прописывается, какое помещение находится в пользовании каждого из сособственников, указываются метраж и другие характеристики комнат.

    Соглашения, составленного в простой письменной форме вполне достаточно, но по желанию оно может быть заверено нотариально. Принципиального значения это не имеет. В любом случае, если один из собственников будет игнорировать такое соглашение, спор должен будет передан на разрешение суда.

    В жизни заключение сособственниками письменных соглашений о порядке пользования общим имуществом является крайне редким явлением. Как правило, вопрос об установлении порядка пользования жильем встает именно тогда, когда стороны исчерпали все возможности договориться миром. А это влечет необходимость обращения в суд.

    Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке

    Первое, что необходимо знать, это то, что судебное установление порядка пользования возможно только в квартире, оформленной в общую долевую собственность. В коммунальной квартире, где все комнаты имеют отдельные лицевые счета, порядок пользования может быть определен в отношении мест общего пользования.

    Участникам общей совместной собственности, для судебного определения порядка пользования квартирой придется вначале определить доли в праве собственности каждого из них. Это можно сделать путем заключения нотариального соглашения об определении долей, а при отсутствии такой возможности — в судебном порядке.

    В общую совместную собственность, как правило, оформляется общее имущество супругов. Конечно, если после расторжения брака супруги продолжают проживать под одной крышей, они могут самостоятельно договориться о том, как будут в дальнейшем пользоваться квартирой.

    Исполнение решения суда по определению порядка пользования

    Как Вы уже знаете, при конфликтах с ответчиками по поводу пользования помещением, обращаясь в суд необходимо заявлять требования также о возложении определенных обязанностей на ответчиков.

    ВАЖНО: в п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 прямо прописано, что исполнительные листы выдаются по решениям, которые возлагают какую-то обязанность на ответчиков, а решение только о порядке пользования имуществом никаких обязанностей не возлагает на ответчиков, поэтому исполнительный лист не выдается.

    Итак, если вступившее в силу решение суда, определяющее порядок пользования помещением и возлагающее на ответчиков какую-то обязанность, не исполняется ими, что делать? В этом случае истцу, выигравшему дело, не следует предпринимать каких-либо самостоятельных действий в отношении ответчиков, а необходимо обратиться в суд и получить исполнительный лист по решению суда для предъявления его приставам. То есть, истец, получив исполнительный лист, должен подать заявление в службу приставов на возбуждение исполнительного производства.

    Дальше пристав, после возбуждения дела на основании исполнительного листа, содержащего требования неимущественного характера, возлагающее на ответчиков исполнение каких-либо обязанностей, будет принимать меры к тому, чтобы ответчики исполняли решение суда. При не исполнении требований приставов ответчики должны будут уплатить исполнительский сбор, а также могут быть привлечены к административной и даже уголовной ответственности за неисполнение решения суда. О возможных видах ответственности пристав, как правило, должен предупредить ответчиков.

    Порядок пользования жилым помещением

    Порядок пользования жилым помещением, это те правила, которые согласованы между участниками долевой собственности при владении и пользовании общим имуществом.

    Если определенный порядок пользования сложился в квартире с течением времени (несколько месяцев, лет), то это именуется сложившимся порядком пользования жилым помещением.

    Порядок пользования предполагает, что каждый из сособственников занимает определенную комнату или комнаты, соразмерно приходящимся на них долям собственности. Также сособственники могут определить между собой порядок пользования местами общего пользования, если речь идет о коммунальной квартире.

    Многих интересует, возможно ли определить порядок пользования муниципальной квартирой. Жильцы не приватизированной квартиры, конечно же, могут договориться между собой и установить правила пользования квартирой. Однако, о выделении в пользование жильцов по отдельной комнате в судебном порядке и речи быть не может, даже если у проживающих в квартире имеются разногласия по этому поводу.

    Определение порядка пользования квартирой, предоставленной по договору социального найма не предусмотрено действующим законодательством.


    Похожие записи:

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *