Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор офисного рынка Екатеринбурга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Крупные торгово-развлекательные центры в уходящем году оказались самым уязвимым сегментом коммерческой недвижимости. Найти замену уходящим один за другим западным брендам оказалось непросто. В громкие заявления, что вот-вот придут азиатские ритейлеры, не верили ни покупатели, ни сами владельцы ТРЦ.
Обзор рынка недвижимости Свердловской области
Во многом это является результатом работы «Уральской палаты недвижимости».УПН содержит специальную база, включающую объекты, как жилого, так и нежилого фонда. Все предприниматели и иные участники отрасли стремятся к тому, чтобы быть представленными в этой базе. Для этого им приходится выполнять ряд условий, работающих в интересах потребителей.
Кроме того, в Екатеринбурге, который является столицей области, существует достаточно хорошо отлаженная нормативная база, делающая взаимодействие участников рынка между собой более понятным и прозрачным.По мнению некоторых экспертов, жители свердловской области предпочитают доверять процесс приобретения недвижимости риелторам и неохотно занимаются прямой куплей-продажей. Уровень проникновения специальных услуг в отрасли составляет порядка 70 процентов.
Большинство свердловчан имеют представление о работе риелторов и понимают все преимущества обращения
Перспективные миллионники и не только
«Например, Волгоград и Самара сейчас одни из самых доступных по уровню цен среди миллионников (стоимость 1 кв. м на вторичном рынке здесь составляет 81,8 тыс. и 101,8 тыс. руб. соответственно). При этом оба города в 2022 году были в лидерах по темпам увеличения стоимости «квадрата» на вторичном рынке и сейчас сохраняют свои позиции», — пояснила она.
Екатеринбург — крупнейший уральский город (и четвертый по численности населения в России), центр притяжения мигрантов из соседних городов и регионов. Здесь динамично растущая численность населения, а значит, устойчиво увеличивающийся спрос на рынке. «По стоимости недвижимости и на первичном рынке, и на вторичном город находится в середине среди миллионников. Например, квадратный метр на вторичке здесь стоит 106,6 тыс. руб. (+8,3% за 2022 г.). Темпы роста цен на вторичке здесь не самые высокие, зато стабильно высокий спрос», — привела аргументы в пользу Екатеринбурга Елена Лапшина.
По ее словам, аналогичная ситуация в Тюмени — численность населения города увеличивается (уже достигла 850 тыс. человек), спрос на жилье держится на высоком уровне, в том числе «за счет обеспеченных мигрантов с нефтегазовых северов». «В 2023 году сохраняет свою инвестиционную привлекательность жилая недвижимость в Тюмени», — согласен директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «В этом городе около половины спроса формируют жители из других регионов, в том числе ХМАО и ЯНАО с более высоким уровнем доходов. Поэтому спрос и растущие цены в этом городе сохраняются», — отметил он.
Маркетинговые исследования — Рынки недвижимости (здания, сооружения, квартиры, земля) — Рынок помещений коммерческих, помещений нежилых, недвижимости офисной, рынок недвижимости торговой, недвижимости складской — Екатеринбург (Свердловская область. Россия)
| Готовые маркетинговые исследования рынков, социологические исследования, базы данных, аналитика и обзоры рынка, инвестиционные меморандумы, маркетинговые обзоры, другие аналитические отчеты. Исследования включают: маркетинговый анализ объемов рынка, емкость, доли и сегменты рынка, SWOT (свот) — анализ и конкуренцию. Наиболее полная и постоянно обновляемая готовая аналитика лучших маркетинговых агентств. Приглашаем к сотрудничеству бизнес аналитиков, исследовательские и маркетинговые группы специалистов, консалтинговые компании и агентства для таких работ, как анализ рынка, консалтинг, обзор рынка, проведение исследований, маркетинг и продажа готовой аналитики. |
Ситуация на рынке недвижимости: анализ и прогнозы на 2021 год
› › Другие обзоры 28.12.2021 Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2021 года и представили краткий прогноз тенденций рынка на 2021 год в различных сегментах коммерческой недвижимости.
Главными трендами рынка офисов в 2021 году стали рекордно низкий объем ввода новых офисных площадей с 2009 года и уровень вакансии с 2014 года (в классе «А» – 12,7%, в классе «B» – 9%), а также рост арендных ставок на 11,2% в сегменте и на 3% по . Аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2021 году вакансия на офисном рынке продолжит снижаться, а ставки аренды расти. Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по предварительным итогам 2021 года составит 16,4 млн кв.м.
За последние три года общий прирост арендуемых площадей в сегменте составил свыше 2 миллионов квадратных метров. Увеличение, главным образом, произошло благодаря высоким темпам строительства и модернизация под целевое назначение неиспользуемых ранее объектов. Потенциал отрасли добавляют инвесторы, которые ориентируются на возведение торговых центров.
По итогам 2021 года и 1 квартал 2021 года в сегменте происходит реструктуризация. Количество новых торговых центров снижается ввиду высоких требований безопасности промышленной эксплуатации.
Вместе с этим исследование рынка коммерческой недвижимости показывает повышение спроса на небольшие площади.
Активное участие в увеличении потребности показали региональные представители бизнеса, работающие по франшизе.
Средний чек договоров аренды в сегменте составляет порядка 1600 рублей за метр квадратный. Стоимость скорректирована с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов и перевода некоторых участников сегмента в другие категории (под складские объекты).
Обзор коммерческой недвижимости в спб
Имея многолетний опыт работы в сфере коммерческой недвижимости в различных российских регионах Холдинг «АйБи ГРУПП» проводит регулярный мониторинг развития региональных рынков. Мы работаем как по заказу своих клиентов, так и самостоятельно. Результатом самостоятельных исследований становятся обзоры рынков коммерческой недвижимости и аналитика недвижимости.
Ежеквартально аналитическая служба Холдинга — компания «Ай Би Рисеч» — представляет исследования по 4-м основным направлениям в обзор недвижимости в спб входит:
- рынок офисной недвижимости
- рынок торговой недвижимости
- рынок гостиничной недвижимости
- рынок земли
Офисный рынок: драмы больше нет
Страхи и тревоги в начале года, вызванные заявлениями большинства иностранных арендаторов об уходе с российского рынка, не оправдались. Согласно прогнозам, могло освободиться до 20–25% офисных помещений. В действительности к концу 2022 года уровень вакантных офисных площадей в классе А приближается лишь к 14% (данные NF Group — ex-Knight Frank Russia).
Объем офисных площадей, которые занимаются зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м, напоминает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Действительно, значительное количество западных компаний объявило об уходе с российского рынка, но большинство из них передало активы локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников. Поэтому офисы освободились лишь частично.
Низкий уровень ввода новых офисов
В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м офисов (впрочем, впоследствии это привело к рекордной вакантности), в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По предварительным прогнозам, он составит 280–300 тыс. кв. м.
Для сравнения: в прошлом году было введено 587,4 тыс. кв. м офисных площадей. Новое строительство за три квартала 2022 года меньше аналогичного показателя 2021-го на 59%. «Но на индикатор прошлого года повлиял рекордный ввод крупных build-to-suit проектов», — уточняет Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).
В уходящем году разрешение на ввод получали объекты, которые до начала кризиса находились в высокой стадии готовности. По словам Марии Зиминой, начинать новое строительство в условиях неопределенности девелоперы считают нецелесообразным.
Спрос на офисы сокращается
В современных условиях немногие компании собираются расширять занимаемые площади. Неудивительно, что объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022-го на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 216 тыс. кв. м.
За три квартала 2022 года показатель на 26% ниже, чем в 2021-м. «Даже учитывая традиционно высокую активность IV квартала, объем спроса по итогам года не превысит отметки 1 млн кв. м», — считает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Вакантность офисных площадей растет
Весь год на офисном рынке наблюдался рост вакантных площадей. Он был связан как с уходом западных арендаторов, так и с оптимизацией затрат арендаторов.
К концу года доля вакантных помещений на офисном рынке Москвы предположительно достигнет 13–14% в классе А (с начала года показатель увеличился на 3,5–4,5 п. п.) и 7–7,5% — в классе B (с начала года — +1,4–1,9 п. п.), подсчитали в NF Group.
В офисном сегменте Санкт-Петербурга уровень вакантных площадей в IV квартале 2022 года приблизился к 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%. Вакантность в классе В/В+ составляет 11,3%, комментирует Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate.
Арендные ставки на офисы идут на снижение
Несмотря на тот факт, что ряд западных арендаторов заявил об уходе из Москвы, ставки аренды на офисы… практически не изменились. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды варьировалась в пределах 1–2%.
На конец сентября ставки в премиальных зданиях были равны в среднем 46,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в зданиях класса А в центральном деловом районе — 41,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год и в целом по Москве — 26,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе В+ — 16,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (по данным IBC Real Estate).
Екатерина Ногай полагает, что дальнейшая динамика арендных ставок будет зависеть от качества и позиционирования объектов, их локации и запаса финансовой прочности каждого собственника. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5%, а минимального значения достигнут в 2023 году.
В Санкт-Петербурге уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился, соглашается Вероника Чаканова, но подчеркивает, что сделки закрываются по ставкам, которые на 15–20% ниже заявленных.
Некоторые девелоперы готовы начинать новые проекты
Примечательно, что, несмотря на сократившиеся объемы ввода офисных площадей в эксплуатацию, девелоперы готовы начинать новые проекты — правда, пока на стадии формирования документации и проектирования зданий. Также растет количество проектов, которые будут реализованы в формате build-to-suit — при наличии интересанта, готового заключать предварительный договор аренды, отмечают в Nikoliers.
Торговая недвижимость: рокировка арендаторов
Крупные торгово-развлекательные центры в уходящем году оказались самым уязвимым сегментом коммерческой недвижимости. Найти замену уходящим один за другим западным брендам оказалось непросто. В громкие заявления, что вот-вот придут азиатские ритейлеры, не верили ни покупатели, ни сами владельцы ТРЦ.
Крупные торговые центры опустели, арендаторы, чтобы не платить огромные штрафы за досрочное расторжение договоров, просто закрыли магазины.
По данным Российского совета торговых центров, в банкротном и предбанкротном состоянии находится около 200 ТРЦ, в ближайшее время это количество может увеличиться еще на 100 объектов.
Массовый уход западных брендов
Главный удар приняли на себя крупные ТРЦ: в них доля арендаторов международных брендов доходила до 30%. На сегодняшний день, по оценке CORE.XP, уже ушло с российского рынка 34,4% брендов, 37,5% приостановило деятельность и не обслуживает покупателей, но продолжает оплачивать аренду (за досрочный выход из договора аренды полагаются огромные штрафы). 28,1% брендов приняло решение изменить название и остаться работать в России.
На сегодняшний день в ТРЦ столицы работает около 150 иностранных брендов. За неполных 11 месяцев 2022 года на рынок вышло всего шесть международных брендов.
По профилю среди арендаторов лидирует fashion-сегмент (59,9% операторов), по географии происхождения — бренды из США (22,4%), Италии (15,1%) и Франции (10,5%), комментирует Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.
Локальные российские и ряд турецких брендов рассматривают варианты занять ниши, которые освобождаются после ухода международных брендов из России. Но в среднесрочной перспективе развитие ритейла будет сдерживать снижение потребительской активности, уверена Татьяна Дивина.
Растет вакантность торговых площадей
После ухода западных брендов объем свободных площадей в ТРЦ значительно вырос. К концу 2022 года доля вакантных площадей в крупных ТРЦ может достичь 13–15%, считают в Commonwealth Partnership.
Ввод новых торговых площадей замедлился
В уходящем году темпы ввода в эксплуатацию новых торговых центров замедлились как в столице, так и в регионах. Так, например, в III квартале 2022 года в Москве было введено всего 39,7 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов года объем нового строительства составил 76,7 тыс. кв. м (по данным Commonwealth Partnership).
По мнению Татьяны Дивиной, до конца года анонсировано открытие нескольких районных торговых центров, поэтому общее количество новых торговых площадей в столице по итогам года может достичь 100 тыс. кв. м.
В 2023 году, если экономическая ситуация не будет ухудшаться, объем нового ввода составит 400–450 тыс. кв. м, считают в Nikoliers. В то же время эксперты не исключают вероятность переноса сроков ввода до 50% прогнозного объема. Большей частью на рынок будут выходить малоформатные ТЦ, значительная доля придется на проекты транспортно-пересадочных узлов и торговых центров окружного и регионального форматов.
Топовые локации в ТРЦ занимают российские бренды
У отечественных компаний появился отличный шанс занять самые привлекательные локации в ТРЦ вместо ушедших западных брендов. За последние шесть месяцев 15 российских fashion-ритейлеров открыли свои магазины в столичных ТРЦ — такие цифры приводят в Nikoliers.
Около 20 отечественных брендов увеличило площади магазинов в два–три раза и пересмотрело ассортимент. Так, в 2023-м открыть магазины в новом формате (товары для дома) планирует бренд Lime. Группа компаний «Ташир» в июле запустила новую сеть товаров для дома Zebra Home. В октябре 2022 года в ТЦ «Афимолл Сити» открылся мультибрендовый магазин обуви и аксессуаров.
Появляется больше ТЦ районного и окружного форматов
Изменение модели потребления и покупательского поведения (сегодня люди не хотят тратить полдня на шопинг) приводит к росту количества ТЦ районного масштаба.
«Также малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов», — добавляет Евгения Хакбердиева.
От fashion — к развлечениям
Одним из ключевых трендов уходящего года является концептуальное переориентирование торговых центров с fashion-составляющей в сторону более устойчивых сфер потребления: общепита, развлечений, образования, спорта и здоровья, указывает Светлана Ярова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG.
В ряде ТРЦ на месте кинотеатров уже открываются фитнес-центры, развлекательные центры, медицинские клиники. Вполне вероятно, что в будущем в ТЦ появятся конференц-залы, коворкинги, арт-пространства, лектории. Собственники ТЦ понимают, что такие операторы будут создавать трафик.
На фоне плавного роста доли вакантных площадей ставки аренды в целом оставались на уровне 2021 года. Незначительный прирост показателя объясняется выходом на рынок качественных и дорогих помещений. Даже в условиях увеличения предложения на рынке сохраняется стабильная ситуация, предпосылок к резкому и значительному изменению коммерческих условий пока нет.
В 2023 году аналитики ожидают сохранения среднего показателя арендной ставки на прежнем уровне. При этом прогнозируется увеличение разницы между запрашиваемыми ставками и их фактическими значениями в заключённых сделках. Это значит, что у арендаторов будет возможность найти объекты с существенными дисконтами, хотя рассчитывать на массовые скидки не стоит.
Динамика стоимости коммерческой недвижимости
метра торговых, офисных помещений и площадей свободного назначения снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года во многих городах.
При этом тренды различаются по сегментам и городам. Торговые помещения Офисные помещения Помещения свободного назначения Стоимость в IV кв. 2023 г., руб./кв. м Динамика за год Стоимость в IV кв.
2023 г., руб./кв. м Динамика за год Стоимость в IV кв. 2023 г., руб./кв. м Динамика за год Волгоград 55 396 14,7% 48 012 2,8% 37 516 1,6% Воронеж 67 913 -0,2% 68 573 1,9% 62 486 -3,9% Екатеринбург 91 100 -8,1% 69 503 0,5% 76 670 0,1% Казань 127 264 -1,8% 83 176 -1,5% 85 874 -0,2% Красноярск 65 827 3,7% 77 731 1,9% 68 918 -7,9% Нижний Новгород 95 040 3,0% 72 989 -1,8% 71 672 0,9% Новосибирск 88 346 1,5% 70 843 -5,1% 66 455 6,0% Омск 38 545 -6,0% 60 010 10,4% 44 998 -1,4% Пермь 84 825 -0,7% 58 791 -4,9% 61 685 -2,3% Ростов-на-Дону 100 811 6,4% 72 479 2,5% 68 376 -0,1% Самара 81 394 -2,1% 55 191 0,8% 59 830 -0,4% Уфа 100 414 -5,0% 68 264 -3,4% 81 164 -12,1%
Цена продажи коммерческой недвижимости в Екатеринбурге
Здесь все не так просто, конечно. Во многих семьях помощь от государства далеко не покрыла того ущерба, который принесли пандемийные ограничения и кризис. Многие и вовсе ничего не получили.
Но в целом господдержка все-таки имела положительное влияние на экономику, в том числе простимулировала спрос на недвижимость. Общие денежные выплаты дошли до регионов, и это чувствуется, я лично видела это летом-осенью на своих клиентах. Некоторые получили возможность взять ипотеку благодаря маткапиталу на первого или второго ребенка, пособиям на детей, «коронавирусным» выплатам медикам или пострадавшим отраслям.
Но и другие выплаты в этом году: разовые пособия на детей, дотации безработным и т.д. — пошли в реальный сектор экономики и в результате тоже подняли активность на рынке недвижимости.
Все эти факторы спровоцировали тот ажиотаж, который мы сейчас видим. Рынок жилья сейчас «на гребне волны».
1. Коронавирус. Как долго будет продолжаться пандемия и связанные с ней ограничительные меры? Если в 2008 году на ситуацию влиял кризис в Греции и США, в 2014 году мы попали под санкции из-за Крыма — то в 2020 году положение дел совсем другое. Проблема глобальная, на всей планете, и этот кризис может стать очень глубоким.
Конечно, тут многое зависит от того, сколько в этой пандемии действительно пандемии, а сколько политики. И что в связи с этим будут делать правительства стран, в том числе и России.
2. Меры поддержки. Если правительство продолжит эти меры (выплаты врачам, семьям с детьми, другие стимулирующие выплаты) — то это несколько поддержит активность на рынке.
3. Поддержка застройщиков. Льготную ипотеку продлили до июля 2021 года, и это тоже несколько месяцев будет поддерживать спрос.
Поскольку я работаю преимущественно в Екатеринбурге, то буду говорить именно про наш регион. Хотя тенденции будут, очевидно, прослеживаться и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и в Красноярске, и в большинстве других городов-миллионников.
Аналитики дают разные прогнозы о ценах на недвижимость — но самый вероятный сценарий, по моему опыту, таков:
Цены на вторичное жилье: очень плавно будут снижаться. Рынок недвижимости инертен: в рост цены идут быстрее, чем снижаются. Сейчас есть дефицит предложения и повышенный спрос, это и держит цены. Только когда предложений на вторичном рынке жилья будет достаточно, рынок наполнится, цены стагнируются и через какое-то время пойдут вниз. Точных прогнозов тут никто не даст, но на это может уйти от нескольких месяцев до двух лет.
Конечно, тут важно еще и то, какое именно вторичное жилье. Сравнительно свежие квартиры в хорошей локации вряд ли упадут в цене, особенно если сохранится низкая ипотечная ставка.
Многое зависит и от региона. Коллеги из Перми, Иркутска, Архангельска говорят мне, что у них стагнация уже начинается. В Екатеринбурге пока нет. Но очевидно, что через какое-то время так будет и у нас.
Цены на новостройки: предпосылок к снижению цены я лично не вижу. Льготная ставка пока в действии, мигрантов-строителей в страну не пускают, цены на строительные материалы выросли: та же арматура подорожала на 30-40%. Поэтому цены на новостройки либо останутся на прежнем уровне, либо даже вырастут.
В любом случае, в следующем году ожидается рецессия рынка недвижимости на 2-3 года. Сегодняшних цен (особенно на вторичку) мы уже не увидим, активность покупателей и продавцов сильно снизится.
Конечно, это прогнозы. Что будет в реальности — на 100% не может знать никто. Я могу только предполагать, исходя из своего опыта и сегодняшней реальности. Любое глобальное событие: от неожиданных решений правительства до военных действий (не дай Бог, конечно) могут поменять всё. Будем надеяться на лучшее.
Что делать людям во время этого ажиотажа на рынке недвижимости? Сохранять спокойствие и трезвомыслие:) Это точно пригодится всем.
А вот дальше надо уже разбираться с каждым случаем: что конкретно вы собираетесь делать в 2021 году на рынке недвижимости?
Рынок коммерческой недвижимости: последствия пандемии и экономического кризиса
Несмотря на сегодняшнюю тяжелую экономическую ситуацию, снижения арендных ставок в бизнес-центрах города не ожидается. Владельцы последних намерены вернуться к до карантинным показателям уже в июле.
«Арендаторов удалось сохранить, поэтому в июле-августе мы намерены вернуться к тем ставкам, которые были до апреля 2020 года, а в следующем году рынок вновь будет «отрастать». В кризис 2009-2010 годов бизнес-центров настроили больше, чем надо, и постепенно ситуация на рынке приходила в соответствие: спрос-предложение. Уже в прошлом году вакантных площадей было не так много, что привело к росту ставок. Дальнейшее развитие ситуации немного притормозила пандемия. Но скоро, по нашим прогнозам, мы вернемся к наметившимся трендам и будем заходить в следующий цикл подъема», — говорит председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль.
Несмотря на то, что ожидать глобального снижения ставок не стоит, сегодняшняя ситуация несомненно отразится на доходности бизнес-центров, уверен Константин Октаев. Насколько сильно, покажут летние месяцы. При том, этот показатель у каждого объекта будет индивидуальным, потому как напрямую зависит от количества пустующих площадей в объекте.
«Финансовые результаты всей этой пандемии, если карантин снимут 24 июня, мы увидим в конце второго квартала. По нашим прогнозам, потери девелоперов по годовой выручке составят 20-30%. Начнется период восстановления. Этот «кризис», я бы даже сказал, идеальный шторм, не V-образный – упали-отжались, а L-образный, поэтому плато и период восстановления будут долгими. По моим прогнозам, как минимум год не будут повышаться ставки, будут заполняться освободившиеся площади. Также компании будут переосмыслять свой бизнес, прежде всего, рестораторы, фитнес-центры. В случае, если будет вторая волна коронавируса, то я думаю, что глобальных закрытий, как сейчас не произойдет, но сроки восстановления еще немного увеличатся», — говорит Андрей Брауде.
Рынок офисной недвижимости пока остается таким сжатым и сбалансированным, каким он был на протяжении нескольких последних лет. Однако очевидно, что инвесторы, которые активизировались во второй половине 2019 года и помогли заполнить большую часть вакантных площадей в наиболее качественных объектах города, существенно умерят свои аппетиты. И те, кто задумывались о покупке офисных помещений в инвестиционных целях, уверен Константин Октаев, уже вряд ли решатся на такой шаг.
Более того, на рынке стали уже появляются выгодные предложения по продаже офисов, где есть арендаторы. Но желающих приобрести не так много.
«Активность инвесторов снизилась. Тех, кто хочет купить офис для себя, также не очень много, потому как приобрести объект и замораживать средства, которые могли пойти на развитие бизнеса – недостаточно распространенная стратегия и не среди профессиональных участников рынка», — отмечает Константин Октаев.
В Екатеринбурге, по данным УПН, в стадии строительства сегодня находятся 203 тысячи кв. метров офисных площадей. 60% из них давно заморожены, судьба остальных – также под вопросом, считает Константин Октаев.
«Сегодня нет резерва для расширения рынка и его качественного развития. Перспектива возводимых объектов – непонятна. Если говорить про качественные строящиеся проекты, ориентированные на высокий ценовой сегмент, то таких в городе 1-2. Оставшиеся относятся к среднему и низкому ценовому сегментам и, как правило, имеют небольшие площади», — говорит аналитик «Риэлторского информационного центра» УПН.
Конкуренция – это обоюдоострое оружие, одни компании она убивает, другие делает еще более совершенными. Дж. Смит 1. Рейтинг девелоперов Самары по качеству концептуальной проработки проектов жилых комплексовИз цикла аналитических материалов по рынку нового жилищного строительства крупных российских региональных городов, Консалтинговая компания «Урал-Гермес», июнь 2021 г.Основными целями настоящего исследования является определение уровня развития рынка новой жилой застройки в анализируемом городе и предоставление девелоперам независимого взгляда со стороны профессионального консультанта на их проекты ЖК.
Кроме того, проведенный анализ позволяет Застройщикам определить возможности и направления улучшения проектов жилых комплексов, степень имеющихся в настоящее время резервов для повышения конкурентоспособности ЖК на основе реально существующих и уже апробированных концептуальных решений в лучших жилых комплексах России.
Анализ рынка коммерческой недвижимости г екатеринбург 2021
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.
Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов.
Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.
Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.
Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.
Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.
Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.
Какие факторы повлияют на рынок недвижимости в 2023 году?
Если подводить итоги прошедшего 2022 года, можно заметить, как снизился спрос на недвижимость, на фоне растущего количества предложений. При этом покупателей больше интересовала вторичка, нежели квартиры в новых ЖК. Нестабильное положение в стране и страх «прогореть» при вложении средств в недвижимость стали главными моментами, которые повлияли на спрос покупателей. Как отмечают эксперты, в 2023 году ситуация может измениться и покупка недвижимости станет грамотным вложением средств. Особенно с учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки по ипотеке. Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:
- Рост стоимости квартир в новостройках;
- Новые программы ипотеки;
- Комплексное строительство;
- Снижение площади жилья;
- Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством